Джоан Фелиз Валойс
Специально для El Inmobiliario
В ответ на растущие проблемы, с которыми сталкивается рынок недвижимости Доминиканской Республики, Налоговое управление Доминиканской Республики (DGII) повысило верхний предел цен для классификации доступного жилья. Эта корректировка отражает усилия правительства по адаптации к инфляции, высоким затратам на строительство и растущему дефициту жилья, стремясь защитить доступ доминиканских семей к достойному жилью.
Новый лимит позволит большему числу проектов претендовать на налоговые льготы, установленные Законом 189-11, такие как освобождение от налога на добавленную стоимость (НДС) и налога на передачу права собственности при первой покупке. Но помимо цифр, эта мера имеет серьезные последствия как для застройщиков, так и для семей, мечтающих о своем первом доме.
Доступное жилье – сегмент, находящийся под угрозой
В последние годы доступное жилье становится все более редким явлением. Согласно данным Центрального банка, индекс прямых затрат на жилищное строительство (ICDV) вырос более чем на 16% в период с 2021 по 2023 год, что обусловлено ростом цен на такие необходимые материалы, как цемент (в некоторые периоды он подорожал до 15%), сталь и бетон. Кроме того, значительно выросли затраты на рабочую силу из-за корректировки заработной платы и накопленной инфляции.
Это значительно затруднило для застройщиков соблюдение ценовых ограничений, установленных DGII для доступного жилья. В результате многие отказались от этого сегмента, сосредоточившись на более прибыльных проектах, ориентированных на более высокие уровни дохода, оставив семьи со средним и низким уровнем дохода с меньшим выбором на рынке.
Тревожные перспективы
Дефицит жилья остается одной из главных социальных проблем страны. Согласно отчету Министерства экономики, планирования и развития (MEPyD), более 1,2 миллиона доминиканских семей сталкиваются с теми или иными проблемами, связанными с жильем. Этот дефицит включает в себя не только нехватку жилья, но и нестабильные условия жизни значительной части населения.
Кроме того, согласно данным Национального обследования домохозяйств 2022 года (ENHOGAR), примерно 74% доминиканцев приобретают жилье с помощью ипотечных кредитов. Однако для семей с низким и средним уровнем дохода доступ к этому финансированию остается ограниченным из-за высоких процентных ставок и значительных первоначальных затрат.
Конкретные преимущества данной меры
Повышение ценового предела для классификации доступного жилья оказывает положительное влияние по нескольким направлениям:
1. Повышение конкурентоспособности для разработчиков:
• Проекты в сфере недвижимости, которые ранее были на грани того, чтобы не получить налоговые льготы, теперь будут иметь больше возможностей для адаптации к новому ценовому диапазону. Это стимулирует застройщиков реинвестировать средства в жилье, ориентированное на семьи с низким и средним уровнем дохода.
• Увеличение предложения недорогих проектов также способствует созданию рабочих мест в строительном секторе, который является ключевым двигателем национальной экономики.
2. Расширение доступа для покупателей:
• Семьи получат доступ к большему количеству вариантов жилья, которые теперь будут соответствовать критериям доступного жилья, что облегчит доступ к таким льготам, как 3%-ная скидка на налог на передачу права собственности и ITBIS при первой продаже.
• Эта экономия может составить десятки тысяч песо для покупателей, облегчая экономическое бремя приобретения жилья.
• Кроме того, благодаря большему выбору вариантов, у семей появится больше возможностей найти дом, отвечающий их потребностям и бюджету.
Уроки рынка: Достаточна ли эта мера?
Хотя эта корректировка является важным шагом, она не решает проблему доступности жилья окончательно. Кризис в стоимости строительства, ограниченный доступ к ипотечному кредитованию и отсутствие более комплексных мер остаются существенными препятствиями.
Некоторые разработчики предложили альтернативные варианты, которые могли бы дополнить эту меру, например:
• Целевые программы субсидирования: Правительство могло бы предложить прямые стимулы для снижения стоимости основных строительных материалов, что помогло бы снизить конечную цену жилья.
• Более доступные трасты: Расширить сферу действия трастов, включив в нее проекты меньшего масштаба и оказывая поддержку застройщикам, работающим в сельской местности или с низкой рентабельностью.
• Инновации в строительстве: содействовать использованию более эффективных и экологичных строительных технологий, таких как модульное или сборное жилье, которые могут снизить производственные затраты.
Долгосрочная задача
Доступное жилье — это не просто сегмент рынка недвижимости; оно имеет важное значение для обеспечения благополучия доминиканских семей и построения более справедливого общества. Однако, если не принять структурных мер для решения проблемы роста стоимости строительства, эта категория рискует исчезнуть, даже при периодической корректировке ее ценового потолка.
Крайне важно, чтобы правительство и частный сектор работали вместе, чтобы обеспечить доступность жилья. Это включает в себя не только фискальные меры, но и разработку устойчивой политики урбанизации, которая облегчает доступ к земле и основным услугам.
Заключение
Недавняя корректировка классификации доступного жилья является стратегическим ответом на постоянно меняющийся рынок. Хотя она и не решает всех проблем, она обеспечивает столь необходимую поддержку как застройщикам, так и семьям, стремящимся получить доступ к достойному жилью.
Поскольку строительные расходы продолжают расти, а дефицит жилья сохраняется, крайне важно внедрять более амбициозные стратегии, которые не только оживят частные инвестиции, но и гарантируют доступность права на жилье для всех доминиканцев. Ведь в конечном счете, дом — это не просто место для жизни, а фундамент для развития и стабильности тысяч семей по всей стране.
Автор: Джоан Фелиз Валойс, магистр делового администрирования, специалист по цифровому маркетингу, операционный менеджер строительной компании Incaribe с более чем 10-летним опытом работы в строительном и туристическом секторах.
