Oleh Joan Feliz Valoys
Khas untuk El Inmobiliario
Sebagai tindak balas kepada cabaran yang semakin meningkat yang dihadapi oleh pasaran hartanah Dominika, Perkhidmatan Hasil Dalam Negeri (DGII) Republik Dominika telah meningkatkan siling harga untuk mengklasifikasikan perumahan kos rendah. Pelarasan ini mencerminkan usaha kerajaan untuk menyesuaikan diri dengan inflasi, kos pembinaan yang tinggi dan defisit perumahan yang semakin meningkat, bertujuan untuk melindungi akses keluarga Dominika kepada perumahan yang baik.
Had baharu ini akan membolehkan lebih banyak projek layak mendapat faedah cukai yang ditetapkan oleh Undang-undang 189-11, seperti pengecualian daripada ITBIS (Cukai Nilai Tambah) dan cukai pemindahan ke atas pembelian pertama. Tetapi di sebalik angka-angka tersebut, langkah ini mempunyai implikasi yang mendalam bagi pemaju dan keluarga yang mengimpikan rumah pertama mereka.
Perumahan kos rendah, segmen dalam bahaya
Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, perumahan mampu milik telah menjadi semakin merosot. Menurut angka daripada Bank Pusat, Indeks Kos Pembinaan Perumahan Langsung (ICDV) mengalami peningkatan lebih 16% antara 2021 dan 2023, didorong oleh kenaikan bahan penting seperti simen (yang meningkat sehingga 15% dalam beberapa tempoh), keluli dan konkrit. Tambahan pula, kos buruh telah meningkat dengan ketara disebabkan oleh pelarasan upah dan inflasi terkumpul.
Ini telah menyukarkan pemaju untuk memastikan projek mereka berada dalam had harga yang ditetapkan oleh KPI untuk perumahan kos rendah. Akibatnya, ramai yang telah meninggalkan segmen ini untuk menumpukan pada projek yang lebih menguntungkan yang menyasarkan golongan berpendapatan tinggi, menyebabkan keluarga berpendapatan sederhana dan rendah mempunyai lebih sedikit pilihan dalam pasaran.
Pandangan yang membimbangkan
Defisit perumahan kekal sebagai salah satu cabaran sosial utama negara. Menurut laporan oleh Kementerian Ekonomi, Perancangan dan Pembangunan (MEPyD), lebih daripada 1.2 juta keluarga Dominika menghadapi beberapa jenis masalah berkaitan perumahan. Defisit ini bukan sahaja merangkumi kekurangan perumahan tetapi juga keadaan hidup yang tidak menentu bagi sebahagian besar penduduk.
Di samping itu, menurut Tinjauan Isi Rumah Kebangsaan 2022 (ENHOGAR), kira-kira 74% rakyat Dominika memperoleh rumah mereka melalui pinjaman gadai janji. Walau bagaimanapun, bagi keluarga berpendapatan rendah dan sederhana, akses kepada pembiayaan ini masih terhad disebabkan oleh kadar faedah yang tinggi dan kos pendahuluan yang ketara.
Faedah khusus langkah tersebut
Peningkatan had harga untuk mengklasifikasikan perumahan kos rendah membawa impak positif dalam beberapa aspek:
1. Daya maju yang lebih tinggi untuk pemaju:
• Projek hartanah yang sebelum ini hampir tidak layak mendapat faedah cukai kini mempunyai lebih banyak ruang untuk menyesuaikan diri dengan julat harga baharu. Ini memberi insentif kepada pemaju untuk melabur semula dalam perumahan yang disasarkan kepada keluarga berpendapatan rendah dan sederhana.
• Dengan meningkatkan penawaran projek kos rendah, pewujudan peluang pekerjaan dalam sektor pembinaan yang merupakan pemacu utama ekonomi negara juga digalakkan.
2. Akses yang lebih luas untuk pembeli:
• Keluarga akan mempunyai akses kepada lebih banyak pilihan perumahan yang kini layak sebagai kos rendah, memudahkan akses kepada insentif seperti pengecualian 3% daripada cukai pemindahan dan ITBIS pada jualan pertama.
• Penjimatan ini boleh mewakili puluhan ribu peso untuk pembeli, sekali gus meringankan beban ekonomi untuk mendapatkan rumah.
• Di samping itu, dengan lebih banyak pilihan yang tersedia, keluarga akan mempunyai lebih banyak peluang untuk mencari rumah yang memenuhi keperluan dan bajet mereka.
Pengajaran pasaran: Adakah langkah ini mencukupi?
Walaupun pelarasan ini merupakan langkah penting, ia tidak dapat menangani masalah akses perumahan secara muktamad. Krisis kos pembinaan, akses terhad kepada kredit gadai janji dan kekurangan dasar yang lebih komprehensif kekal sebagai halangan yang ketara.
Sesetengah pemaju telah mencadangkan alternatif yang boleh melengkapi langkah ini, seperti:
• Program subsidi yang disasarkan: Kerajaan boleh menawarkan insentif langsung untuk mengurangkan kos bahan binaan penting, yang akan membantu menurunkan harga akhir rumah.
• Amanah yang lebih mudah diakses: Memperluas amanah untuk merangkumi projek yang lebih kecil dan menyokong pemaju yang bekerja di kawasan luar bandar atau dengan margin keuntungan yang lebih rendah.
• Inovasi dalam pembinaan: Menggalakkan penggunaan teknologi pembinaan yang lebih cekap dan mampan, seperti perumahan modular atau pasang siap, yang dapat mengurangkan kos pengeluaran.
Cabaran jangka panjang
Perumahan kos rendah bukan sekadar segmen pasaran hartanah; ia penting untuk memastikan kesejahteraan keluarga Dominika dan membina masyarakat yang lebih saksama. Walau bagaimanapun, jika peningkatan kos pembinaan tidak ditangani secara struktural, kategori ini berisiko hilang, walaupun dengan pelarasan berkala pada siling harganya.
Adalah penting bagi kerajaan dan sektor swasta untuk bekerjasama bagi memastikan perumahan mampu milik kekal menjadi kenyataan. Ini bukan sahaja melibatkan langkah-langkah fiskal, tetapi juga pewujudan dasar pembandaran mampan yang memudahkan akses kepada tanah dan perkhidmatan asas.
Kesimpulan
Pelarasan baru-baru ini terhadap klasifikasi perumahan kos rendah merupakan respons strategik terhadap pasaran yang sentiasa berubah. Walaupun ia tidak menyelesaikan semua cabaran, ia memberikan kelegaan yang amat diperlukan oleh pemaju dan keluarga yang mencari akses kepada perumahan yang baik.
Memandangkan kos pembinaan terus meningkat dan defisit perumahan berterusan, adalah penting untuk melaksanakan dasar yang lebih bercita-cita tinggi yang bukan sahaja menggiatkan semula pelaburan swasta tetapi juga menjamin bahawa hak untuk perumahan boleh diakses oleh semua rakyat Dominika. Kerana pada akhirnya, rumah bukan sekadar tempat tinggal, tetapi asas untuk pembangunan dan kestabilan beribu-ribu keluarga di seluruh negara.
Pengarang: Joan Feliz Valoys, MBA, pakar pemasaran digital, pengurus operasi syarikat pembinaan Incaribe dengan lebih daripada 10 tahun pengalaman dalam sektor pembinaan dan pelancongan.
