Undang-undang 30-26 memberi dengan sebelah tangan dan menerima dengan tangan yang sebelah lagi. Ia menghapuskan cukai pemindahan tetapi mewujudkan cukai keuntungan modal. Tiada siapa yang menganalisis bagaimana struktur kos transaksi hartanah biasa berubah di bawah rejim baharu
SANTO DOMINGO – Dalam pasaran hartanah Dominika, jualan bukan sekadar perjanjian harga antara dua pihak. Ia juga merupakan rundingan cukai di mana pembeli dan penjual membahagikan antara mereka, secara formal atau tidak formal, secara eksplisit atau diserap ke dalam harga, kos cukai yang dijana oleh transaksi tersebut.
Mekanisme itu tidak berubah dengan Undang-undang 30-26, yang telah mengubah komposisi kos tersebut, dan sektor ini baru sahaja mula memprosesnya.
Undang-undang memberi dengan sebelah tangan dan menerima dengan tangan yang sebelah lagi. Dengan sebelah tangan, ia secara beransur-ansur menghapuskan cukai pemindahan harta: mengurangkannya pada tahun 2027 dan memansuhkannya sepenuhnya mulai tahun 2028. Dengan tangan yang sebelah lagi, ia mewujudkan cukai 10% ke atas keuntungan modal yang dijana daripada penjualan hartanah oleh individu.
Hasil bersih pertukaran itu tidak neutral, ia tidak sama untuk semua transaksi, dan ia tidak simetri untuk pembeli dan penjual.
Perubahan cukai dalam transaksi hartanah
| Konsep | Keadaan semasa | Perubahan atau cadangan | Asas perundangan |
|---|---|---|---|
| Cukai pemindahan (pembeli) | Arus 3% | Pengurangan secara beransur-ansur menjelang 2027 dan penghapusan mulai 2028 | Perkara 59, Undang-undang 30-26 |
| Keuntungan modal (penjual) | Skala cukai pendapatan sehingga 25% | Kadar tunggal 10% sebagai bayaran tunggal dan terakhir | Perkara 14, Undang-undang 30-26 |
| Asas cukai sebanyak 10% | Ditakrifkan di bawah skim ISR tradisional | Tidak ditakrifkan; peraturan sedang menunggu | Perkara 14, Undang-undang 30-26 |
| Pengecualian untuk kediaman utama yang dilaburkan semula | Terdapat faedah yang bergantung kepada pelaburan semula | Pengecualian penuh jika 100% dilaburkan semula dalam tempoh 6 bulan; pengecualian separa jika pelaburan semula tidak lengkap | Undang-undang 173-07 Perkara 7 |
| Pengecualian untuk mereka yang berumur lebih 65 tahun | Pengecualian dengan syarat-syarat tertentu | Pengecualian penuh tanpa syarat pelaburan semula | Kanun Cukai Perkara 296 |
Sumber: Undang-undang 30-26 Perkara 14 dan 59; Undang-undang 173-07 Perkara 7; Kanun Cukai Perkara 296
Peta kos di sisi undang-undang
Untuk menggambarkan perbezaannya, kita mesti bermula daripada peta kos yang wujud sebelum 18 Jun 2026.
Dalam transaksi pasaran sekunder, dari pemilik kepada pembeli, kos cukai utama adalah tiga:
- Cukai pemindahan hartanah sebanyak 3% ke atas nilai hartanah, yang ditetapkan dalam artikel 7 Undang-undang 173-07 mengenai Kecekapan Kutipan, dibayar oleh pembeli.
- Cukai Hartanah sebanyak 1% setahun ke atas nilai hartanah yang melebihi had minimum yang dikecualikan, yang ditetapkan dalam Undang-undang 18-88 dan pindaannya, yang perlu dibayar oleh pemilik penjual sehingga masa penjualan.
- Keuntungan modal yang dijana oleh jualan, yang dalam rejim Cukai Pendapatan umum telah dimasukkan ke dalam pendapatan penjual dan dikenakan cukai pada skala progresif untuk individu, sehingga 25%, mengikut artikel 296 Kanun Cukai.
Dalam praktiknya, pasaran Dominika telah membangunkan mekanisme tidak formal untuk mengurangkan beban tersebut: harga yang diisytiharkan dalam surat ikatan kerap kali tidak sepadan dengan harga sebenar transaksi tersebut.
Bank Pusat Republik Dominika sendiri mendokumentasikan tingkah laku ini dalam kertas kerjanya "Pembinaan indeks harga perumahan untuk Republik Dominika," oleh Johán Félix Rosa, di mana ia menunjukkan bahawa dalam pasaran tempatan, adalah amalan yang diketahui untuk transaksi didaftarkan tanpa memasukkan beberapa butiran yang berkaitan, atau secara salah, untuk mengelakkan pembayaran cukai atau mengurangkan caj untuk konsep tersebut.
Tingkah laku ini secara buatannya mengurangkan asas cukai, tetapi mewujudkan risiko undang-undang untuk kedua-dua pihak.
Peta kos selepas undang-undang
Undang-undang 30-26 menyusun semula peta tersebut dengan ketara:
- Bagi pembeli: Perkara 59 secara beransur-ansur mengurangkan cukai bersepadu ke atas transaksi hartanah yang dikenakan cukai oleh Akta Pendaftaran dan Pemuliharaan Gadai Janji, bukannya pemindahan langsung 3% Undang-undang 173-07, yang kekal berkuat kuasa sehingga ia dimansuhkan atau dipinda secara nyata.
Perbezaan ini relevan secara teknikal dan tidak dijelaskan dalam teks undang-undang atau dalam komunikasi rasmi berikutnya. Sektor ini perlu mengesahkan dengan DGII (Direktorat Hasil Dalam Negeri) sama ada kedua-dua cukai wujud bersama atau sama ada salah satu menggantikan yang lain dalam transaksi jualan langsung.
- Untuk penjual: artikel baharu 296-1 Kod Cukai mewujudkan cukai 10% ke atas keuntungan modal sebagai pembayaran tunggal dan muktamad, menggantikan cukai di bawah skala progresif ISR.
Bagi penjual yang di bawah sistem sebelumnya akan membayar cukai pada kadar marginal tertinggi, 25%, pengurangan 10% mewakili penurunan yang ketara.
Bagi penjual berpendapatan rendah yang telah membayar cukai dalam kurungan bawah, impaknya mungkin neutral atau lebih besar, bergantung pada bagaimana peraturan mentakrifkan asas cukai.
Pembolehubah yang mengubah persamaan
Analisis kesan bersih tidak dapat diselesaikan kerana undang-undang tidak mentakrifkan asas cukai keuntungan modal baharu, yang merupakan titik pusat ansuran kedua siri ini.
Tetapi apa yang boleh dibuktikan ialah kesan gabungan ke atas jumlah kos sesuatu transaksi bergantung kepada tiga pembolehubah: harga hartanah, masa yang berlalu sejak pemerolehan asal, dan cara peraturan mentakrifkan keuntungan yang boleh dikenakan cukai.
Untuk menggambarkan perkara ini dengan senario yang dibina berdasarkan teks undang-undang semasa, tanpa menyelesaikan perkara yang tidak diketahui tentang asas cukai, pertimbangkan transaksi dalam pasaran sekunder untuk hartanah bernilai AS$200,000 (kira-kira RD$12,000,000 pada kadar pertukaran rujukan BCRD pada Jun 2026).
Di bawah sistem sebelumnya: pembeli membayar RD$360,000 untuk cukai pemindahan 3%. Penjual, jika keuntungannya ialah RD$4,000,000 dan dikenakan cukai pada kurungan cukai pendapatan 25%, akan membayar RD$1,000,000. Jumlah kos cukai transaksi: RD$1,360,000, ditambah yuran notari dan pendaftaran.
Di bawah rejim Undang-undang 30-26 pada tahun 2027: pembeli masih akan membayar 3% daripada Undang-undang 173-07, melainkan dijelaskan oleh KPI dan penjual akan membayar 10% daripada keuntungan modal.
Jika asas cukai adalah sama, RD$4,000,000, cukai tersebut akan menjadi RD$400,000, pengurangan sebanyak RD$600,000 berbanding rejim sebelumnya.
Mulai tahun 2028 dan seterusnya, apabila cukai gadai janji dihapuskan, pelepasan untuk pembeli akan berkuat kuasa.
Senario ini hanyalah ilustrasi dan sementara. Kesan sebenar bergantung pada definisi kawal selia bagi asas cukai.
Bagaimana ini diterjemahkan kepada harga yang dirundingkan
Dalam pasaran hartanah Dominika, seperti kebanyakan pasaran di rantau ini, kos penutupan tertakluk kepada rundingan antara pihak-pihak. Apabila kos ini diagihkan semula, keseimbangan harga akan beralih.
Senario yang paling mungkin dalam jangka pendek ialah penjual akan melaraskan harga minimum mereka ke bawah kerana 10% itu ternyata kurang daripada cukai sebelumnya, sekali gus membebaskan ruang untuk rundingan.
Pelarasan ini boleh diterjemahkan kepada harga penutupan yang lebih mudah diakses dalam pasaran sekunder. Walau bagaimanapun, kesan ini bergantung pada asas cukai 10% yang dikira secara munasabah, yang sekali lagi merujuk kepada peraturan yang sedang berjalan.
Bank Pusat melaporkan dalam Keputusan Awal Januari-Disember 2025 bahawa pinjaman daripada sistem kewangan yang bertujuan untuk pemerolehan rumah meningkat 13.2% pada tahun tersebut, mencecah RD$461,356.5 juta.
Data ini mengesahkan bahawa permintaan untuk pembiayaan perumahan kekal kukuh. Pasaran sekunder dengan beban cukai yang lebih rendah untuk penjual boleh membantu melepaskan bekalan hartanah yang kini ditahan oleh pemilik yang mengelak daripada menjual untuk mengelakkan daripada mencetuskan beban cukai sebelumnya.
Apa yang perlu diketahui oleh sektor ini sebelum ditutup
Sebarang analisis kos bersih sesuatu transaksi adalah sementara sehingga peraturan dikuatkuasakan. Tetapi terdapat soalan yang boleh dan harus ditanya oleh pembeli, penjual dan ejen hartanah sekarang.
- Penjual: Berapakah jumlah yang saya bayar pada asalnya, pada tahun berapa, dan dengan dokumentasi apa? Adakah saya membuat penambahbaikan yang didokumenkan? Adakah hartanah ini kediaman utama saya, dan jika saya menjual, adakah saya akan melabur semula jumlah keseluruhan dalam kediaman utama baharu dalam tempoh enam bulan? Adakah saya berumur lebih 65 tahun?
- Pembeli: Adakah cukai pemindahan 3% di bawah Undang-undang 173-07 terpakai untuk transaksi ini sebagai tambahan kepada cukai di bawah Perkara 59 Undang-undang 30-26, atau adakah yang satu menggantikan yang lain? Adakah hartanah tersebut mempunyai klasifikasi Confotur semasa? Adakah saya membeli daripada pemaju asal (jualan pertama) atau di pasaran sekunder?
- Kedua-duanya: Apakah struktur cukai yang dipersetujui? Siapakah yang menanggung setiap kos? Dan adakah itu tercermin dalam kontrak?
Soalan-soalan ini tidak mempunyai jawapan yang lengkap hari ini. Tetapi menanyakannya adalah perbezaan antara transaksi berstruktur dan transaksi yang menghasilkan kejutan cukai enam bulan selepas penutupan.
Sumber yang dirujuk:
- Undang-undang No. 30-26 mengenai langkah-langkah untuk pertumbuhan ekonomi, penyederhanaan cukai dan mitigasi krisis antarabangsa, Perkara 14 (Perkara 296-1 baharu Kanun Cukai) dan 59, yang diisytiharkan pada 18 Jun 2026.
- Undang-undang No. 173-07 mengenai Kecekapan Pemungutan Cukai, Perkara 7. Direktorat Jeneral Cukai Dalaman. dgii.gov.do
- Undang-undang No. 18-88 mengenai Cukai Harta Tanah dan pindaannya. Direktorat Jeneral Cukai Dalaman.
- Kod Cukai Republik Dominika, Tajuk II, Perkara 289 dan 296. Direktorat Jeneral Cukai Dalaman.
- Bank Pusat Republik Dominika. Keputusan Awal Ekonomi Dominika Januari-Disember 2025, Februari 2026. Pinjaman perumahan: RD$461,356.5 juta, variasi tahun ke tahun +13.2%.
- Bank Pusat Republik Dominika. "Pembinaan Indeks Harga Perumahan untuk Republik Dominika." Johán Félix Rosa, Jabatan Pengaturcaraan Monetari dan Pengajian Ekonomi. Kertas Kerja, Ogos 2021.
Bacaan yang disyorkan:
