Это первый случай, когда пакет мер государственной поддержки Доминиканской Республики скоординированно вмешался во весь цикл финансирования жилищного строительства: предложение продавца, финансирование, стоимость кредита, юридическое оформление проекта и передача активов
САНТО-ДОМИНГО. – Процесс приобретения жилья в Доминиканской Республике через банковский кредит в разное время включает в себя как минимум пять видов налогов, которые правительство предлагает одновременно изменить в рамках антикризисного плана, направленного в Национальный конгресс 11 июня 2026 года.
Эти меры принимаются не в условиях сокращения, а на этапе расширения рынка, при этом стоимость доступа к нему, по мнению правительства, является анахроничной.
На слайде 24 официальной презентации Министерства финансов и экономики «Меры по стимулированию экономического роста и смягчению международного кризиса» от 11 июня 2026 года правительство заявляет, что «эти налоги не имеют смысла и негативно влияют на конкурентоспособность, неоправданно увеличивая стоимость формализации», и добавляет, касаясь конкретного случая ипотечных кредитов: «закон о налогообложении ипотеки датируется 1890 годом»
Текущая ситуация
Согласно отчету о кредитовании в финансовой системе, опубликованному Управлением по надзору за банками, в 2025 году портфель ипотечных кредитов продемонстрировал самый высокий темп роста среди всех видов банковского финансирования, увеличившись на 13,2% в годовом исчислении, что составило 443 170 миллионов донгов.
В общем портфеле банковской системы, который по итогам года составил 2,39 трлн доминиканских песо, ипотечные кредиты составили 18,5%, закрепившись на третьем месте по значимости компоненте банковского финансирования в стране.
Согласно квартальному отчету Управления банковского надзора за март 2026 года, динамика сохранилась и в первом квартале 2026 года, при этом ипотечный портфель показал рост на 11,4% в годовом исчислении.
В этом контексте общие активы финансовой системы достигли 4,28 триллиона доминиканских долларов, а средневзвешенная активная процентная ставка нескольких банков на конец первого квартала 2026 года составила 13,28%.
Эта динамика кредитования сосуществует с дефицитом жилья, который, по данным обследования ENHOGAR, Министерство жилищного строительства и хозяйствования в Десятилетнем плане жилищного строительства на 2022-2032 годы оценило более чем в 1,4 миллиона единиц, из которых 73% имеют качественный характер, то есть это дома, построенные из некачественных материалов, без доступа к основным коммунальным услугам или в условиях перенаселенности.
Именно на этом фоне Министерство финансов и экономики представило пакет мер, который, согласно официальной презентации министра Магина Х. Диаса, объединяет в одну категорию налоги, связанные с ипотекой, регистрацией компаний и страхованием жизни: это «налоги, которые не имеют смысла и влияют на конкурентоспособность, неоправданно увеличивая стоимость формализации»
Первый звено в цепочке: предложение
Прежде чем покупатель подпишет кредитное соглашение, кто-то должен выставить недвижимость на рынок, и налоговая нагрузка на продавца влияет на это решение. План предлагает снизить налог на прирост капитала, применяемый к продаже недвижимости, с 25% до 10%, когда сделка осуществляется физическими лицами. Эта мера классифицируется в документе Министерства финансов в разделе «Упрощение налогообложения».
Согласно Главному управлению внутренних налогов, налог на прирост капитала взимается с разницы между ценой продажи и налоговой базой актива и должен быть указан в годовой декларации о подоходном налоге. Предлагаемое снижение применяется исключительно к физическим лицам, а не к юридическим.
Второй пункт: стоимость финансирования
После получения ипотечного кредита покупатель должен уплатить налог на регистрацию ипотеки. Согласно информации от DGII Help Community, текущая ставка составляет 2% от суммы ипотеки в соответствии со статьей 8 Закона 173-07 об эффективности сбора налогов.
Регистрация освобождается от налога, если она осуществляется через финансовых посредников, а сумма ипотечного кредита составляет менее 2 197 446 доминиканских песо, которая ежегодно корректируется. Генеральное управление по индийским инвестициям также уточнило, что эти 2% не подлежат вычету из подоходного налога.
План предусматривает постепенную отмену этого налога. В официальной презентации Казначейства указывается, что закон о налогообложении ипотечных кредитов действует с 1890 года и классифицируется как мера, способствующая экономическому росту, а не как мера фискальной консолидации. В документе не указаны сроки или этапы постепенной отмены; эта информация будет определена в тексте законопроекта и в ходе его парламентских дебатов.
Третий пункт: страхование жизни
В процессе ипотечного кредитования банки обычно требуют наличия страхования жизни, связанного с займом, которое в настоящее время облагается налогом на выборочное потребление.
План предусматривает постепенную отмену этого сбора, который в документе Министерства финансов рассматривается как аналогичная мера, наряду с ипотекой и регистрацией компаний, и обосновывается одним и тем же: это сборы, которые неоправданно увеличивают стоимость формализации.
Четвертый пункт: правовая формализация
В Доминиканской Республике проекты по развитию недвижимости часто структурируются через трасты или целевые организации — юридические инструменты, требующие регистрации компании и уплаты соответствующего налога в размере 1%.
План предусматривает немедленную отмену этого налога, в отличие от других мер в этой группе, которые носят постепенный характер.
Пятый пункт: передача активов в сфере недвижимости
Для собственников, желающих передать недвижимость своим детям при жизни, действующий налог на наследство, закон о котором, как указано в документе Министерства финансов, был принят в 1950 году, устанавливает ставку в размере 25%.
План предусматривает снижение ставки до 3% для переводов между родителями и детьми, осуществляемых при их жизни, и Министерство финансов классифицирует эту меру в рамках упрощения налогообложения.
Что план не меняет
В документе Министерства финансов четко указаны ограничения пакета мер: налог на передачу промышленных товаров и услуг не изменяется, ставки налога на недвижимость и его минимальная необлагаемая сумма остаются неизменными, а повышение корпоративного подоходного налога на три процентных пункта применяется исключительно к компаниям с годовым доходом, превышающим 1 миллиард доминиканских песо.
Все предложенные меры требуют одобрения Национального конгресса; ни одна из них не вступает в силу немедленно, за исключением отмены 1% сбора за регистрацию компаний, которая, как указано в документе, вступит в силу немедленно после принятия закона.
График поэтапной отмены налога на ипотеку и акцизного налога на страхование жизни не был подробно изложен в официальной презентации и будет определен в ходе законодательного процесса.
Рекомендуемая литература:
