Adakah undang-undang lama merupakan masalah dalam pasaran sewa yang tidak terkawal seperti Republik Dominika? Ia merupakan penyelesaian yang mudah—dan naif—untuk berfikir bahawa hanya dengan menggubal undang-undang baharu akan membasmi penyalahgunaan selama beberapa dekad. Sistem 2+1 adalah contoh paling jelas: dalam setiap laporan akhbar yang mengumumkan penghapusannya, komen tuan tanah adalah jelas—"Saya akan terus mengenakan bayaran yang sama, dan jika mereka tidak mahukannya, orang lain akan membayarnya.".
Persoalannya tidak dapat dielakkan: dalam pasaran di mana permintaan jauh melebihi penawaran, mekanisme atau institusi apakah yang akan menjamin bahawa apa yang tertulis dalam Undang-Undang Sewa baharu dikuatkuasakan? Kerana jika tiada badan yang menerima aduan, mengenakan sekatan, dan melindungi penyewa, peraturan 2+1 tidak akan hilang… ia hanya akan bertukar namanya.
Undang-undang tersebut menyebut Institut Perumahan Negara (INVI) sebagai entiti yang bertanggungjawab melaksanakan peraturan tersebut, tetapi ini lebih kepada formaliti kosmetik daripada penyelesaian sebenar. INVI kekurangan bajet, kakitangan khusus dan struktur untuk menjalankan pengawasan atau perlindungan dengan berkesan. Tambahan pula, undang-undang tersebut tidak menyatakan dengan jelas mana-mana institusi dengan tanggungjawab sebenar, konkrit dan praktikal untuk menguatkuasakan peruntukan, menerima aduan atau mengenakan sekatan. Kekaburan institusi ini mengancam untuk menjadikan undang-undang baharu itu tidak relevan, tidak mampu melindungi golongan yang paling terdedah.
Selepas bertahun-tahun menunggu, draf, dan janji-janji kosong, Republik Dominika akhirnya mempunyai Undang-undang Sewa yang baharu. Berita itu diterima sebagai satu langkah ke hadapan yang penting, dengan penghapusan sistem "2+1"—salah satu tuntutan paling simbolik penyewa—dan dengan harapan bahawa penyalahgunaan akan menjadi sesuatu yang lalu. Tetapi sejurus selepas kelulusannya, persoalan yang ramai elakkan timbul: Siapakah yang akan bertanggungjawab menguatkuasakan undang-undang ini? Kerana tidak mencukupi untuk mempunyai undang-undang baharu jika tiada badan yang kompeten untuk menyelianya.
Pasaran sewa yang tidak terkawal dan berkembang
Pasaran sewa di Republik Dominika telah mengalami pertumbuhan pesat, didorong oleh pelbagai faktor sosioekonomi. Menurut data terkini daripada Bank Pusat dan Pejabat Statistik Negara (ONE), lebih daripada 1.2 juta rakyat Dominika kini tinggal di rumah sewa, mewakili kira-kira 40% isi rumah di kawasan bandar utama seperti Greater Santo Domingo, Santiago dan La Vega.
Pertumbuhan ini dikaitkan dengan peningkatan migrasi dalaman ke bandar, defisit perumahan melebihi 600,000 unit, dan pasaran hartanah yang gagal menjana perumahan mampu milik yang mencukupi untuk sektor berpendapatan sederhana dan rendah. Kajian oleh Kementerian Perumahan menunjukkan bahawa permintaan melebihi penawaran sebanyak 30% hingga 40% di bandar-bandar utama, sekali gus memberi tekanan ke atas harga.
Di kawasan kejiranan kelas menengah dan atasan di Daerah Nasional, harga sewa telah meningkat lebih 30% dalam tempoh lima tahun yang lalu, manakala purata pendapatan sebenar keluarga hanya meningkat sebanyak 2% setiap tahun sepanjang dekad yang lalu. Ini telah melebarkan jurang antara apa yang mampu dibayar oleh penyewa dan kos sewa sebenar, memaksa ramai yang menggunakan kontrak tidak formal dan keadaan eksploitatif untuk mendapatkan perumahan.
Kesan ekonomi daripada situasi ini adalah ketara: dianggarkan perbelanjaan sewa mewakili antara 25% dan 40% daripada jumlah pendapatan isi rumah yang terdedah, satu angka yang dalam banyak kes memaksa mereka mengorbankan perbelanjaan asas lain seperti makanan, pendidikan dan kesihatan.
2+1: Simbol penyalahgunaan yang berterusan
Amalan "2+1"—yang memerlukan sewa dua bulan sebagai deposit dan sewa sebulan lebih awal untuk menandatangani pajakan—telah menjadi simbol penyalahgunaan dalam pasaran sewa Dominika. Walaupun menyalahi undang-undang, keperluan ini kekal sebagai peraturan tidak bertulis dan sering disebut dalam testimoni penyewa dan aduan awam.
Penghapusan rasmi keperluan "2+1" dalam undang-undang baharu mewakili satu langkah ke hadapan yang penting, tetapi amalan ini berterusan disebabkan oleh kekurangan mekanisme penguatkuasaan yang berkesan. Di media sosial dan forum awam, adalah perkara biasa untuk menemui tuan tanah yang mengakui niat mereka untuk mengekalkan keperluan ini, bergantung pada permintaan yang tinggi untuk mendapatkan penyewa yang sanggup menerimanya.
Adakah undang-undang lama benar-benar menjadi masalah?
