La ce bun un proiect spectaculos cu vedere la ocean dacă titlul este în dispută?
Care este rostul vânzării unui apartament dacă contractul are clauze abuzive și cumpărătorul este pus în pericol?
Și care este rostul de a vinde un proiect dacă terenul pe care este amplasat nici măcar nu este măsurat?
Acestea au fost întrebările cu care mi-am început discursul principal la Forumul „Metrouri sigure, investiții imobiliare la pătrat”. Iar reacția celor peste 200 de profesioniști prezenți mi-a confirmat ceva: știm cu toții că aceste probleme există, dar puțini iau măsuri pentru a le preveni.
Inamicul pe care îl ignorăm cu toții
În cei 20 de ani de experiență în protejarea investițiilor imobiliare, am identificat patru amenințări recurente pe care le-am numit „prădătorii certitudinii juridice”. Acestea nu sunt concepte abstracte. Sunt probleme reale care distrug tranzacțiile, ruinează reputația și lasă clienții neprotejați. Și, cel mai rău, acestea pot fi complet evitate.
Permiteți-mi să vă împărtășesc un caz real pe care l-am prezentat la conferință. În Punta Cana, un dezvoltator imobiliar a prevândut zeci de unități fără a deține titlul legal de proprietate asupra terenului. Rezultatul a fost un ordin de protecție a consumatorilor din partea ProConsumidor pentru rambursări și despăgubiri și aplicarea Legii 126-02 privind Comerțul Electronic și a Legii 108-05 privind Înregistrarea Imobiliară.
Atunci când un actor din sistem nu respectă certitudinea juridică, acest lucru are un regim de consecințe.
Prădătorul nr. 1: Titluri pe numele unor terțe părți sau al unor persoane decedate
Acesta este scenariul clasic de genul „nu-ți face griji, rezolvăm asta mai târziu”. Un proprietar vinde o proprietate care este încă înregistrată pe numele tatălui său decedat sau, mai rău, pe numele cuiva care nici măcar nu este implicat în tranzacție.
Pericolul: Cumpărătorul cumpără o problemă care poate exploda atunci când apar moștenitori necunoscuți care își revendică drepturile.
Cum să vă protejați: Verificați dacă vânzătorul este proprietarul înregistrat actual. Nu acceptați promisiuni de „transfer ulterior”. Titlul trebuie să fie pe numele dumneavoastră înainte de orice angajament financiar.
Prădătorul nr. 2: Teren fără delimitare a granițelor sau reglementare parcelară
A vinde terenuri fără limite clare este ca și cum ai construi pe nisipuri mișcătoare. Nu contează cât de frumos este proiectul dacă lipsește temelia legală.
Pericolul: Fără un cadastru aprobat, nu există certitudine cu privire la limitele exacte ale terenului, nu există regim de condominiu, ceea ce deschide ușa către conflicte cu vecinii și în cel mai rău scenariu, imposibilitatea înregistrării coproprietății.
Cum să vă protejați: Solicitați certificatul de proprietate definitiv, deja individualizat și procesat de Direcția Regională de Cadastru. Nu este o „procedură în curs de desfășurare”. Este o cerință fundamentală.
Predator #3: Proprietăți în litigiu
Am văzut promoții pentru proiecte „spectaculoase” atunci când terenul pe care urmează să fie construite este implicat într-un litigiu activ, iar drepturile de proprietate sunt contestate în instanță. Și aici vreau să fiu absolut clar: acele proprietăți nu ar trebui să fie pe piață. Nu este vorba de „a se menționa acest lucru în contract” sau de „a fi transparent” sau de „a furniza un certificat care să ateste acest lucru”. Nu ar trebui vândute până când litigiul nu este soluționat. Vânzarea cu promisiunea că „litigiul va fi soluționat înainte de livrare” este pură iresponsabilitate. Uneori, nici măcar judecătorii nu știu când și cum se va rezolva conflictul dintre părți. Și cât timp există: banca nu va finanța o proprietate cu un litigiu înregistrat, niciun cumpărător informat nu o va achiziționa, nu există autorizații, nu există licențe, nu există regim de condominiu. Nu vinzi o proprietate. Vinzi o problemă juridică cu o dată de rezolvare necunoscută.
Și iată ceva ce mulți agenți trec cu vederea: dacă ați fost informat sau notificat prin certificare că un procesși totuși vindeți proprietatea, nu puteți invoca ignoranța consecințelor viitoare. Când proiectul nu este construit, când clientul dvs. nu primește ceea ce a cumpărat, când clientul dvs. își pierde investiția, dvs., în calitate de agent, ați fost o parte activă a problemei. Ignoranța nu este o apărare legală atunci când informațiile erau disponibile și accesibile.
Pericolul: O proprietate în litigiu își poate schimba proprietarul prin hotărâre judecătorească. Cumpărătorul și-ar putea pierde întreaga investiție dacă hotărârea favorizează cealaltă parte. Iar agentul care a vândut proprietatea știind despre problemă s-ar putea confrunta cu consecințe legale.
Cum să vă protejați: Solicitați certificatul de statut juridic al proprietății emis de Oficiul Cadastral. Acest document dezvăluie orice drepturi de retenție, restricții sau proceduri legale împotriva proprietății. Și dacă dezvăluie litigii: nu vindeți. Punct.
Predator #4: Proiecte neautorizate
Vânzarea de unități în proiecte fără autorizații de construire aprobate este ca și cum ai juca ruleta rusească cu banii clienților tăi.
Pericolul: Fără autorizațiile corespunzătoare, proiectul nu va începe; dacă începe, ar putea fi oprit, amendat sau chiar demolat. Cumpărătorii rămân într-o impas juridică, fără o dată de livrare, iar investiția lor este în pericol.
Cum să vă protejați: Verificați dacă există toate autorizațiile de construire, aprobările municipale și licențele de mediu necesare. Nu vindeți promisiuni; vindeți certitudini susținute de documentație.
Contrastul care spune totul
La aceeași conferință am prezentat cazul opus: un dezvoltator care a reușit să vândă 90% din unitățile sale înainte de a începe construcția și a livrat proiectul cu 6 luni înainte de termen.
Diferența? Toată documentația este impecabilă din punct de vedere juridic și toate autorizațiile sunt aprobate. Certitudine juridică în acțiune.
Două proiecte. Două destinații. Factorul determinant: respectarea certitudinii juridice.
Un adevăr incomod
În timpul prelegerii mele, am spus ceva care a stârnit liniște în sală:
„Portofelele noastre pot aștepta, dar riscul la care expunem un client atunci când îi vindem o problemă nu așteaptă să explodeze.”«.
Ca profesioniști în acest sector, avem o responsabilitate care merge dincolo de încheierea vânzărilor. Suntem gardienii celor mai importante investiții ale clienților noștri: casele lor, bunurile lor, visele lor.
Arsenalul tău de protecție
Legea 108-05 privind înregistrarea proprietăților imobiliare ne oferă patru piloni:
- Înregistrarea titlului de proprietate: Certitudine privind proprietatea
- Publicitatea în registru: Transparența drepturilor
- Inopozabilitatea împotriva terților: Protecție împotriva creanțelor
- Certitudine cadastrală: Delimitarea precisă a proprietăților
Acestea sunt instrumente pe care trebuie să le folosim în fiecare tranzacție.
Apelul la acțiune
Dacă ești agent imobiliar, dezvoltator sau investitor, întreabă-te:
Ultima ta tranzacție a implicat vreunul dintre acești patru prădători?
Dacă răspunsul este da, este timpul să vă ridicați standardele. Deoarece certitudinea juridică nu se susține de la sine. Este nevoie de actori dedicați pentru a o consolida.
Și dacă nu o facem, investitorii își vor muta resursele în alte țări.
Republica Dominicană și-a dublat scorul în ceea ce privește drepturile de proprietate, crescând de la 25 la 56 de puncte între 2016 și 2024, depășind media mondială, potrivit The Global Economy.
Avem instrumentele. Avem cadrul legal. Trebuie doar să le folosim.
Securitatea juridică este cheia principală care deblochează vânzări previzibile, un flux de numerar stabil, clienți de încredere și o reputație solidă.
Întrebarea finală: Vei fi parte a problemei sau parte a soluției?
Pentru că, până la urmă, un prădător poate ataca doar dacă îi deschizi ușa.
