Aceasta este prima dată când un pachet fiscal dominican a intervenit într-un mod coordonat în întregul ciclu al locuințelor finanțate: oferta vânzătorului, finanțarea, costul creditului, formalizarea legală a proiectului și transferul activelor
SANTO DOMINGO. – Procesul de achiziționare a unei locuințe prin finanțare bancară în Republica Dominicană implică, în momente diferite, cel puțin cinci sarcini fiscale, pe care guvernul propune să le modifice simultan în planul anticriză pe care l-a trimis Congresului Național pe 11 iunie 2026.
Contextul în care sunt implementate aceste măsuri nu este unul de contracție, ci mai degrabă piața se află într-un moment de expansiune, cu costuri de acces pe care Guvernul le numește anacronice.
În diapozitivul 24 al prezentării oficiale, „Măsuri pentru promovarea creșterii economice și atenuarea crizei internaționale”, din cadrul Ministerului Finanțelor și Economiei, din 11 iunie 2026, Guvernul afirmă că „este vorba de taxe care nu au sens și afectează competitivitatea, crescând inutil costul formalizării”, și adaugă, referitor la cazul specific al creditelor ipotecare: „legea care le impozitează datează din 1890”
Situația actuală
Conform Raportului privind creditul în sistemul financiar publicat de Superintendența Băncilor, portofoliul de credite ipotecare a înregistrat cea mai mare rată de creștere dintre toate tipurile de finanțare bancară în 2025, cu o creștere anuală de 13,2%, ceea ce a plasat portofoliul respectiv la 443.170 milioane RD$.
În portofoliul total al sistemului bancar, care a închis anul la 2,39 trilioane de dolari din Regatul Unit, creditele ipotecare au reprezentat 18,5%, consolidându-se ca a treia cea mai importantă componentă a finanțării bancare din țară.
Dinamismul s-a menținut în primul trimestru al anului 2026, conform raportului trimestrial de performanță al sistemului financiar al Superintendenței Băncilor aferent lunii martie 2026, cu un portofoliu de credite ipotecare care a înregistrat o creștere de 11,4% față de anul precedent.
În acest context, activele totale ale sistemului financiar au ajuns la 4,28 trilioane de dolari din Republica Democratică, iar rata medie ponderată a dobânzii active a mai multor bănci s-a situat la 13,28% la sfârșitul primului trimestru al anului 2026.
Acest dinamism al creditării coexistă cu un deficit locativ pe care Ministerul Locuințelor și Construcțiilor, în Planul decenal pentru locuințe 2022-2032, l-a cuantificat la peste 1,4 milioane de unități, conform datelor din Sondajul ENHOGAR, din care 73% sunt de natură calitativă, adică locuințe construite cu materiale deficitare, fără acces la servicii de bază sau în condiții de supraaglomerare.
În acest context, Ministerul Finanțelor și Economiei a prezentat un pachet care, conform prezentării oficiale a ministrului Magín J. Díaz, grupează în aceeași categorie impozitele aferente creditelor ipotecare, înființării de societăți comerciale și asigurărilor de viață: acestea sunt „impozite care nu au sens și afectează competitivitatea, crescând inutil costul formalizării”
Primul punct din lanț: oferta
Înainte ca un cumpărător să semneze un contract de împrumut, cineva trebuie să ofere o proprietate pe piață, iar sarcina fiscală asupra vânzătorului influențează această decizie. Planul propune reducerea impozitului pe câștigurile de capital aplicabil vânzării de proprietăți imobiliare de la 25% la 10% atunci când tranzacția este efectuată de către persoane fizice. Măsura este clasificată în documentul Trezoreriei la rubrica de simplificare fiscală.
Conform Direcției Generale de Impozite Interne, impozitul pe câștigurile de capital se percepe asupra diferenței dintre prețul de vânzare și baza de impozitare a activului și trebuie raportat în declarația anuală de impozit pe venit. Reducerea propusă se aplică exclusiv persoanelor fizice, nu și persoanelor juridice.
Al doilea aspect: costul finanțării
Odată ce un cumpărător obține un credit ipotecar, acesta se confruntă cu o taxă de înregistrare a ipotecii. Potrivit Comunității de ajutor DGII, rata actuală este de 2% din valoarea ipotecii, conform articolului 8 din Legea 173-07 privind eficiența colectării impozitelor.
Înregistrările sunt scutite atunci când sunt efectuate prin intermediari financiari, iar valoarea ipotecii este mai mică de 2.197.446 RD$, sumă care se ajustează anual. DGII a clarificat, de asemenea, că aceste 2% nu sunt deductibile din impozitul pe venit.
Planul propune abrogarea treptată a acestei taxe. Prezentarea oficială a Trezoreriei indică faptul că legea care impozitează creditele ipotecare datează din 1890 și o clasifică drept o măsură pro-creștere economică, nu o măsură de consolidare fiscală. Documentul nu specifică calendarul sau etapele eliminării treptate; aceste informații vor fi definite în textul proiectului de lege și în timpul dezbaterii sale parlamentare.
Al treilea punct: asigurarea de viață
În procesul de finanțare ipotecară, entitățile bancare solicită de obicei o asigurare de viață legată de credit, care este în prezent supusă Taxei pe Consum Selectiv.
Planul propune abrogarea sa treptată, o măsură pe care documentul Trezoreriei o grupează împreună cu ipotecile și înființarea de societăți comerciale sub aceeași justificare: acestea sunt taxe care cresc inutil costul formalizării.
Al patrulea punct: formalizarea juridică
Proiectele de dezvoltare imobiliară din Republica Dominicană sunt frecvent structurate prin trusturi sau entități cu scop special, instrumente juridice care necesită înființarea unei companii și plata impozitului corespunzător, stabilit la 1%.
Planul propune eliminarea acestei taxe cu efect imediat, spre deosebire de celelalte măsuri din acest grup, care sunt graduale.
Al cincilea punct: transferul activelor imobiliare
Pentru proprietarii care doresc să transfere imobile copiilor lor în timpul vieții, impozitul pe succesiune actual, a cărui lege, indică documentul Trezoreriei, datează din 1950, stabilește o cotă de 25%.
Planul propune reducerea acesteia la 3% pentru transferurile între părinți și copii efectuate în timpul vieții acestora, iar Trezoreria clasifică această măsură în cadrul blocului de simplificare fiscală.
Ceea ce nu schimbă planul
Documentul Trezoreriei este explicit în ceea ce privește limitele pachetului: taxa pe transferul de bunuri și servicii industrializate nu este modificată, cotele impozitului pe proprietatea imobiliară și scutirea minimă a acesteia nu sunt modificate, iar creșterea cu trei puncte procentuale a impozitului pe profit se aplică exclusiv companiilor cu venituri care depășesc 1 miliard de dolari din Regatul Unit anual.
Toate măsurile propuse necesită aprobarea Congresului Național; niciuna nu are aplicare administrativă imediată, cu excepția eliminării taxei de 1% pentru înmatricularea societăților comerciale, despre care documentul indică faptul că va avea efect imediat odată ce legea va fi aprobată.
Calendarele pentru eliminarea treptată a taxei ipotecare și a accizei la asigurările de viață nu sunt detaliate în prezentarea oficială și vor fi definite în procesul legislativ.
Lecturi recomandate:
