Автор: Рейна Эченике
Специально для El Inmobiliario
Отсутствие эффективной нормативно-правовой базы для управления кондоминиумами в Доминиканской Республике создало тревожную ситуацию, в которой злоупотребления и импровизация преобладают над профессиональным управлением. То, что должно быть сервисной функцией, ориентированной на благополучие собственников, во многих случаях превратилось в властные полномочия, осуществляемые произвольно и без надлежащего контроля.
Многогранная роль администратора
Современное управление кондоминиумами выходит далеко за рамки простого сбора платежей. Управляющий должен быть профессионалом, способным на следующее:
● Эффективное управление финансовыми ресурсами кондоминиума
● Контроль за техническим обслуживанием сложных инфраструктурных объектов
● Выступать посредником в конфликтах между собственниками квартир в кондоминиуме
● Обеспечивать соблюдение нормативных актов и правил
● Внедрить необходимые улучшения и обновления
Недостатки действующего регулирования
Отсутствие минимальных требований для работы в качестве управляющего кондоминиумом создает тревожные ситуации:
● Люди, не знакомые с местной правовой системой
● Администраторы, не проживающие в данном жилом комплексе
● Недостаточная подготовка в области финансового и административного управления
● Отсутствие стандартизированных операционных протоколов
● Отсутствие механизмов мониторинга и контроля
В действительности, на должность управляющего кондоминиумом может быть назначен любой человек, независимо от его квалификации или опыта, что ставит под угрозу как интересы и права собственников, так и эффективное управление недвижимостью.
Передовые международные практики
В странах с более развитой системой управление кондоминиумами является регулируемой профессией, требующей:
● Специальные профессиональные сертификаты
● Обязательное повышение квалификации
● Соблюдение этических стандартов
● Надзор со стороны компетентных органов
● Системы подотчетности
Международный опыт показывает, что профессионализация роли администратора приводит к более эффективному управлению, большей удовлетворенности собственников и лучшему сохранению стоимости имущества.
Предложения по улучшению
Для повышения стандартов управления кондоминиумами в Доминиканской Республике необходимо следующее:
1. Профессионализация роли:
● Установить минимальные требования к обучению
● Создание программ сертификации
● Внедрить системы непрерывной оценки
● Разработать профессиональные кодексы этики
2. Системы подотчетности:
● Стандартизированные финансовые отчеты
● Обязательные периодические аудиты
● Механизмы оценки эффективности
● Протоколы прозрачности в управлении
3. Механизмы управления:
● Надзор со стороны компетентных органов
● Системы рассмотрения жалоб и разрешения конфликтов
● Санкции за врачебную халатность
● Защита прав собственников
Влияние на инвестиции в недвижимость
Отсутствие профессионализма в управлении кондоминиумами влияет не только на повседневную деятельность, но и напрямую сказывается на инвестиционном климате. Сомнительные практики, такие как произвольный расчет платы за обслуживание на основе площади частных зон — например, площади квартиры — вместо доли в общих зонах, порождают недоверие среди инвесторов.
Нелогично и не имеет законных оснований обязывать собственника платить больше за обслуживание только потому, что у него большая квартира, если общие зоны обслуживаются одинаково для всех. Эта практика, противоречащая как закону, так и здравому смыслу, демонстрирует, как отсутствие четкого регулирования может отпугивать инвестиции в недвижимость в нашей стране.
Международные инвесторы, привыкшие к более регулируемым и прозрачным системам, могут воспринять эти произвольные практики как тревожный сигнал. Профессионализация сектора — это не просто вопрос административной эффективности, а фундаментальный фактор поддержания и повышения привлекательности Доминиканской Республики как места для инвестиций в недвижимость.
На пути к профессиональному управлению
Профессионализация управления кондоминиумами — это не роскошь, а необходимость. Рост рынка недвижимости Доминиканской Республики, особенно в сегменте элитных кондоминиумов и туристического сектора, требует квалифицированных администраторов, способных:
● Управление значительными бюджетами
● Управление современными технологиями
● Внедрять устойчивые методы работы
● Гарантия удовлетворения и защиты имущественных прав все более требовательных собственников
Модернизация нормативно-правовой базы должна включать конкретные положения о профессионализации управляющих кондоминиумами. Только так мы сможем обеспечить эффективное управление, защищающее как инвестиции собственников, так и качество жизни в кондоминиумах.
Данная статья является частью серии материалов о режиме кондоминиумов в Доминиканской Республике.
Автор — агент по недвижимости, предприниматель в сфере недвижимости, генеральный директор Echenique Group, инвестор в недвижимость, секретарь совета директоров AEI на 2024-2026 годы, а также риелтор, специализирующийся на рынке недвижимости Доминиканской Республики и других стран.
