Rahsia hartanah: Apa yang tiada siapa beritahu anda semasa membeli atau menjual di Republik Dominika

Oleh: Reyna Echenique

Khas untuk El Inmobiliario

Sebelum mendalami dunia hartanah yang menarik di Republik Dominika, adalah penting untuk menjelaskan bahawa artikel ini memberi tumpuan terutamanya kepada pembelian dan penjualan hartanah sedia ada, atau "jualan semula" yang popular. Jika anda sedang mempertimbangkan untuk membeli hartanah di luar pelan atau dalam pembinaan, beberapa petua ini akan membantu, tetapi perlu diingat bahawa proses ini mempunyai ciri khususnya yang tersendiri, yang akan kami bincangkan dalam artikel akan datang.

Sekarang, mari kita bincangkan tentang rumah, pangsapuri dan plot tanah yang sudah mempunyai kisah mereka sendiri…

Pernahkah anda mendengar kisah seram hartanah di mana seseorang membeli rumah impian mereka hanya untuk mendapati ia telah digadaikan sepenuhnya? Atau kisah di mana penjual kehilangan pembeli yang tepat kerana surat ikatan hak milik mereka mempunyai kesalahan taip? Baiklah, bersiaplah, kerana dalam pasaran hartanah Republik Dominika, kisah-kisah ini lebih biasa daripada yang anda sangkakan. Tetapi jangan risau, kami di sini untuk menghalang anda daripada menjadi bintang treler hartanah yang seterusnya.

Dan jika anda fikir itu buruk, tunggu sehingga anda mendengar apa yang berlaku kepada Juan La Romana. Dia membeli sebuah vila tepi pantai yang cantik, semuanya kelihatan sempurna… sehingga dia mendapati bahawa nama pada sijil hak milik itu milik seseorang yang telah meninggal dunia bertahun-tahun sebelumnya. Kejutan! Ternyata dia adalah "pemilik" ketiga dalam rangkaian jualan yang tidak pernah didaftarkan secara sah.

Atau mari kita bincang tentang Maria, yang menyangka dia telah membuat perjanjian seumur hidup di Santo Domingo Este. Dia menandatangani kontrak, membayar, dan apabila dia mendaftarkan hartanah baharunya… boom! Dia mendapati dia adalah pembeli keempat dalam barisan pembeli, semuanya mempunyai kontrak, tetapi tiada seorang pun yang berdaftar secara rasmi.

Dan jangan lupa Pedro, yang, tiga tahun selepas membeli apartmen impiannya, memutuskan untuk menjualnya. Cuba teka? Status perkahwinannya pada sijil hak milik adalah salah. Satu kesilapan mudah bertukar menjadi sakit kepala selama berbulan-bulan dan beribu-ribu peso dalam perbelanjaan guaman.

Kedengaran seperti sebuah filem thriller, bukan? Tetapi jangan risau, kami di sini bukan untuk menakutkan anda, tetapi untuk melengkapkan anda dengan pengetahuan yang anda perlukan untuk memberikan kisah hartanah anda pengakhiran yang bahagia. Kami akan mendedahkan rahsia yang akan menjadikan anda seorang pakar dalam bidang hartanah Dominika yang bergelora.

1. Sijil hak milik: talian hayat anda di lautan hartanah

Di Republik Dominika, sijil ijazah umpama penyelamat di laut. Jika ia dalam keadaan baik, ia akan membuatkan anda terapung. Jika ia berlubang… anda boleh bayangkan, lebih baik anda tahu cara berenang.

Petua pembeli:

• Minta "Sijil Status Sah" daripada Pejabat Pendaftaran Hak Milik. Ia seperti meminta rekod perubatan rumah masa depan anda. Tetapi tunggu, ada sesuatu yang lebih baik: "Sijil Tempahan Keutamaan." Ia seperti gambaran status sah hartanah tersebut. Ia memberitahu anda siapa pemilik semasa, jika terdapat sebarang isu undang-undang (seperti gadai janji atau lien), dan yang paling penting, ia "membekukan" maklumat tersebut selama 15 hari bekerja. Mengapa ini hebat? Bayangkan anda akan membeli rumah. Anda meminta sijil ini, dan ia memberitahu anda bahawa semuanya teratur. Sepanjang 15 hari tersebut, tiada siapa yang boleh mendaftarkan apa-apa yang baharu tentang hartanah tersebut tanpa pengetahuan anda. Ia seperti menghentikan sementara hartanah tersebut semasa anda menyelesaikan transaksi anda. Ia adalah insurans anda terhadap kejutan saat akhir!

• Sahkan bahawa penjual sememangnya pemiliknya. Dan tidak, salinan fotokopi hak milik yang pudar tidak mencukupi. Mereka harus menunjukkan salinan asal kepada anda, dan ia mestilah orang yang sama yang tersenarai pada hak milik tersebut.

• Cari "lien," "bebanan," "litigasi," atau "notis awal." Ini seperti hutang tersembunyi ke atas harta tersebut. Anda pasti tidak mahu mewarisi hutang atau litigasi orang lain, bukan?

Petua untuk penjual:

• Semak semula tajuk anda seolah-olah anda akan menghantarnya kepada pakar ejaan.
• Adakah nama anda dieja dengan betul? Adakah status perkahwinan anda terkini? Adakah semua digit pada nombor pengenalan anda mengikut susunan yang betul?
• Jika terdapat sebarang kesilapan, betulkannya sebelum meletakkan papan tanda "Untuk Dijual" atau memberikannya kepada ejen hartanah. Ingat Peter dan pengajarannya yang berharga tentang kesalahan taip.

2. Rantai pemilikan: lebih kusut daripada opera sabun

Di sinilah kisah Juan dan María menjadi relevan. Tidak cukup bagi penjual untuk mempunyai sehelai kertas yang mengatakan dia pemiliknya.

• Siasat sejarah hartanah itu seperti seorang detektif. Berapa kali ia telah dijual? Adakah semua pemindahan tersebut direkodkan dengan betul?
• Jika terdapat rangkaian "kontrak jualan" yang tidak berdaftar, ia akan mencetuskan semua loceng penggera. Terdapat cukai yang perlu dibayar, malah terdapat caj tambahan. Ia seperti bermain telefon, tetapi dengan wang anda dipertaruhkan.
• Berunding dengan peguam yang pakar dalam undang-undang hartanah. Ya, ia merupakan perbelanjaan tambahan, tetapi ia jauh lebih murah daripada membeli hartanah yang tidak berdaftar atau berakhir dalam pertempuran undang-undang.

3. Penandaan sempadan: apabila pagar lebih penting daripada taman.

Persempadanan semula adalah seperti menandakan wilayah anda, tetapi secara sah di sisi undang-undang. Undang-undang 108-05 menganggapnya penting, dan memang wajar.

• Jika hartanah itu tidak diukur, pertimbangkan untuk mengukurnya. Ia seperti menyesuaikan sut dengan tanah anda.
• Menentukan sempadan hartanah dengan betul dapat mengelakkan pertengkaran dengan jiran dan masalah pada masa hadapan apabila anda mahu atau memutuskan untuk menjual. Percayalah, anda pasti tidak mahu mendapati jakuzi anda berada di halaman jiran anda.

4. Siasat seperti anda Sherlock Holmes

Sebelum menandatangani sebarang dokumen, pakailah topi detektif anda:

• Adakah cukai terkini? Tiada siapa yang mahu mewarisi hutang orang lain, walaupun hutang yang terhutang kepada kerajaan. Sahkan bahawa Cukai Harta Tanah (IPI) telah dibayar. Ia seperti membeli kereta dan mendapati ia mempunyai yuran pendaftaran yang belum dibayar selama bertahun-tahun; itu bukanlah jenis warisan yang anda mahukan.
• Adakah semua utiliti telah dibayar? Minta bukti pemotongan atau pemindahan kontrak. Bayangkan berpindah ke rumah baharu anda hanya untuk mendapati bahawa pemilik sebelumnya berhutang elektrik selama enam bulan, atau air telah terputus selama berminggu-minggu kerana pemilik sebelumnya tidak membayar. Ia seperti tiba di sebuah restoran dan diberitahu bahawa anda perlu membayar bil pelanggan sebelumnya. Itu bukanlah kejutan yang anda mahukan di hartanah baharu anda.

Jika ia sebuah apartmen, siasat keadaan kondominium tersebut:

•   Adakah anda mengikuti perkembangan terkini tentang kewajipan anda?
•   Adakah terdapat sebarang yuran luar biasa yang tertunggak?
•   Bagaimanakah dana rizab bangunan itu?
• Adakah terdapat sebarang projek pengubahsuaian yang dirancang yang mungkin mengakibatkan bayaran tambahan?

Ingat, membeli sebuah apartmen juga bermaksud membeli sebahagian daripada kawasan umum, dengan semua kelebihan dan kekurangannya. Anda pasti tidak mahu berpindah masuk dan mendapati hadiah pertama anda adalah bayaran tambahan untuk membaiki lif yang telah rosak selama berbulan-bulan atau pam air yang berhenti berfungsi.

Jika ia sebuah rumah, semak:

• Keadaan sempadan. Adakah ia jelas dan dihormati?
• Adakah terdapat sebarang konflik dengan jiran-jiran mengenai sempadan harta?
• Adakah semua struktur (seperti pagar atau bangunan tambahan) berada dalam had yang betul?

Untuk tanah:

• Pastikan sempadan ditakrifkan dan ditanda dengan jelas.
•   Semak sama ada terdapat sebarang sekatan penggunaan yang mungkin menjejaskan rancangan masa hadapan anda.
•   Siasat sejarah tanah tersebut. Adakah terdapat sebarang percubaan pencerobohan atau peneroka setinggan?

Di kawasan pelancongan atau berhampiran pantai:

• Sahkan bahawa hartanah tersebut mematuhi peraturan tempatan tertentu.
•  Pastikan tiada masalah dengan undang-undang alam sekitar, terutamanya untuk hartanah tepi pantai.

Ingat, dalam pasaran hartanah Dominika, maklumat adalah kuasa. Lebih baik bertanya sekarang daripada menjadi naif dan menyesal kemudian.

 5. Kontrak: di mana koma terkecil pun penting.

Di sinilah Undang-undang 108-05 memainkan peranan. Undang-undang ini umpama pengadil dalam Major League Baseball: ia menetapkan peraturan permainan.

• Gambarkan hartanah itu seolah-olah anda sedang bercakap dengan orang buta. Setiap perincian penting.
• Harga dan kaedah pembayaran mestilah lebih jernih daripada air di Cayo Levantado.
• Pastikan peguam hartanah yang baik mendraf kontrak tersebut. Mereka seperti pengacara majlis untuk pembelian anda.
• Tentukan siapa yang bertanggungjawab untuk apa. Ia seperti perjanjian pranikah, tetapi untuk rumah anda.

 6. Acara kemuncak: penutupan dan pendaftaran

Ini seperti upacara perkahwinan transaksi anda:

• Bayar cukai pemindahan. Negeri sentiasa mahukan bahagiannya daripada keuntunganel inmobiliario.
• Daftarkan semuanya dengan Pejabat Pendaftaran Hak Milik, dan jangan sembunyikan kontrak di bawah tilam anda. Jika ia tidak didaftarkan, ia seolah-olah ia tidak pernah berlaku. Anda tidak mahu pembelian anda menjadi rahsia terbaik di Republik Dominika, bukan?

Petua emas: fikirkan orang lain

Berikut adalah rahsia yang hanya dikongsi oleh segelintir orang: dalam jualan, semua orang menang jika semua orang saling menjaga antara satu sama lain.

Untuk penjual:

• Bersikap telus tentang status undang-undang hartanah anda. Kejujuran bukan sahaja dasar terbaik, malah ia juga mencegah masalah pada masa hadapan.
• Jika terdapat apa-apa yang perlu diperbetulkan pada hak milik anda, lakukannya sebelum menjual hartanah tersebut. Ia seperti membaiki kereta anda sebelum menjualnya.

Untuk pembeli:

• Bersabarlah jika penjual sedang membetulkan sesuatu pada hak milik anda. Kadangkala, birokrasi lebih perlahan daripada trafik di Lincoln pada petang Jumaat.
• Tanya semua soalan yang anda boleh fikirkan. Tiada soalan mengarut apabila melibatkan pelaburan simpanan anda.

Untuk ejen hartanah:

• Jadilah jambatan ilmu. Peranan anda bukan sekadar menunjukkan hartanah; anda pakar yang dipercayai oleh pembeli dan penjual.
• Lakukan kajian anda sendiri. Sebelum menyenaraikan hartanah dalam inventori anda, sahkan status undang-undangnya. Adalah lebih baik untuk mendedahkan masalah sebelum pelanggan anda melakukannya.
• Kekal mengikuti perkembangan terkini. Undang-undang dan peraturan berubah; sentiasa mengikuti perkembangan terkini menjadikan anda sangat berharga kepada pelanggan anda.
• Memupuk rangkaian profesional. Pastikan peguam, penilai dan pakar lain yang dipercayai sentiasa bersedia. Kadangkala, mengetahui siapa yang perlu dihubungi adalah sama pentingnya dengan mengetahui apa yang perlu dilakukan.
• Didik pelanggan anda. Jangan menganggap mereka tahu segala-galanya. Terangkan proses, risiko dan peluang. Pelanggan yang bermaklumat ialah pelanggan yang berpuas hati dan kembali.
• Sentiasa beretika. Reputasi anda adalah aset anda yang paling berharga dalam perniagaan ini. Kepercayaan mengambil masa bertahun-tahun untuk dibina dan beberapa saat untuk hilang.

Ingat, dalam pasaran hartanah, kejayaan bukan diukur semata-mata pada jualan, tetapi pada transaksi yang berjaya dan pelanggan yang berpuas hati dalam jangka masa panjang.

Moral cerita itu

Kejahilan bukanlah kebahagiaan, tetapi risiko. Laburkan masa untuk memahami prosesnya, kelilingi diri anda dengan golongan profesional (peguam hartanah yang baik sangat berharga), dan ingat: di Republik Dominika, hartanah yang dibeli atau dijual dengan baik sinonim dengan ketenangan fikiran jangka panjang.

Jadi, sebelum anda menandatangani perjanjian, sama ada anda membeli, menjual atau memberi nasihat, matlamat anda harus sentiasa untuk menjalankan transaksi yang selamat, telus dan berjaya.

Pelaburan terbaik sentiasa ada dalam pendidikan dan persediaan anda sendiri.

Semoga berjaya dengan transaksi hartanah anda yang seterusnya!

Penulisnya ialah: Peguam Hartanah, pakar dalam pelaburan hartanah pelancongan, Ketua Pegawai Eksekutif dan pengasas Echenique Group, Setiausaha Lembaga Pengarah AEI, Penceramah Bertauliah, penulis dan rujukan etika dalam Hartanah.