Selepas 70 tahun dengan undang-undang yang ketinggalan zaman, Republik Dominika akhirnya mempunyai undang-undang sewa baharu. Tetapi adakah ia benar-benar penambahbaikan sepenuhnya yang kita perlukan?
Sebagai seorang peguam hartanah dan Setiausaha Lembaga Pengarah Persatuan Ejen dan Syarikat Hartanah (AEI), saya berbesar hati dan berterima kasih kerana telah menyumbang, bersama presiden kami Alberto Bogaert dan seluruh pasukannya, untuk mempromosikan undang-undang ini. Memandangkan undang-undang ini telah dibentangkan di Cawangan Eksekutif untuk digubal, sudah tiba masanya untuk menjalankan analisis yang jujur dan teknikal.
Persoalan yang ditanya oleh semua orang adalah mudah: Adakah ini benar-benar kemajuan yang kita perlukan?
Kemajuan yang tidak dapat dinafikan
Biarlah kita berlaku adil: undang-undang ini mewakili satu lonjakan ketara ke hadapan selepas tujuh dekad dengan peraturan ketinggalan zaman yang tidak mencerminkan realiti semasa pasaran hartanah Dominika.
Aspek positifnya jelas. Penyatuan kawal selia amat diperlukan. Sebelum ini, kita mempunyai peruntukan yang berselerak yang menimbulkan kekeliruan dan kelemahan undang-undang. Kini kita mempunyai rangka kerja komprehensif yang mengawal selia perjanjian sewa untuk perumahan, perdagangan dan aktiviti bukan berasaskan keuntungan dalam satu dokumen.
Peraturan deposit keselamatan juga merupakan langkah positif (walaupun ia memerlukan penjelasan lanjut). Senat dengan bijak mengurangkan had tiga bulan (yang dicadangkan oleh Dewan) kepada dua bulan untuk perumahan, mencapai keseimbangan yang lebih munasabah (walaupun ini juga memerlukan penjelasan lanjut). Pilihan perbankan yang fleksibel untuk deposit dan kemungkinan menggunakan polisi insurans sebagai cagaran adalah inovasi yang memodenkan amalan industri.
Kebimbangan yang tidak boleh kita abaikan
Walau bagaimanapun, sebagai seorang peguam yang pakar dalam undang-undang hartanah, saya mesti menunjukkan aspek-aspek bermasalah yang boleh menimbulkan lebih banyak komplikasi daripada penyelesaian.
Isu yang paling serius ialah pelanggaran Perkara 1593 Kanun Sivil. Undang-undang baharu menetapkan bahawa perbelanjaan guaman akan dikongsi sama rata antara tuan tanah dan penyewa. Ini secara langsung bercanggah dengan Kanun Sivil kita, yang dengan jelas menetapkan prinsip bahawa pihak yang mempunyai kepentingan utama dalam transaksi tersebut menanggung kosnya. Perubahan sewenang-wenangnya terhadap prinsip undang-undang asas ini amat membimbangkan saya.
Peraturan "sesiapa yang mengupah membayar" untuk komisen, walaupun kelihatan logik, boleh membawa akibat yang tidak diingini. Sebagai sebuah industri, kami bimbang ini boleh menetapkan duluan yang tidak baik yang meliputi transaksi jualan dan memberi kesan negatif kepada rang undang-undang yang mengawal selia perkhidmatan hartanah yang sedang dibentangkan di Kongres.
Kesan sebenar terhadap ejen hartanah
Di sinilah undang-undang secara langsung mempengaruhi profesion kita, dan implikasinya lebih kompleks daripada yang kelihatan di permukaan.
Realiti baharunya begini: apabila bakal pelanggan meminta khidmat kami untuk mencari rumah sewa, jika kami tidak mempunyai hartanah yang tersedia dalam inventori atau senarai kami, kami mesti memaklumkan kepada mereka bahawa mereka akan bertanggungjawab membayar yuran profesional kami. Pada masa yang sama, ejen yang mempunyai hartanah tersebut akan menerima komisen mereka daripada pemilik, seperti yang diamalkan pada masa ini.
Tetapi inilah masalah sebenar: bagaimana pula dengan kerjasama antara rakan sekerja? Apabila seorang ejen menghubungi ejen lain kerana mereka mempunyai pelanggan yang berminat dengan hartanah mereka, ejen perujuk boleh berhujah bahawa, mengikut undang-undang baharu, "sesiapa yang mengupah membayar" dan oleh itu mereka tidak akan berkongsi komisen.
Ini boleh memecahbelahkan kerjasama profesional yang selama ini menjadi kekuatan sektor kita.
Jurang-jurang yang membimbangkan
Undang-undang tidak membezakan dengan jelas antara deposit keselamatan dan bayaran pendahuluan sewa. Ini menghalang skim "2+1" (deposit dua bulan ditambah bayaran pendahuluan satu bulan) yang menjadi standard di pasaran. Kami berharap peraturan pelaksanaan akan menjelaskan bahawa had dua bulan tidak termasuk sewa bulan pertama, yang secara tradisinya dibayar terlebih dahulu.
Perlu juga diperhatikan bahawa undang-undang tersebut sama sekali tidak memasukkan faedah yang terkumpul ke atas deposit keselamatan. Undang-undang 4314 sebelumnya memang mengiktiraf hak penyewa ini. Adakah ini satu langkah ke belakang?
Adakah kita akan menyesuaikan diri dengan perubahan?
Sebagai golongan profesional, kita mesti jujur: penyesuaian adalah sesuatu yang tidak dapat dielakkan dan perlu. Persoalannya bukanlah sama ada kita akan menyesuaikan diri, tetapi seberapa cepat dan cekap kita akan melakukannya.
Pendidikan pelanggan adalah kuncinya. Kami perlu menerangkan peraturan baharu dengan jelas sejak hubungan pertama. Ejen yang menyampaikan nilai perkhidmatan mereka dengan sebaik mungkin dan mewajarkan yuran mereka akan menjadi ejen yang berjaya dalam persekitaran baharu ini.
Kita juga perlu memikirkan semula kerjasama antara rakan sekerja. Mungkin kita perlu membangunkan model kerjasama baharu yang berfungsi dalam peraturan baharu, atau mencari cara kreatif untuk mengekalkan kerjasama profesional yang telah banyak memberi manfaat kepada kita.
Keputusan undang-undang saya
Selepas menganalisis peraturan-peraturan ini dengan teliti, kesimpulan saya adalah bernuansa: kita mempunyai langkah ke hadapan yang perlu tetapi belum lengkap.
Pemodenan adalah sesuatu yang mendesak dan dialu-alukan. Tujuh puluh tahun dengan undang-undang yang ketinggalan zaman telah mewujudkan terlalu banyak ketidakpastian undang-undang. Dalam erti kata itu, undang-undang ini sememangnya satu langkah ke hadapan dalam kepastian undang-undang kita mengenai hartanah.
Tetapi kita tidak boleh mengabaikan ketidakselarasan undang-undang dan potensi akibat yang tidak diingini. Pelanggaran Perkara 1593 Kanun Sivil bukanlah isu kecil. Prinsip undang-undang asas tidak boleh diubah tanpa justifikasi yang kukuh dan perdebatan yang meluas.
Adakah ia satu kemajuan? Ya. Adakah ia sempurna? Sudah tentu tidak.
Jalan ke hadapan
Sebagai sebuah industri, kita mempunyai dua pilihan: menentang perubahan atau menyesuaikan diri secara bijak. Saya mengundi untuk penyesuaian pintar.
Ini bermakna mendidik pelanggan kami, menyesuaikan model perniagaan kami dan bekerjasama untuk memaksimumkan manfaat peraturan baharu sambil meminimumkan aspek masalahnya.
Ia juga bermaksud kekal aktif dalam proses kawal selia dan mencadangkan pembetulan yang diperlukan untuk pengubahsuaian pada masa hadapan.
Kerana pada akhirnya, undang-undang yang tidak sempurna yang boleh diperbaiki adalah lebih baik daripada 70 tahun lagi dengan undang-undang yang lapuk.
Pasaran hartanah Dominika memerlukan pemodenan ini. Kini terpulang kepada kita, sebagai profesional, untuk menjadikannya berfungsi untuk semua orang: pemilik, penyewa dan ejen hartanah.
Persoalannya bukan lagi sama ada undang-undang itu sempurna. Persoalannya ialah: adakah kita bersedia untuk menjadikannya berfungsi?
Apakah pendapat anda tentang perubahan ini? Pada pendapat anda, bagaimana kita harus menyesuaikan diri sebagai sebuah industri? Perbualan ini baru sahaja bermula, dan kita memerlukan semua suara untuk membina jalan terbaik ke hadapan.
Kandungan artikel ini adalah tanggungjawab sepenuhnya penulisnya.
