Рейтинговое агентство Fitch также прогнозирует номинальное снижение цен на жилье в США на 5%. Это означает, что цены упадут на 5% независимо от инфляции, что в реальном выражении приведет к еще большему падению цен на недвижимость.
Аналитики и уполномоченные фирмы заявляют, что рынок недвижимости США все ближе к жесткой посадке, и хотя эксперты исключают обвал, подобный тому, что произошел в 2007-2008 годах, некоторые ведущие рыночные индикаторы прогнозируют значительный «пик» цен на жилье и активности на рынке недвижимости в целом, что, в свою очередь, может усугубить прогнозируемую рецессию, с которой США столкнутся в ближайшие кварталы.
Индекс незавершенных сделок с недвижимостью (PHSI) в октябре резко упал на 4,6%, а годовое снижение числа незавершенных сделок приблизилось к 37%, что стало самым большим падением за всю историю этого показателя, сообщает испанская финансовая газета El Economista.es.
Инвесторы и экономисты внимательно следят за этим показателем, поскольку он часто предвосхищает движения на рынке недвижимости, как с точки зрения цен, так и общей активности в этом секторе. Национальная ассоциация риелторов (NAR), организация, публикующая этот показатель, поясняет, что индекс незавершенных сделок с жилой недвижимостью является опережающим индикатором для жилищного сектора, основанным на количестве незавершенных сделок с существующими объектами недвижимости.
Статус сделки отображается как «в процессе оформления», когда договор подписан, но сделка еще не завершена. Обычно сделка завершается в течение одного-двух месяцев после подписания. Резкое падение этого показателя свидетельствует о замедлении активности купли-продажи по какой-либо причине.
В опубликованном на этой неделе отчете Fitch Ratings el inmobiliario отмечается, что «спрос в США продолжит снижаться в течение 2023 года, что еще больше подорвет цены на жилье. Значительно более высокие ипотечные платежи (средний платеж увеличился более чем на 50% с 2021 года) затронут покупателей, приобретающих жилье впервые, и тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия». В отчете также говорится: «Инвесторы в недвижимость начали сокращать свои вложения и останутся в стороне до 2023 года».
Поток негативных данных
Поток данных, публикуемых ежемесячно оel inmobiliario отражает ту же тенденцию, хотя среди множества негативных показателей выделяются данные о продажах существующих домов за октябрь, опубликованные в середине ноября. Это еще один ключевой статистический показатель NAR для изучения рынка, поскольку продажи существующих домов — зафиксированные на момент подписания контракта — составляют приблизительно 90% всего жилищного рынка США.
В октябре продажи существующих домов снижались девятый месяц подряд. Количество заключенных сделок сократилось на 5,9% до 4,43 млн в годовом исчислении, что является самым низким показателем с мая 2020 года. Продажи домов на одну семью упали на 6,4% по сравнению с предыдущим месяцем, достигнув самого низкого уровня с мая 2020 года. Показатели в годовом исчислении вызывают тревогу: продажи всех существующих домов снизились на 28,4%, а продажи домов на одну семью — на 28,2%.
Это согласуется с моделью, разработанной аналитиками Apollo IM, которые прогнозируют падение продаж существующих домов на одну семью почти на 24% за месяцы с тех пор, как Федеральная резервная система снова начала повышать процентные ставки этой весной. Согласно историческим данным, собранным исследователями управляющей компании, это самое резкое и краткосрочное снижение продаж с момента первого повышения ставки в рамках цикла смягчения политики ФРС, начиная с 1970-х годов.
Годовое падение является самым большим в истории США
С февраля продажи жилья снижались каждый месяц, что стало самым продолжительным периодом падения за всю историю наблюдений, начиная с 1999 года, согласно Национальному отчету о жилищных объемах (NAR). Усилия ФРС по борьбе с инфляцией посредством процентных ставок привели к быстрому росту стоимости заимствований, резкому снижению спроса и сделали приобретение жилья недоступным для многих семей.
