SANTO DOMINGO.- Majorie Hasbun, een expert in het beheer van kortetermijnverhuur, is van mening dat deze markt in de Dominicaanse Republiek is "uitgehold" door mensen die de sector betreden en zelfs tarieven vaststellen die niet overeenkomen met de werkelijkheid en die de business schaden.
“Er is iets aan de hand, namelijk marktverstoring. Er zijn mensen die, simpelweg door te verhuren, de markt hebben beschadigd door de waarde ervan te verlagen en absurde prijzen te vragen voor het type woning dat ze bezitten en de locatie ervan”, antwoordt hij in een interview met El Inmobiliario, naar aanleiding van de klachten die op dit platform zijn gepubliceerd over de problemen die gezinnen ondervinden met mensen die via Airbnb verhuren.
Hij merkt op dat gasten uiteraard gaan waar economische voordelen zijn, en dat het aangetrokken cliënteel misschien niet ideaal is. Of dat de noodzakelijke screeningprocedure om te bepalen of een gast geschikt is, wellicht niet wordt uitgevoerd. "Niet iedereen neemt de nodige voorzorgsmaatregelen, want als verhuurder kun je bijvoorbeeld zien of een gast eerdere recensies heeft, of ze zich aan de regels hebben gehouden, of er in de recensies meldingen staan van wangedrag of verboden activiteiten. Dat hangt sterk af van de verhuurder en hoe die de kortetermijnverhuur op zijn of haar terrein beheert," aldus Hasbun.
De expert heeft een diploma Hotelmanagement met een specialisatie in Marketing van de Pauselijke Katholieke Universiteit Madre y Maestra, waar ze in 2017 afstudeerde. Sindsdien is ze, naar eigen zeggen, werkzaam in de toeristische sector. Haar bedrijf, Behosted, beheert accommodaties voor kortetermijnverhuur.
Wat betreft de kwestie van gemengde kortetermijnverhuur, waarbij mensen in de gebouwen wonen, is hij van mening dat dit een zaak is voor het condominiumbestuur en de bouwbedrijven, en dat eigenaren dit zouden moeten overwegen bij de aankoop van een woning.
"Ik begrijp dat deze gevallen zich vooral voordoen in oudere woonwijken waar deze regelgeving voorheen niet gold, omdat de markt daar nog niet zo ontwikkeld was als nu, met een constante groei. Nu is er dus sprake van een schok, en ik begrijp dat er maatregelen worden genomen naar aanleiding van de gevolgen hiervan," benadrukte hij.
Hij stelt dat er panden zijn die nieuwe eigenaren niet toestaan om ze via Airbnb te verhuren.
De regelgeving
Hasbun is van mening dat de regulering van kortetermijninkomsten in de Dominicaanse Republiek zeer nabij is en dat "hier al enige tijd over wordt gesproken. Ik denk zelfs dat er begin dit jaar al berichten waren dat het inderdaad een feit is dat de belastingen op kortetermijninkomsten zullen worden verhoogd vanwege het probleem van oneerlijke concurrentie.".
Hij is van mening dat de maatregel de markt zal beïnvloeden, omdat het de uiteindelijke prijs voor gasten zeker zal veranderen, aangezien het een extra toeslag betreft. "We zouden de kwestie moeten heroverwegen en misschien de huurprijs iets moeten verlagen, of ons gewoon moeten aanpassen, zoals met alles, want in andere landen wordt er al heel lang, praktisch vanaf het begin, belasting geheven op kortetermijnverhuur.".
Seizoensgebonden bedrijvigheid
Een van de adviezen die Hasbun aan potentiële investeerders geeft, is dat ze er rekening mee moeten houden dat deze markt sterk afhankelijk is van de seizoenen. "Het is erg seizoensgebonden; je kunt geen maandelijks inkomen garanderen. Het is zeer variabel. Er zijn hoog- en laagseizoenen, en om efficiënt te werken en succesvol te zijn in deze branche, moet je je aanpassen aan de vraag en de seizoenen. Dit doe je door de markt constant te bestuderen, te observeren hoe de tarieven en bezettingsgraden fluctueren en hoe de vraag zich ontwikkelt. Vervolgens pas je je daaraan aan om de bezettingsgraad op peil te houden en succesvol te zijn", legt hij uit.
Het is een waardevolle eigenschap dat de klant aan het einde van het verblijf de mogelijkheid heeft om te beoordelen hoe de ervaring was, vanaf het aankomstproces, de schoonmaak en alle andere belangrijke aspecten waar mensen op letten bij het boeken van een accommodatie.
“Daarom is efficiënt werken zo belangrijk, want recensies hebben zowel een positieve als een negatieve invloed op ons, afhankelijk van de opmerking. Wij als verhuurders kunnen onze gasten ook beoordelen, want net zoals er goede gasten zijn die zich aan de regels houden, zijn er ook gasten die dat niet doen, en wij hebben de mogelijkheid om dat in te schatten. Dit is belangrijk voor andere verhuurders wanneer een van hun ongewenste gasten een van hun accommodaties wil boeken, zodat ze de recensie die wij hebben geschreven kunnen lezen en kunnen beslissen of ze dat type gast wel of niet accepteren.”.
Hasbun adviseert iedereen die overweegt te investeren om het gebied goed te onderzoeken en de vraagontwikkeling te observeren. "Ik ben heel openhartig en zeg altijd tegen mensen: kijk, als je overweegt een lening van een miljoen dollar af te sluiten om een woning te kopen en in te richten, zodat je de lening kunt aflossen en elke maand nog geld overhoudt, nou, als dat een offer is dat je wilt brengen, doe het dan niet, want het is erg onvoorspelbaar. Het klopt dat er maanden zullen zijn waarin je dat doel kunt bereiken, maar er zullen ook maanden zijn waarin dat misschien niet lukt, want niet alle seizoenen zijn even gunstig; het is erg onvoorspelbaar," benadrukt ze.
