Когда я говорю о предварительной регистрации договоров купли-продажи с застройщиками, реакция предсказуема: скептицизм и страх. «А что, если покупатель не выполнит свои обязательства?» «Придётся ли мне обращаться в суд, чтобы расторгнуть договор?» Но реальный риск заключается не в использовании этого инструмента, а в том, чтобы не использовать его, когда за вами наблюдает весь мир.
Вопрос, который задают все
Я помню разговор с одним разработчиком, который состоялся несколько дней назад. Я объяснил ему про предварительную регистрацию, которая вступит в силу 2 декабря. Он скрестил руки, нахмурился и задал мне вопрос, который задает каждый прагматичный предприниматель: «И какую от этого мне выгоду, доктор?»
Затем, не дожидаясь ответа, он добавил: «Это похоже на дополнительную бюрократию. А что будет, если покупатель не выполнит свои обязательства? Придётся ли мне обращаться в суд, чтобы расторгнуть соглашение? Теперь всё станет достоянием общественности, верно?» Является ли такая регистрация зарегистрированным правом?
Это были вполне обоснованные вопросы. Опасения были вполне оправданы. Но я задавал неправильный вопрос.
Вопрос не в том, «Каковы преимущества регистрации обещаний?». Правильный вопрос: «Во сколько мне обойдется НЕ сделать этого?»
Реальные страхи
Давайте будем честны. У разработчиков есть основания сомневаться:
«Если я зарегистрирую обещание, а покупатель не выполнит свои обязательства, как мне его отменить?» «Если я применю индексацию цен, усложнит ли регистрация процесс?» «Теперь мои обязательства станут достоянием общественности.» «Это больше работы, больше бумажной волокиты, больше затрат.».
Я понимаю все эти опасения. Как юрист, специализирующийся на недвижимости, я слышал их в связи с каждым изменением в законодательстве, с которым сталкивался этот сектор, в том числе и после вступления в силу Закона 108-05 о регистрации в сфере недвижимости.
Но правда в том, что именно эти опасения и являются причиной, по которой нам НЕОБХОДИМА временная регистрация.
«Но что, если мне придётся отменить обещание?»
Это вопрос, который я слышу чаще всего. Конкретный страх: «Придётся ли мне обращаться в суд, чтобы отменить это?»
Нет.
Статья 16 Технического положения DNRT-DT-2025-001 устанавливает четыре способа аннулирования предварительной регистрации. Два из них являются полностью административными, осуществляемыми непосредственно через Реестр прав собственности, без участия суда:
Первый вариант: Соглашение между сторонами. Если покупатель не выполнил свои обязательства, и обе стороны согласны на расторжение договора, они подписывают документ о расторжении, подают его в Реестр прав собственности, и право собственности аннулируется. Участие суда не требуется.
Второй вариант: иск бенефициара. Если покупатель согласен на аннулирование, он подписывает документ об отказе от своих прав. Документ вносится на счет, и процедура аннулирования завершается. Судебное разбирательство не требуется.
Третий вариант: истечение срока действия. Временная регистрация имеет ограниченный срок действия. По истечении этого срока требуется ее аннулирование. Судебное вмешательство не требуется.
Четвертый вариант: решение суда. Это ЕДИНСТВЕННЫЙ вариант, требующий обращения в суд, и он применяется только при наличии реального конфликта: покупатель не принимает отмену заказа, утверждает, что оплатил покупку, и отстаивает свои права.
Вот в чем ирония: застройщики боятся регистрировать свою недвижимость, потому что думают: «А вдруг мне придется отменить сделку?» Но именно отказ от регистрации ГАРАНТИРУЕТ вам судебное разбирательство. Потому что проблемы начинаются , когда покупатель чувствует себя уязвимым из-за отсутствия прозрачности
Предварительная регистрация не усложняет процесс отмены. Наоборот, она упрощает его. Потому что есть четкая запись о том, о чем было достигнуто соглашение, когда и на каких условиях.
Невидимая цена недоверия
Пока мы обсуждаем, стоит ли регистрировать наши обязательства, весь мир наблюдает за нами. Международные инвесторы. Опытные покупатели. Финансовые учреждения.
И они видят следующее: страну, которая создала современные инструменты регистрации, но чьи участники сопротивляются их использованию.
Реальная цена заключается не в сборе в 180 доминиканских песо за регистрацию обещания. Реальная цена — это растущее недоверие к нашему сектору. Дело в том, что Доминиканская Республика воспринимается как страна правовой неопределенности, потому что ее собственные специалисты не используют доступные правила.
Мы теряем доверие к сектору недвижимости каждый раз, когда предпочитаем невидимое прозрачности.
Я говорю не об абстрактной этике. Я говорю о деньгах. О премии за риск, которую несут инвесторы, когда воспринимают непрозрачность.
Изменение перспективы
Давайте вернёмся к опасениям разработчиков с другой точки зрения.
«Все увидят, что я продал». Именно так. И это именно то, что хотят видеть банки, институциональные инвесторы и серьезные покупатели. Проекты с публичной прозрачностью продаются лучше и эффективнее, чем проекты с невидимыми обещаниями.
«Это больше работы». Знаете, что больше работы? Судебные разбирательства. Покупатели подают в суд, потому что «они не знали, что в свидетельстве о праве собственности есть ипотека». Банки отказывают в кредитах, потому что не могут подтвердить фактические обязательства. Теряете репутацию, потому что кто-то обвиняет вас в двойной продаже.
Разработчики, которые регистрируют свои проекты предварительно с 2 декабря, не создают дополнительной бюрократии. Они формируют конкурентное преимущество. Они говорят рынку: «Мой проект настолько надежен, что все обязательства являются публичными».
Момент выбора
Доминиканский сектор недвижимости находится на перепутье. Мы можем стать страной, которая модернизировала свой реестр недвижимости, и заинтересованные стороны которой будут с гордостью им пользоваться. Или же мы можем стать страной, которая создала инструменты прозрачности, которые никто не использует.
Первый вариант позиционирует нас как серьезное место для инвестиций. Второй же обрекает нас на дальнейшую уплату премии за риск.
2 декабря возможность предварительной регистрации перестает существовать и становится нормативной реальностью.
Когда искушенный покупатель спрашивает: «Могу ли я ознакомиться с документацией по этому проекту?», что вы ответите?
Инструмент уже существует. Вопрос в том: кто будет использовать его для укрепления доверия, в то время как другие продолжат терять доверие?
Доминиканскому сектору недвижимости не нужно больше скептицизма. Ему нужны первопроходцы. Ему нужны застройщики, которые понимают, что прозрачность — это не бремя. Это самый ценный актив на рынке, уставшем от невыполненных обещаний.
