Согласно Закону 108-05 о регистрации недвижимости, единственным надежным имуществом является то, на которое выдан документ о праве собственности, оформленный в органе, регулирующем операции с недвижимостью.
САНТО-ДОМИНГО. – Бренда почти привыкла получать «предложения» каждую неделю с тех пор, как объявила о своих планах купить дом и вернуться в Санто-Доминго. Предложения ей присылают друзья, родственники и некоторые агенты по недвижимости, с которыми она связалась.
На этот раз, разговаривая со своим братом Альфредо и невесткой Тельмой, он получил звонок от своей сестры Аны, которая прилетела в Санто-Доминго из Мадрида на Рождество.
«Бренда! Слушай внимательно: эта квартира для тебя», — сказала Ана, даже не поздоровавшись. «Я посмотрела ее сегодня утром. Она находится в районе Ла-Фе, в жилом комплексе Ортега-и-Гассет. Там тихо; весь день слышно пение птиц. Она расположена в центре, огромная, с тремя спальнями, двумя ванными комнатами, второй спальней и закрепленным парковочным местом, и все безупречно чисто. И самое лучшее: за нее просят 8 миллионов доминиканских песо».
Бренда глубоко вздохнула: «Так в чём подвох? Потому что я знаю, что когда что-то звучит слишком хорошо в Доминиканской Республике…»
Ана, слегка понизив голос, сказала: «Ну… у него нет документов. Но не волнуйтесь, владелец сказал мне, что это можно уладить».
Бренда закрыла глаза. «Это можно уладить» — именно это она слышала, и именно это доставило столько неприятностей. Повесив трубку, она решила последовать совету своего кузена Сезара: никогда не волноваться, не проверив всё, и позвонила ему.
«Позвони Сезару, — сказал ему Альфредо, — это не внушает мне оптимизма».
После приветствий родственников Сезар, со всем своим терпением, попытался объяснить им реальность приобретения недвижимости без документов, подтверждающих право собственности.
Последствия
Что означает «отсутствие права собственности» для объекта недвижимости? В Доминиканской Республике отсутствие права собственности может означать несколько вещей, некоторые из которых более серьезны, чем другие:
1. Существует только один «договор купли-продажи», но он так и не был зарегистрирован в реестре недвижимости. Это наиболее распространенный случай, и вполне вероятно, что недвижимость несколько раз переходила из рук в руки, но никто не завершил процесс передачи права собственности.
2. Что данная недвижимость относится к государственному проекту (как в данном случае) без отдельных жилых единиц. Многие государственные жилые комплексы, построенные в период с 1980-х по 1990-е годы, включая комплекс Ортега-и-Гассет, имели утвержденные планы, но квартиры так и не были разделены на отдельные участки.
3. Наличие наследственного права или конфликта интересов, в связи с чем право собственности не может быть выдано до завершения судебного разбирательства.
4. Земельный участок имеет право собственности, но здание не «зарегистрировано». Такая ситуация встречается чаще, чем кажется: здания без декларации о внесении улучшений в реестр недвижимости.
Дыхание Бренды участилось, когда Сезар, уже привыкший к ее экстренным звонкам, объяснил: «Прежде чем мечтать, Бренда, ты должна задать себе эти вопросы»:
1. В чём именно заключается причина отсутствия у объекта недвижимости правоустанавливающих документов?
Без этого ответа невозможно добиться никакого прогресса. Это всё равно что ставить диагноз до операции.
2. Обозначена ли территория здания?
В противном случае, процесс будет долгим и зависит от согласия всех собственников.
3. Есть ли первоначальный владелец, имеющий полное право собственности?
Если есть лишь "общее название сюжета", то отсутствует важнейший этап: индивидуализация каждой сюжетной линии.
4. Идет ли в настоящее время процедура наследования?
Если продавцы являются наследниками, они должны предъявить:
• Заявление о наследстве
• Свидетельство об отсутствии возражений
• Формы согласия
Если чего-то не хватает, Бренда может потерять время… и деньги.
5. Утверждены ли планы Управлением общественных работ и Земельным реестром?
Без чертежей невозможно выдать свидетельство о праве собственности.
6. Кто будет оплачивать оформление права собственности на землю (разграничение, декларирование и налоги)?
В зависимости от конкретного случая, такой процесс может стоить от 120 000 до 250 000 доминиканских песо и более. Продавец, предлагающий «выгодную цену», почти никогда не хочет браться за это дело.
7. Сколько времени потребуется для получения диплома?
Реалистично: от 6 месяцев до 2 лет (это очень оптимистичный прогноз).
Карандаш Бренды уже наполовину изношен, но она продолжает все записывать. И она задала неизбежный вопрос: Стоит ли мне покупать эту недвижимость?
Ответ Сезара был очень техническим: всё зависит от обстоятельств. И это потому, что, согласно Закону 108-05 о регистрации недвижимости, единственным защищённым имуществом является то, на которое выдан документ о праве собственности, выданный органом по регистрации недвижимости.
Всё остальное — личное дело, без каких-либо реальных гарантий. Поэтому, если Бренда хочет совершить эту покупку, она должна соблюдать условия, указанные в следующем контрольном списке:
✔ Право собственности оформлено надлежащим образом и не обременено никакими правами
✔ Планы утверждены
✔ Здание может быть обозначено
✔ Все наследники живы и подписывают документы
✔ Продавец соглашается вычесть стоимость санитарной обработки из цены
✔ Процесс находится в руках зарегистрированного землемера
Однако, если какой-либо из следующих аспектов не учтен, Бренде следует забыть об этой «выгодной покупке» и даже не думать о её приобретении:
✘ Между наследниками возник конфликт
✘ Планы здания отсутствуют
✘ В кондоминиуме наблюдается противодействие
✘ Они обещают «получить диплом позже», без каких-либо документов
✘ Квартира находится в «юридической неопределенности» уже более 30 лет
Двоюродный брат Сезар очень четко выразился: «Бренда, не трать деньги на продажу. Если нет четкого законного пути, отпусти дело. В столице полно хороших возможностей, как с правом собственности, так и без него, но тебе нужна безопасность, а не головная боль»
«Даже не думай об этом!» — одновременно сказали ему Тельма и Альфредо.
«Я напишу книгу, в которой перечислю все, что записываю. Есть так много деталей, о которых многие люди не знают», — подумала Бренда, убирая блокнот.
