Oleh Joan Feliz Valoys
Khas untuk El Inmobiliario
Dalam artikel-artikel sebelum ini, saya telah membincangkan situasi kompleks yang dihadapi oleh pemilik hartanah di Republik Dominika disebabkan oleh Undang-undang Sewa dan Pengusiran yang ketinggalan zaman. Walaupun terdapat usaha untuk memperbaharuinya, undang-undang ini, yang telah berkuat kuasa selama lebih enam dekad, terus memberikan kuasa yang luas kepada penyewa, menyebabkan tuan tanah berada dalam keadaan yang tidak menguntungkan dan menghalang pelaburan dalam hartanah sewa jangka panjang.
Undang-undang yang ketinggalan zaman dan akibatnya
Undang-undang 4314, yang digubal pada tahun 1955, dan Dekri 4807 tahun 1959 merupakan rangka kerja perundangan yang mengawal selia penyewaan di negara ini. Peraturan-peraturan ini, yang direka dalam konteks sosioekonomi yang sangat berbeza daripada hari ini, menetapkan prosedur pengusiran yang boleh berlangsung selama berbulan-bulan atau bertahun-tahun, mewakili beban yang ketara bagi tuan tanah yang bergantung pada pendapatan sewa. Situasi ini telah menyebabkan ramai yang menganggap menyewa hartanah sebagai satu tindakan iman, memandangkan ketidakpastian dan risiko yang berkaitan.
Menurut data dari Balai Cerap Kehakiman Dominika, undang-undang mengenai penyewaan hartanah berselerak dan mengandungi aspek lapuk yang tidak terpakai pada masa kini, yang menimbulkan ketidakpastian undang-undang bagi pihak-pihak yang terlibat.
Kesan terhadap pelaburan hartanah
Persepsi tentang ketidakpastian undang-undang dan kekurangan perlindungan yang berkesan untuk tuan tanah telah memberi kesan langsung kepada pasaran hartanah. Ramai pelabur domestik dan asing enggan memperuntukkan modal kepada hartanah untuk sewaan jangka panjang, lebih memilih pilihan lain seperti sewaan jangka pendek atau jualan terus. Trend ini mengurangkan bekalan rumah sewa, yang menjejaskan tuan tanah dan penyewa yang mencari penginapan.
Satu kajian yang diterbitkan dalam jurnal Saber y Justicia menekankan bahawa perumahan sewa di pasaran Dominika biasanya berkualiti lebih tinggi daripada perumahan yang diduduki pemilik tanpa hak milik, yang menunjukkan kepentingan mempromosikan pasaran sewa yang seimbang dan menarik untuk pelabur.
Cadangan pembaharuan: Kemajuan dan cabaran
Menyedari masalah ini, pihak berkuasa Dominika telah mencadangkan Undang-undang Am baharu mengenai Sewaan Hartanah dan Pengusiran, yang kini sedang dibincangkan di Kongres Kebangsaan. Inisiatif ini bertujuan untuk memodenkan dan mengimbangi hubungan antara penyewa dan tuan tanah. Antara cadangan utamanya ialah:
Deposit dan perbelanjaan guaman: Telah ditetapkan bahawa hanya dua deposit yang diperlukan sebagai jaminan, dan perbelanjaan guaman yang timbul daripada perjanjian sewa akan dikongsi sama rata antara kedua-dua pihak.
Prosedur pengusiran: Adalah dicadangkan untuk mempercepatkan proses pengusiran bagi penyewa yang ingkar, membolehkan pemulihan harta tersebut dalam tempoh maksimum dua bulan.
Peraturan platform digital: Tujuannya adalah untuk mengawal selia penyewaan melalui platform seperti Airbnb, menggalakkan kewujudan bersama yang seimbang dengan model pelancongan tradisional.
Walau bagaimanapun, meskipun terdapat kemajuan ini, kekurangan badan kawal selia untuk menyelia dan memastikan pematuhan terhadap undang-undang baharu masih menjadi kebimbangan yang ketara. Tanpa entiti yang bertanggungjawab untuk memantau dan menjadi pengantara pertikaian, terdapat risiko peruntukan yang dicadangkan tidak akan dilaksanakan dengan berkesan, sekali gus mengekalkan masalah semasa.
Kesimpulan: Perdebatan yang masih belum menemui penyelesaiannya
Undang-undang Sewa dan Pengusiran Republik Dominika masih menjadi subjek perdebatan yang meluas. Walaupun terdapat cadangan pembaharuan dan usaha untuk mencari rangka kerja perundangan yang lebih seimbang, tiada perubahan konkrit yang dilaksanakan yang benar-benar memberi manfaat kepada tuan tanah, yang terus menjadi golongan paling terdedah dalam pasaran ini.
Kemerosotan ini telah menyebabkan ramai pelabur mengelak daripada pasaran sewa jangka tetap, memburukkan lagi kekurangan perumahan sewa yang tersedia dan mengehadkan pilihan untuk penyewa. Kemajuan undang-undang baharu merupakan langkah penting, tetapi tanpa pelaksanaan yang betul dan pengawal selia yang berkesan, sukar untuk meramalkan sebarang peningkatan sebenar dalam jangka pendek.
Pendek kata, laluan ke arah pembaharuan Undang-undang Sewa yang bermakna masih panjang dan penuh dengan halangan. Sementara itu, pemilik hartanah terus menghadapi persekitaran yang tidak menentu, dan pasaran hartanah sewa terus hilang daya tarikannya kepada pelabur.