Undang-undang Sewa lama, yang diluluskan pada tahun 1955, telah diketepikan selama bertahun-tahun sebagai penghalang kepada pembangunan pasaran yang adil. Walau bagaimanapun, undang-undang ini telah merangkumi peruntukan untuk mengehadkan deposit, melindungi penyewa dan mengawal selia pengusiran. Masalah sebenar sentiasa kurangnya penguatkuasaan dan ketiadaan institusi untuk memastikan pematuhan.
Kekurangan badan kawal selia yang kukuh, ketiadaan saluran pelaporan yang boleh diakses, dan kekurangan sekatan yang berkesan membolehkan aktiviti tidak formal dan penyalahgunaan berkembang tanpa kawalan.
Undang-undang Sewa 1955 yang lama: Masalah sebenar?
Undang-undang No. 348 tahun 1955 merupakan perundangan yang mengawal selia pasaran sewa di Republik Dominika selama lebih enam dekad. Direka untuk konteks sosial dan ekonomi yang sangat berbeza daripada hari ini, undang-undang tersebut mengandungi beberapa artikel yang bertujuan untuk melindungi tuan tanah dan penyewa. Antara peruntukan utamanya ialah:
Had deposit kepada tidak lebih daripada dua bulan sewa.
Peraturan kontrak untuk menjamin formaliti tertentu.
Penetapan tarikh akhir dan prosedur untuk pengusiran.
Definisi hak dan kewajipan kedua-dua pihak.
Walau bagaimanapun, konteks ekonomi dan sosial tahun 1950-an tidak ada kena mengena dengan realiti semasa: sebuah negara yang mempunyai defisit perumahan yang tinggi, penghijrahan dalaman yang besar-besaran ke bandar-bandar, dan pasaran hartanah yang jauh lebih dinamik dan kompleks.
Walaupun undang-undang tersebut merangkumi perlindungan asas ini, kekurangan kemas kini dan, yang paling penting, ketiadaan mekanisme institusi untuk penguatkuasaan yang berkesan, telah mengehadkan aplikasinya. Amalan tidak formal dan penyalahgunaan berkembang dalam pasaran yang tidak dikawal selia atau dipantau dengan secukupnya.
Oleh itu, walaupun undang-undang lama mempunyai kelemahan dan ketinggalan zaman, mengatakan bahawa ia sahaja yang menjadi masalah adalah penyederhanaan yang berlebihan yang mengabaikan realiti kerangka kerja institusi yang lemah dan tidak wujud dari segi pengawasan dan sekatan.
Undang-undang baharu: kandungan, batasan dan cabaran
Undang-undang Sewa yang baharu memperkenalkan penambahbaikan penting seperti:
Larangan terhadap "2+1".
Had kepada deposit satu bulan dan bayaran pendahuluan satu bulan.
Peraturan kenaikan sewa.
Pendaftaran kontrak mandatori.
Profesionalisasi broker hartanah.
Penalti kerana tidak mematuhi.
Walau bagaimanapun, peruntukan ini hanya akan berkuat kuasa jika ia disertakan dengan rangka kerja institusi yang kukuh yang menjamin pematuhannya.
Kekosongan institusi yang hebat dan akibatnya
Walaupun undang-undang menyebut INVI sebagai entiti berkaitan, institusi ini kekurangan infrastruktur, kakitangan dan bajet untuk menyelia pasaran. Tiada platform awam untuk memfailkan aduan atau proses yang jelas untuk penyewa menuntut hak mereka.
Akibatnya, pasaran kekal didominasi oleh ketidakformalan dan penyalahgunaan, dengan pemilik dan broker beroperasi tanpa hukuman.
Seruan untuk bertindak: institusi yang kukuh dan komitmen politik
Negara Dominika mesti mewujudkan Pejabat Ombudsman Penyewa Kebangsaan dengan autonomi, bajet dan kuasa untuk menyelia dan mengenakan sekatan. Tambahan pula, latihan mandatori untuk ejen hartanah dan kempen pendidikan untuk tuan tanah dan penyewa adalah perlu.
Hanya dengan langkah-langkah inilah dapat dijamin bahawa undang-undang tidak lagi menjadi huruf mati dan menjadi instrumen keadilan sosial.
Siapakah yang melindungi mereka yang paling terdedah?
Hari ini, penyewa menyewa bukan kerana kebebasan, tetapi kerana keperluan. Jika mereka tidak menerima syarat-syarat eksploitatif, mereka tidak boleh menyewa. Dalam pasaran permintaan tinggi dan bekalan rendah, tuan tanah memegang semua kuasa. Oleh itu, undang-undang tidak boleh dilihat sebagai penawar, tetapi sebagai langkah pertama ke arah pasaran sewa yang lebih adil. Tetapi untuk ini menjadi kenyataan, tindakan diperlukan, dan tanggungjawab terletak pada Negara.
Kesimpulan: Cabarannya adalah politik dan institusi
Undang-undang tidak mengubah negara; institusi yang mengubahnya. Dasar penyewaan negara mestilah lebih daripada sekadar undang-undang di atas kertas. Sudah tiba masanya untuk negara komited untuk mewujudkan infrastruktur penguatkuasaan yang sebenar bagi memastikan undang-undang dipatuhi. Jika kita tidak mewujudkan struktur kawal selia yang kukuh, kita akan terus melihat undang-undang rimba berkuat kuasa di jalanan.
Kerana jika negeri tidak dapat menguatkuasakan undang-undangnya sendiri, maka kita tidak mencapai sebarang kemajuan. Dan jika kita tidak mencapai kemajuan, kita akan terus mengutuk beribu-ribu keluarga untuk hidup di bawah anarki penyewaan, undang-undang yang tidak bertulis tetapi sangat nyata.
Kandungan artikel ini adalah tanggungjawab sepenuhnya penulisnya.
