САНТО-ДОМИНГО. – В пятой части серии статей, в которой El Inmobiliario подробно рассматривает законопроект о создании Управления по надзору за кондоминиумами, уместно рассмотреть главы VII и VIII, которые охватывают статьи с 28 по 47, в которых суммарно 50% конфликтных ситуаций

В этой части статьи, содержащей 20 материалов, 17 из них демонстрируют тот или иной вид противостояния, и хотя здесь не показаны высокие уровни институционального риска, выявленные в предыдущих разделах, в данном случае статьи содержат области нормативного трения, заслуживающие внимания, касающиеся создания параллельных реестров или факультетов, присуждающих ученые степени.

Эти две главы проекта, представленные в октябре депутатом Тобиасом Креспо, регулируют такие вопросы, как посредничество в сфере недвижимости, обязанности строительных и девелоперских компаний, защита покупателя, управление в кондоминиумах и отношения с муниципалитетами.

Во всех случаях инициаторы намерены организовать секторы, где в настоящее время существует разнообразие практик. Однако ряд положений дублируют функции существующих институтов или процессы и реестры, которые в настоящее время функционируют в рамках других структур.

Посредничество в сфере недвижимости: дублирующий отраслевой реестр.

В главе VII предлагается создание нормативной базыдля строительных компаний, застройщиков, агентов по недвижимости и агентств продаж, одним из центральных пунктов которой является новый обязательный отраслевой реестр, администрируемый Управлением по надзору.

Хотя данное требование направлено на регулирование сектора, оно будет равносильно включению дополнительного процесса в тот, который уже соблюдается организациями, находящимися под надзором MIVHED, CODIA, Pro Consumidor и DGII.

Статьи 30 и 31 устанавливают механизмы контроля, гарантии и обязательства, которые частично совпадают с полномочиями Pro Consumidor и с положениями Закона 189-11 о доверительном управлении.

Регистрация, периодическое продление и технический надзор также частично совпадают с проверками, которые в настоящее время проводят MIVHED в вопросах строительства, CODIA в области профессиональной сертификации и Pro Consumidor в области рекламы и продажи проектов.

Защита покупателя: более строгий контроль, дублирование функций.

В проекте вводятся такие меры, как обязательное использование эскроу-счетов или трастов, заверенные планы работ, информационное досье до подписания договора и пятидневный период для обдумывания, — практика, соответствующая стандартам, применяемым официальными застройщиками.

Регулирование со стороны нового надзорного органа может дублировать функции, которые в настоящее время распределены между Агентством по защите прав потребителей (Pro Consumidor), Налоговой службой (DGII) и доверительными организациями, находящимися под надзором Управления банков.

Кроме того, режим секторальных санкций в статье 34 включает меры, которые частично совпадают с санкциями, предусмотренными Законом о защите прав потребителей, создавая потенциально параллельные дисциплинарные пути.

Управление и прозрачность: обязательная регистрация и расширенный надзор.

Глава VIII регулирует деятельностьправлений кондоминиумов,подотчетность, механизмы альтернативного разрешения споров, а также такие вопросы, как безопасность, доступность, устойчивость и цифровизация. Хотя эти статьи не затрагивают конституционные полномочия, они вводят механизмы, которые могут изменить внутреннее управление кондоминиумами.

Статья 37 устанавливает, что все правления кондоминиумов должны зарегистрироваться в Управлении, и что отсутствие регистрации ограничивает действительность их решений в отношении третьих лиц. Это требование добавляет дополнительный административный уровень органам, которые в соответствии с Законом 5038-58 действуют преимущественно через свои собрания и внутренние положения.

С другой стороны, механизмы медиации и арбитража, предусмотренные в статье 39, сосуществуют с существующими структурами в рамках судебной системы и специализированными центрами альтернативного разрешения споров.

Взаимоотношения с муниципалитетами: дублирование местных полномочий.

Несколько статей возлагают на кондоминиумы обязанности в отношении безопасности, порядка, управления твердыми отходами, общественных отношений и контроля шума. Хотя эти требования не представляют серьезных конфликтов, они могут дублировать функции муниципалитетов, установленные в Законе 176-07.

Статья 46 дополнительно определяет Управление как связующий между кондоминиумами и муниципалитетами, и эта роль должна быть согласована с полномочиями, уже предоставленными местным органам власти непосредственно муниципальным законодательством.

Умеренные риски, отсутствие серьезных конфликтов.

В целом, статьи с 28 по 47 представляют низкий и средний уровень риска, затрагивая области дублирования нормативных требований, дополнительных реестров и пересекающихся компетенций со специализированными организациями.

Однако ни одно из этих положений не достигает уровня конфликта, выявленного в ранее проанализированных главах, особенно в отношении функций регистрации, оформления прав собственности или создания структур, параллельных Реестру недвижимости или налоговым органам.

Ключевые моменты в этих главах сосредоточены в обязательной отраслевой регистрации компаний и агентов, дублировании технических и потребительских мер контроля, расширенном надзоре за правлениями кондоминиумов, а также в областях, где полномочия муниципалитетов и руководящие принципы надзорных органов пересекаются.

Анализ глав VII и VIII показывает, что половина их содержания, 10 из 20 статей, содержит существенные нормативные противоречия, четыре из которых представляют высокий риск, а шесть — средний.

Наиболее проблемными являются статьи 29, 34, 40 и 44, а еще шесть статей представляют собой средний уровень опасности из-за дублирования функций или параллельных процессов (30, 31, 32, 33, 37, 39). В статьях, определяющих проблему (28, 35, 36, 38), конфликта интересов нет.

В этой части El Inmobiliario продолжает анализ нормативных последствий проекта, предлагая читателям полное представление о том, как каждая глава может повлиять на сектор недвижимости, сосуществование и управление кондоминиумами в стране, но, прежде всего, обращает внимание законодателей на необходимость тщательного изучения и обсуждения этого проекта с заинтересованными сторонами.

Посредничество в сфере недвижимости, защита покупателей, корпоративное управление и прозрачность.Соответствующие конфликты интересов, главы VII и VIII.