Согласно переписи населения 2022 года, 68,6% домохозяйств Доминиканской Республики не подключены к канализационной системе. Что это означает для почвы, недр и стоимости недвижимости?
САНТО-ДОМИНГО. – Когда застройщик завершает покупку земельного участка в Баваро, Лас-Терренасе или в районах расширения Большого Санто-Доминго, технические вопросы касаются землепользования, ограничений по высоте, отступов и наличия коммуникаций.
Канализация указана в списке услуг как "подключена к общественной сети или септику, без дальнейшего анализа".
Второй выпуск X Национальной переписи населения и жилищного фонда 2022 года, опубликованный Национальным статистическим управлением в мае 2026 года, дает полную картину по этому вопросу, и она не внушает оптимизма:
- В масштабах всей страны 68,6% домохозяйств в Доминиканской Республике, имеющих доступ к каким-либо услугам канализации, подключены к септической системе.
- Лишь 25,2% пользуются общественной канализационной системой.
- 4,1% сбрасывается в естественную канализацию.
- Оставшиеся 2,1% используют другие механизмы, которые в переписи населения объединяются в одну группу без дальнейшего уточнения.
- В городских районах этот показатель улучшается, но не так сильно, как можно было бы ожидать: 63,3% домохозяйств, имеющих доступ к канализации, используют септики, по сравнению с 32,1%, имеющими доступ к централизованной канализационной сети.
- В сельской местности зависимость от колодца практически абсолютная: 83,3%.
Чего не решает септик в больших масштабах
Хорошо спроектированная и установленная септическая система работает. Проблема не в технике, а в масштабе: сколько септических резервуаров может поместиться в квартале с высокой плотностью застройки, прежде чем почва насытится влагой и грунтовые воды начнут получать то, чего им не следует?
Этот вопрос актуален в любом районе интенсивного развития. В Лос-Алькаррисосе, Пантохе или Педро-Бранде, районах Большого Санто-Доминго с ускоренным горизонтальным ростом, почва не обладает такой же впитывающей способностью, как на изолированном сельском участке.
Не относится и к коридору Пунта-Кана-Баваро, где тысячи жилых, гостиничных и коммерческих объектов расположены на относительно небольшой глубине грунтовых вод, а темпы застройки не приостанавливаются.
Согласно данным переписи, в муниципальном округе Верон-Пунта-Кана насчитывается 32 751 домохозяйство. В провинции Ла-Альтаграсия в целом 88 896 домохозяйств имеют доступ к канализации. В отсутствие конкретных данных о подключениях на уровне муниципальных округов в отчете, общенациональная тенденция очевидна: большинство этих домохозяйств сбрасывают сточные воды в септики на территории, где отсутствует развитая система централизованной канализации, способная удовлетворить потребности растущего населения.
2,8% тех, у кого ничего нет
Прежде чем мы перейдем к анализу скважин, вот самый важный фрагмент данных из этого ОДНОГО отчета:
- 2,8% доминиканских домохозяйств, что составляет около 104 000 в абсолютном выражении, сообщили об отсутствии каких-либо санитарных услуг.
- В городских районах этот процент снижается до 1,4%.
- В сельской местности этот показатель возрастает до 6,4%.
Для рынка недвижимости эти данные эмпирически определяют наиболее серьезные проблемы с пригодностью жилья на данной территории.
Провинции с наибольшим процентом домохозяйств, не имеющих доступа к санитарным услугам, также характеризуются самым высоким уровнем неформального строительства и самым низким доступом к официальному ипотечному кредитованию.
Это скорее рынки вмешательства в экономику в сфере социального жилья, а не рынки частных инвестиций, но их структура влияет на спрос на рабочую силу, логистические издержки и восприятие риска в соседних провинциях.
Расходы на канализацию как переменная стоимости
Есть один аспект, который рынок мог бы использовать более тщательно, — это разница в стоимости актива, подключенного к канализационной системе, и актива, который к ней не подключен. На развитых рынках эта связь является устоявшимся фактором оценки.
В Доминиканской Республике, где 68,6% домохозяйств живут без септика, критерий сравнения искажен в худшую сторону: септик настолько обыденен, что никто его не ценит.
Стоит ли это делать? кондоминиум имеет более низкие долгосрочные затраты на техническое обслуживание, меньший риск санитарного обрушения в случае технической неисправности и большее соответствие международным экологическим стандартам.
На рынке, где сертификация LEED набирает популярность, а иностранные покупатели, особенно в туристических районах, предъявляют требования, сформированные в условиях развитой санитарно-технической инфраструктуры, подключение к канализационной системе может стать конкурентным преимуществом.
Но сейчас это не так. Возможно, потому что 75% рынка функционирует без этого, и никто об этом не просит.
Естественный дренаж и река или ручей
В документе указано, что 4,1% домохозяйств, имеющих доступ к канализации по всей стране, и 6,1% в сельской местности сбрасывают отходы в естественную канализацию: еще в 44 351 домохозяйстве мусор, не экскременты, а бытовые отходы, попадает непосредственно в реку или ручей.
Это разные категории переписи населения, но их влияние на речные бассейны и водоносные горизонты сходится.
Для проектов в сфере недвижимости в районах с упором наэкотуризм, агротуризм или охрану природы, таких как те, что активно развиваются в Мичесе, Педерналесе или коридоре Лос-Айтисес, ситуация с водоснабжением соседних домов не является второстепенной деталью. Это контекст, в котором реализуется обещание устойчивого развития проекта.
Что должен спросить этот сектор?
Отчет ONE — это не обвинение, а оценка. Но содержащиеся в нем данные поднимают вопросы, которые сектору недвижимости Доминиканской Республики еще предстоит решить:
- Включаются ли в разрешения на строительство в районах без канализационных систем исследования водопоглощающей способности почвы перед утверждением плотности застройки?
- Требуют ли финансисты, банки, CONFOTUR и инвестиционные фонды проведения оценки состояния здоровья в рамках экологической экспертизы?
- Существуют ли у оценщиков протокол для дисконтирования будущих затрат на септическую систему при оценке стоимости объектов недвижимости с высокой плотностью застройки?
Страна строит на шатком фундаменте. Пока ответы на эти вопросы будут отрицательными, она будет продолжать это делать, не принимая во внимание риски.
Источник: Выпуск II. Водоснабжение и канализация в домохозяйствах Доминиканской Республики. X Национальная перепись населения и жилищного фонда 2022 года, ONE, май 2026 г.
Рекомендуемая литература:
