Oleh Reyna Echenique
Khas untuk El Inmobiliario
Kerangka kerja perundangan yang mengawal selia kondominium di Republik Dominika menghadapi cabaran untuk menyesuaikan diri dengan pasaran hartanah yang telah berkembang secara mendadak sejak penubuhan Undang-undang Kondominium pada tahun 1958. Seperti yang ditunjukkan oleh pakar undang-undang Christoph Sieger dan Alfredo Guzmán Saladín, kerangka kerja perundangan semasa tidak mencukupi untuk menangani masalah harian yang dihadapi oleh sistem kondominium di negara kita. Tahun lepas, kita membincangkan dalam ruangan ini tentang akibat serius akibat tidak membayar yuran penyelenggaraan; hari ini, kita mengkaji lebih mendalam isu yang lebih luas yang memerlukan perhatian segera.
Kerangka kerja perundangan yang ketinggalan zaman
Undang-undang 5038 tahun 1958, walaupun telah dipinda oleh Undang-undang 108-05 mengenai Pendaftaran Hartanah, masih mengandungi jurang ketara yang menghalang operasi kondominium moden yang cekap. Walaupun di bidang kuasa seperti Dubai, pihak berkuasa hartanah menyelia dan mengawal selia yuran penyelenggaraan, di Republik Dominika, keputusan ini diserahkan kepada budi bicara pentadbir tanpa pengawasan institusi.
Kelemahan undang-undang dan akibatnya
Antara kekurangan yang paling ketara ialah kekurangan peraturan yang jelas mengenai peranan pentadbir kondominium, fungsi khusus mereka, dan penalti yang dikenakan bagi ketidakpatuhan. Kekosongan undang-undang ini telah membolehkan sesetengah pentadbir melebihi kuasa mereka, mengenakan langkah sewenang-wenangnya yang tidak dipertimbangkan oleh undang-undang atau undang-undang kecil. Kita sering melihat pentadbir yang:
● Mereka mengenakan yuran yang terlalu tinggi tanpa justifikasi
● Mereka bertindak sebagai pemilik mutlak dan bukannya pengurus
● Mereka kekurangan kecerdasan emosi yang diperlukan untuk menguruskan konflik
● Mereka beroperasi tanpa mana-mana institusi yang mengawal tindakan mereka
Realiti baharu, model baharu
Pembangunan pasaran hartanah Dominika memerlukan struktur perundangan moden. Contohnya, Costa Rica mempunyai struktur "kondominium kondominium", yang membolehkan pengurusan projek pelancongan dan hartanah berskala besar yang lebih cekap. Struktur ini sesuai untuk projek seperti yang sedang dibangunkan di Punta Cana, Cap Cana dan kawasan pelancongan lain di negara ini.
Kondominium itu sebenarnya
Satu cabaran khusus ditimbulkan oleh kondominium de facto, iaitu kondominium yang, selepas bertahun-tahun pembinaan dan penjualan lengkap kepada pihak ketiga, masih belum diisytiharkan dan ditubuhkan secara rasmi. Situasi ini menuntut penciptaan mekanisme regularisasi yang membolehkan hartanah ini disepadukan ke dalam rangka kerja perundangan semasa.
Keperluan segera untuk pembaharuan
Pindaan Undang-undang Kondominium telah menjadi penting memandangkan penyalahgunaan yang kerap dibenarkan oleh kelemahan undang-undang. Kekurangan pengawasan peraturan kondominium, yang biasanya digubal oleh pemaju tanpa pengesahan terlebih dahulu oleh pihak berkuasa hartanah—kecuali aspek teknikal semata-mata—ditambah pula dengan ketiadaan kawalan ke atas tindakan pentadbir, telah mewujudkan senario di mana pengurusan yang tidak profesional menimbulkan konflik yang berterusan.
Ke arah rejim moden
Mengemas kini rangka kerja perundangan memberi peluang untuk:
● Tetapkan keperluan minimum untuk pentadbir
● Mengawal selia model pembangunan baharu dengan berkesan
● Mewujudkan mekanisme pengawasan institusi untuk yuran dan peraturan
● Memudahkan penyelarasan kondominium de facto
● Memodenkan proses pengurusan dan membuat keputusan
Evolusi pasaran hartanah Dominika memerlukan kemas kini komprehensif rejim kondominium. Pemodenan ini bukan sahaja mesti menangani jurang perundangan sedia ada tetapi juga menjangka keperluan masa depan sektor ini. Menggabungkan struktur perundangan baharu, prosedur yang jelas dan mekanisme pengurusan yang berkesan akan mengukuhkan kepastian perundangan dan memudahkan pembangunan projek yang semakin kompleks secara teratur.
Artikel ini merupakan yang pertama dalam siri mengenai Rejim Kondominium di Republik Dominika.
Penulisnyaialah seorang peguam hartanah, usahawan hartanah, Ketua Pegawai Eksekutif Echenique Group, Setiausaha lembaga pengarah AEI 2024-2026, ejen hartanah yang pakar dalam sektor hartanah Dominican dan antarabangsa.
