Conform Legii 108-05 privind înregistrarea proprietăților imobiliare, singura proprietate garantată este cea care are un titlu de proprietate emis de Jurisdicția Imobiliară.
SANTO DOMINGO. – Brenda este aproape obișnuită să primească „oportunități” în fiecare săptămână de când și-a anunțat planurile de a cumpăra o casă și de a se întoarce în Santo Domingo, trimise de prieteni, familie și unii agenți imobiliari pe care i-a contactat.
De data aceasta, în timp ce stătea de vorbă cu fratele său Alfredo și cu cumnata sa Thelma, a primit un telefon de la sora sa Ana, care zburase la Santo Domingo din Madrid de Crăciun.
„Brenda! Ascultă cu atenție: apartamentul ăla e pentru tine”, a spus Ana, fără să mă salute măcar. „M-am dus să-l văd în dimineața asta. E în cartierul La Fe, în complexul rezidențial Ortega y Gasset. E liniștit; auzi păsările toată ziua. E situat central, e imens, cu trei dormitoare, două băi, un al doilea dormitor cu loc de parcare atribuit și totul e impecabil. Și partea cea mai bună: cer 8 milioane de dolari din RD.”.
Brenda a respirat adânc: „Deci, care e șmecheria? Pentru că știu că atunci când ceva sună prea bine în Republica Dominicană...”
Ana, coborând ușor vocea, a spus: „Ei bine... nu are titlu. Dar nu-ți face griji, proprietarul mi-a spus că se poate rezolva.”.
Brenda a închis ochii. „Asta se poate rezolva” era exact ceea ce auzise și care băgase atât de mulți oameni în bucluc. După ce a închis, s-a hotărât să facă ceea ce o învățase vărul ei, Cesar: să nu se entuziasmeze niciodată fără să verifice, și s-a hotărât să-l sune.
„Sună-l pe César”, i-a spus Alfredo, „nu-mi dă un presentiment bun.”.
După saluturile familiei, César, cu toată răbdarea sa, a încercat să le explice realitatea achiziționării unei proprietăți fără titlu de proprietate.
Implicațiile
Ce înseamnă ca o proprietate să „nu aibă titlu de proprietate”? În Republica Dominicană, o proprietate fără titlu de proprietate poate însemna mai multe lucruri, unele mai grave decât altele:
1. Există un singur „act de vânzare-cumpărare”, dar acesta nu a fost niciodată înregistrat în Registrul Proprietății. Acesta este cel mai frecvent caz și este probabil ca proprietatea să fi trecut în posesor de mai multe ori, dar nimeni nu a finalizat procesul de transfer.
2. Că proprietatea aparține unui proiect de stat (cum este cazul aici) fără unități individualizate. Multe complexe rezidențiale construite de guvern între anii 1980 și 1990, inclusiv complexul Ortega y Gasset, au planuri aprobate, dar apartamentele nu au fost niciodată subdivizate.
3. Există un conflict de succesiune sau de moștenitor și, prin urmare, nu se poate emite un titlu până la soluționarea procesului judiciar.
4. Terenul are titlu de proprietate, dar clădirea nu este „înregistrată”. Aceasta este o situație care se întâmplă mai des decât pare: clădiri fără declarație de îmbunătățiri la Jurisdicția Imobiliară.
Respirația Brendei s-a accelerat când César, obișnuit acum cu apelurile ei de urgență, a explicat: „Înainte să visezi, Brenda, trebuie să-ți pui aceste întrebări”:
1. Care este motivul exact pentru care proprietatea nu are titlu de proprietate?
Fără acest răspuns, nu se poate face niciun progres. Este ca și cum ai pune un diagnostic înainte de a opera.
2. Este clădirea delimitată?
Dacă nu este, procesul este lung și depinde de acordul tuturor proprietarilor.
3. Există un proprietar inițial cu titlu de maestru?
Dacă există doar un „titlu general al intrigii”, lipsește cea mai importantă fază: individualizarea fiecărei unități.
4. Există un proces de moștenire în curs de desfășurare?
Dacă vânzătorii sunt moștenitori, aceștia trebuie să prezinte:
• Declarație de moștenitori
• Certificat de absență a obiecțiilor
• Formulare de consimțământ
Dacă lipsește unul, Brenda ar putea pierde timpul... și banii.
5. Sunt planurile aprobate de Lucrări Publice și de Oficiul de Registrul Proprietăților și Locuințelor?
Fără planuri, nu există nicio modalitate de a emite un titlu.
6. Cine ar plăti pentru acordarea titlului de proprietate funciară (demarcare + declarare + taxe)?
Un astfel de proces poate costa între 120.000 și 250.000 de dolari canadiani sau mai mult, în funcție de caz. Vânzătorul care oferă un „preț de chilipir” aproape niciodată nu vrea să-l accepte.
7. Cât timp ar dura obținerea diplomei?
Realist: de la 6 luni la 2 ani (fiind foarte optimist).
Creionul Brendei este deja pe jumătate folosit, dar ea continuă să noteze totul. Și a pus inevitabila întrebare: Ar trebui să cumpăr proprietatea aceea?
Răspunsul lui César a fost foarte tehnic: depinde. Și asta pentru că, conform Legii 108-05 privind înregistrarea proprietăților imobiliare, singura proprietate sigură este una cu titlu emis de Jurisdicția Imobiliară.
Orice altceva este o chestiune privată, fără nicio garanție reală. Prin urmare, dacă Brenda dorește să ia în considerare această achiziție, trebuie să respecte condițiile din următoarea listă de verificare:
✔ Există un titlu clar, lipsit de sarcini
✔ Planurile sunt aprobate
✔ Clădirea poate fi delimitată
✔ Toți moștenitorii sunt în viață și semnează
✔ Vânzătorul este de acord să deducă costul igienizării din preț
✔ Procesul este în mâinile unui expert evaluator autorizat
Totuși, dacă oricare dintre următoarele aspecte nu este acoperit, Brenda ar trebui să uite de acea „chilipir” și nici nu se gândească să o cumpere:
✘ Există un conflict între moștenitori
✘ Nu există planuri ale clădirii
✘ Există opoziție în condominiu
✘ Promit că „obțin diploma mai târziu”, fără documente justificative
✘ Apartamentul se află în acea „incertitudine juridică” de peste 30 de ani
Vărul Cesar a fost foarte clar: „Brenda, nu-ți irosi banii pe o vânzare. Dacă nu există o cale legală clară, las-o baltă. Capitalul este plin de oportunități bune, cu și fără titlu, dar ai nevoie de siguranță, nu de dureri de cap.”
„Nici să nu te gândești la asta!” i-au spus Thelma și Alfredo în același timp.
„O să scriu o carte cu tot ce notez. Sunt atât de multe detalii pe care mulți oameni nu le știu”, și-a spus Brenda în timp ce își punea caietul deoparte.