«В октябре все больше потенциальных покупателей жилья оказались не в состоянии позволить себе ипотеку из-за повышения ипотечных ставок», — заявил Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риелторов (NAR), в заявлении после публикации данных. «Ипотечные ставки снизились после пика в середине ноября, поэтому продажи жилья, возможно, приближаются к своему минимуму в текущем жилищном цикле». Ипотечные ставки недавно опустились ниже 7%, но остаются крайне высокими, и аналитики не питают оптимизма. Стоит отметить, что в начале 2022 года эти ставки (обычно это ставка по 30-летней фиксированной ипотеке) составляли около 3%.
«В октябре объем продаж существующего жилья снизился на 5,9% по сравнению с предыдущим месяцем, составив 4,43 миллиона единиц в годовом исчислении, что на 32% меньше пикового значения, достигнутого ранее в этом году. Снижение продаж отражает дальнейшее ухудшение условий покупки, поскольку рост ипотечных ставок привел к тому, что доступность жилья достигла худшего уровня с 1985 года», — резюмировал Сэм Холл из Capital Economics после публикации октябрьских данных.
Под давлением в 2023 году
«Мы ожидаем, что продажи жилья останутся под давлением на протяжении большей части 2023 года из-за снижения доступности жилья, рецессии и по-прежнему ограниченного предложения», — предсказала Нэнси Ванден Хаутен, главный стратег Oxford Economics по США, после публикации существующих данных о продажах жилья. «Мы ожидаем, что годовой рост цен на жилье станет отрицательным в 2023 году, достигнув минимума в -5% в годовом исчислении во втором квартале», — добавила она.
Рейтинговое агентство Fitch также прогнозирует номинальное падение цен на жилье в США на 5%. Это означает, что цены упадут на 5% независимо от инфляции, что в реальном выражении будет означать еще большее снижение цен на недвижимость. «В условиях разделенного Конгресса США любое вмешательство для повышения доступности жилья должно исходить от банков, поскольку значительная государственная поддержка маловероятна. Ожидается, что регионы, которые продемонстрировали наибольший рост цен на жилье с начала пандемии, пострадают от более серьезного падения, чем в среднем по стране», — утверждают эксперты.
Андреас Стено Ларсен, бывший главный стратег Nordea, считает, что «на основе их моделей, снижение индекса цен на жилую недвижимость, поддерживаемого Банком международных расчетов (BIS), на 15-20% представляется вероятным». BIS располагает одной из самых длинных и полных исторических серий данных о ценах на жилье, основанной на данных центральных банков, частных учреждений и национальных статистических институтов. Согласно этой базе данных, годовые цены на жилье в реальном выражении (с поправкой на инфляцию) уже снизились во втором квартале 2022 года в таких странах, как Швеция, Финляндия, Дания и Испания, но остались положительными в США.
По данным Hall of Capital Economics, повышение ипотечных ставок до 7% в октябре означает, что объемы продаж могут еще больше снизиться: «Повышение процентных ставок спровоцировало очередное снижение количества заявок на ипотечные кредиты для покупки жилья в октябре, которое обычно на месяц опережает продажи существующего жилья. Исходя из этого, мы ожидаем, что к концу 2022 года продажи существующего жилья упадут примерно до 4,2 миллиона в годовом исчислении».
Сэм Холл (Capital Economics): «Для того чтобы владение собственным жильем стало реалистичным вариантом для большинства домохозяйств, цены на жилье должны продолжать падать в течение следующего года»
«В перспективе ограничения доступности жилья будут продолжать оказывать давление на продажи в следующем году, и покупатели также столкнутся с другими ограничениями. Учитывая наш прогноз устойчивого снижения цен на жилье, мы ожидаем, что банки сохранят жесткие условия кредитования, что сделает жилье недоступным для многих покупателей. А поскольку экономика движется к умеренной рецессии, покупатели будут проявлять осторожность при покупке жилья», — добавил Холл, подчеркнув, что «2023 год станет самым слабым годом для продаж существующего жилья с 2011 года».
Через несколько дней были опубликованы данные за сентябрь по внимательно отслеживаемому индексу цен на жилье Case-Shiller . Хотя и с явной задержкой, цифры подтвердили данные. После сезонной корректировки общий индекс Case-Shiller зафиксировал снижение цен на 0,8% в сентябре по сравнению с предыдущим месяцем. В годовом исчислении это означает, что рост снизился до 10,6% с 13,0% в августе. При этом учитывается, что индекс Case-Shiller представляет собой среднее значение данных за последние три месяца, поэтому данная публикация не отражает полного влияния повышения ипотечных ставок выше 7%.
«Для того чтобы владение собственным жильем стало реалистичным вариантом для большинства домохозяйств, цены на жилье должны продолжать падать в течение следующего года. Учитывая это, банки, вероятно, ограничат доступность кредитов с более высоким соотношением суммы кредита к стоимости залога, чтобы снизить риск отрицательного собственного капитала. Это окажет дополнительное понижающее давление на покупательную способность и цены», — диагностировал Холл в другом, более недавнем анализе. Эксперт ожидает, что годовой темп роста цен на жилье станет отрицательным в начале 2023 года, а цены упадут на 8% от пика до минимума.
Влияние на экономику
Спадel inmobiliario может негативно сказаться на американской экономике. Инвестиции в жилую недвижимость приведут к снижению ВВП США, а падение цен на жилье повлияет на потребительские решения домохозяйств через эффект богатства. Снижение стоимости жилья, основного актива домохозяйств, обычно приводит к сокращению потребления, поскольку семьи, как правило, начинают копить, чтобы компенсировать снижение стоимости своих активов. Как отмечает Стено Ларсен, ссылаясь на данные Национальной ассоциации домостроителей (NAHB), на жилищный сектор приходится от 15 до 18% ВВП страны, что делает его «главным двигателем американской экономики».
Компания Allianz прогнозирует сокращение рынка жилья на 6,3% в этом году и еще на 6,4% в следующем, но это снизит годовой рост ВВП всего на 0,2 процентных пункта. Однако влияние сектора услуг в сфере недвижимости гораздо сильнее. Сокращение этой активности и падение цен могут значительно снизить добавленную стоимость, которую этот сектор генерирует для экономики. По расчетам Allianz, коррекция рынка жилья может снизить ВВП на 1,7 процентных пункта к началу 2024 года, увеличивая риск более затяжной рецессии.
«Слабые экономические перспективы также указывают на дальнейшее снижение цен на жилье. Поскольку рост процентных ставок замедляет экономическую активность и сокращает занятость, домохозяйства будут неохотно расставаться со своими сбережениями и совершать крупные покупки, такие как дом. Негативные ожидания относительно цен на жилье также заставят многих отложить покупку», — говорит Холл из Capital Economics.
Недавно опубликованный индикатор Национальной ассоциации строителей жилья (NAHB) подтвердил неопределенность среднесрочного будущего американской экономики. Индекс рынка жилья (HMI), опубликованный в середине ноября, показал значение в 33 пункта (ниже 50 считается показателем спада). Обеспокоенность экспертов по поводу этого отсутствия уверенности среди строителей вызвана доказанной корреляцией между резким падением индекса и ростом безработицы, который обычно происходит через 9-12 месяцев.
Прогнозы аналитиков о росте безработицы с нынешних 3,7% до 6-8% в течение этого периода подпитывают опасения по поводу рецессии весной 2023 года. Применяя так называемое правило Сама, один из этих стратегов, Альфонсо Пеккатиелло, стратег The Macro Compass и бывший сотрудник ING, отнёс начало рецессии ко второму кварталу следующего года, конкретно указав на май.
Источник: El Economista.es
