Door Joan Feliz
Speciaal voor El Inmobiliario
Deze veelgebruikte uitdrukking weerspiegelt een wijdverbreide misvatting over eigendom in woongebouwen. Veel Dominicanen denken dat de aankoop van een appartement hen carte blanche geeft om hun woning naar eigen inzicht te verbouwen, te verhuren of te gebruiken, zonder enige beperking. Dit is echter in tegenspraak met de juridische realiteit van appartementscomplexen, waar elke individuele wooneenheid gebonden is aan een reeks gemeenschappelijke regels die het gebruik ervan definiëren en beperken.
Privé-eigendom, maar wel gereguleerd
In de Dominicaanse Republiek wordt ruim 65% van de nieuwe verticale woningbouw in Groot-Santo Domingo ontwikkeld volgens het condominiumregime, zo blijkt uit gegevens van de Dominicaanse Vereniging van Woningbouwers en -ontwikkelaars (ACOPROVI). Dit eigendomsmodel, gereguleerd door Wet 5038 van 1958 en Verordening 93800, erkent het exclusieve eigendom van elke wooneenheid, maar legt tegelijkertijd rechten en plichten vast waaraan niet voorbijgegaan kan worden.
Dit omvat onder meer de verplichting om het beoogde gebruik van het pand te respecteren, structurele beperkingen, regels voor samenleven en afspraken die zijn goedgekeurd door de Vereniging van Eigenaren. Zo kan een appartement niet zomaar worden omgebouwd tot een kantoor, kliniek, kapsalon of toeristische accommodatie, zoals steeds vaker gebeurt op platforms zoals Airbnb, zonder de juiste vergunning.
De interne reglementen: de grondwet van het gebouw
Elk appartementencomplex heeft interne reglementen die dienen als juridisch bindend kader voor alle eigenaren. Dit document bepaalt onder andere:
Het toegestane gebruik van elke unit.
De regels van het samenleven.
Het beheer van gemeenschappelijke ruimtes.
Sancties bij niet-naleving.
De regels voor renovaties of verhuur.
Volgens een onderzoek van het INTEC Urban Observatory is 42% van de conflicten in appartementencomplexen te wijten aan onwetendheid over of het niet naleven van de regels. De meest voorkomende problemen zijn oneigenlijk gebruik van het pand, achterstallig onderhoud en ongeoorloofde verbouwingen.
De Vereniging van Eigenaren: meer macht dan je denkt
Het bestuur van een appartementencomplex, ook wel de "vereniging van eigenaren" genoemd, is geen louter symbolische entiteit. Het is het bestuursorgaan dat alle eigenaren wettelijk vertegenwoordigt, financiële beslissingen neemt, diensten contracteert en wettelijk de bevoegdheid heeft om:
Verhoog de onderhoudskosten met meerderheid van stemmen.
Leg sancties op aan eigenaren die de regels overtreden.
Het goedkeuren of afwijzen van structurele of gebruikswijzigingen.
Onderneem juridische stappen in ernstige gevallen van niet-naleving.
Volgens het Ministerie van Volkshuisvesting en Bouw (MIVED) heeft echter slechts 38% van de appartementencomplexen in stedelijke gebieden een formeel geregistreerd en functionerend bestuur, waardoor veel complexen zich in een soort "niemandsland" bevinden, zonder enig beheer.
Financiële verplichtingen: de achilleshiel
Onderhoudskosten zijn verplicht. Deze kosten worden berekend op basis van de eigendomscoëfficiënt (het percentage eigendom van elke wooneenheid in het gebouw) en moeten uitgaven dekken zoals:
Gemeenschappelijke elektriciteits- en wateraansluiting.
Hygiëne en veiligheid.
Gebouwverzekering.
Onderhoud van liften, pompen, energiecentrales, enz.
Volgens gegevens van de Nationale Raad voor Appartementencomplexen (CONACO) heeft 47% van de appartementencomplexen in het Nationale District een aanzienlijke achterstand in de betaling van onderhoudskosten. Dit leidt tot achteruitgang van de voorzieningen, een gebrek aan essentiële diensten en conflicten tussen buren. In sommige gevallen heeft de achterstand zelfs geleid tot het uitvallen van diensten zoals afvalinzameling en beveiliging.
Langdurig niet-betalen kan leiden tot inbeslagname van het eigendom en de kredietwaardigheid van de eigenaar aantasten.
Verbouwingen en aanpassingen: niet alles is toegestaan
Veel eigenaren gedragen zich alsof hun woning een wereld op zich is. Ze installeren uitstekende airconditioners, veranderen de kleur van de ramen, slopen muren of plaatsen antennes zonder iemand te raadplegen. Elke wijziging die echter de gevel, de structuur of de gemeenschappelijke voorzieningen (gas, elektriciteit, water) beïnvloedt, vereist goedkeuring van de Vereniging van Eigenaren en in sommige gevallen zelfs een melding aan het Ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (MIVED).
Een onderzoek van de Dominicaanse Kamer van Bouw heeft uitgewezen dat 28% van de wooneenheden in gebouwen ouder dan 10 jaar verbouwingen hebben ondergaan zonder formele goedkeuring, waardoor in sommige gevallen de structurele veiligheid in gevaar is gebracht.
Airbnb in een appartementencomplex? Risico's en conflicten
De opkomst van platforms zoals Airbnb heeft nieuwe spanningen met zich meegebracht. Hoewel er geen specifieke wetgeving is die het verbiedt, verbieden de meeste reglementen van appartementencomplexen kortetermijnverhuur uitdrukkelijk. De redenen hiervoor zijn duidelijk:
Regelmatig komen en gaan er vreemden.
Moeilijkheden bij het toepassen van de regels voor samenleven.
Verhoogde veiligheidsrisico's.
Waardevermindering van het project voor permanente bewoners.
Een rapport van het toerismebureau van Santo Domingo waarschuwt dat 19% van de appartementen in de koloniale zone en Naco tijdelijk worden gebruikt zonder toestemming van de VvE. Dit heeft het afgelopen jaar tot rechtszaken in minstens 35 gebouwen geleid.
Conclusie: Leven in een gemeenschap brengt beperkingen met zich mee
De aankoop van een appartement verleent geen absolute soevereiniteit. Het is een investering binnen een collectief systeem dat streeft naar een evenwicht tussen individuele rechten en gemeenschapsvrede.
In een land waar de komende vijf jaar meer dan 70% van de nieuwe woningen in stedelijke gebieden onderdeel zal uitmaken van een of ander condominiumstelsel, is er dringend behoefte aan meer maatschappelijke, juridische en organisatorische voorlichting om conflicten, achteruitgang en chaos in het samenleven te voorkomen.
Het naleven van de interne regels, het betalen van contributie, het deelnemen aan vergaderingen en het begrijpen dat leven in een gemeenschap rechten maar ook plichten met zich meebrengt, is de enige manier om duurzame en beschaafde verticale ontwikkeling te bereiken.
