Oleh Indhira Desangles
Perjanjian pajakan komersial merupakan instrumen undang-undang yang digunakan oleh pemilik perniagaan dan penyewa untuk menentukan hak dan faedah kedua-dua pihak. Dokumen ini hendaklah digubal oleh pakar dalam bidang ini, kerana ia merupakan sumber undang-undang yang memberikan perlindungan sekiranya berlaku pengubahsuaian atau pelanggaran kontrak. Oleh itu, adalah penting untuk ia jelas dan lengkap. Ia mesti didaftarkan dengan notari awam.
Adalah penting untuk ambil perhatian bahawa setiap pihak mempunyai objektif dan kebimbangan tersendiri yang wujud dalam operasi komersial.
Bagi tuan tanah, kebimbangan utama adalah peningkatan nilai hartanah dari semasa ke semasa. Oleh itu, untuk meneruskan perjanjian sewa, mereka mesti memberi perhatian khusus kepada keadaan hartanah dan kelayakan penyewa. Mereka juga berminat untuk menarik dan mengekalkan penyewa berkualiti tinggi, mengekalkan hartanah dalam keadaan cemerlang, memindahkan risiko kepada penyewa melalui klausa kontrak, dan mendapatkan hak untuk merampas hartanah tersebut sekiranya penyewa ingkar atau muflis.
Kebimbangan paling lazim penyewa adalah berdasarkan sama ada premis tersebut memenuhi keperluan mereka, lokasi yang mudah, tempoh penginapan, saiz, pengagihan ruang, kemudahan akses untuk pekerja mereka melalui pengangkutan awam, tempat letak kereta, jarak dengan pembekal dan pelanggan, kos pengubahsuaian, perpindahan, penambahbaikan, serta kemudahan yang akan mereka miliki berdekatan seperti pusat membeli-belah, pasar raya, bank, kedai, universiti, perumahan, gimnasium, antara lain.
Kebimbangan penyewa berbeza-beza bergantung pada jenis hartanah, tetapi ia sangat serupa tidak kira sama ada ia komersial, pejabat, perindustrian atau pangsapuri, dan setanding tanpa mengira saiz. Kebimbangan inilah yang digabungkan menjadi perjanjian antara pihak-pihak untuk merundingkan klausa yang memberikan keselamatan untuk kedua-dua belah pihak.
Apakah klausa-klausa penting dalam setiap perjanjian pajakan komersial?
Adalah penting untuk memasukkan butiran lengkap pemilik, penyewa dan penjamin, bersama-sama dengan penerangan tentang hartanah, jumlah yang perlu dibayar kepada pemilik untuk sewa, dan semua perbelanjaan dan tanggungjawab pihak-pihak.
Terdapat klausa yang mungkin kelihatan jelas, seperti menyatakan bahawa ruang tersebut berada dalam keadaan optimum untuk disewa; walau bagaimanapun, penyewalah yang mesti menyatakan bahawa ini adalah kesnya, seperti yang akan ditetapkan dalam kontrak.
Hak yang diberikan apabila hak pemilik dan penyewa ditakrifkan.
Pemilik memberikan hak milik kepada penyewa dan penyewa membayar sewa; terima kasih kepada instrumen kontraktual ini, semua perbezaan yang mungkin timbul sepanjang tempoh perjanjian dijangka dan diatasi.
Kerumitannya berbeza-beza mengikut keperluan dan kehendak kedua-dua pihak dan biasanya boleh antara 2-50 halaman.
Jenis sewaan:
Pajakan Bersih Mutlak: Penyewa membayar semua atau sebahagian daripada perbelanjaan operasi.
Pajakan Hibrid: kedua-dua pihak membayar perbelanjaan operasi mereka.
Sewa berindeks: Mengira kenaikan sewa yang terikat secara berkadaran dengan penunjuk yang telah ditetapkan, biasanya Indeks Harga Pengguna atau IHP.
Sewa tetap: Sewa tetap sepanjang tempoh kontrak. Tiada kenaikan. Biasanya dinyatakan dalam peso semeter persegi.
Pajakan berperingkat: Dengan kenaikan berperingkat selama ini, berkaitan dengan cukai, insurans, utiliti, operasi dan penyelenggaraan hartanah.
Pajakan Kasar Mutlak: Tuan tanah membayar perbelanjaan operasi dan menyelenggara hartanah tersebut. Penyewa membayar sejumlah wang sekali gus setiap bulan kepada tuan tanah, yang seterusnya membayar cukai, insurans, penyelenggaraan, utiliti, pembersihan dan keselamatan. Harga tetap bagi setiap meter persegi dikenakan secara berasingan daripada sewa.
Caj Penyelenggaraan Kawasan Umum (CAM): Ini terpakai untuk pusat membeli-belah dan premis berbilang penyewa dan termasuk penyelenggaraan kawasan umum seperti lobi, lorong, lif, tangga, ruang bawah tanah, tempat letak kereta, antara lain.
Penambahbaikan penyewa: Ini merupakan peruntukan ekonomi di mana tuan tanah memberi penyewa cara untuk menjalankan pengubahsuaian dan pembentukan semula dinding, lantai, siling, pendawaian elektrik, bilik mandi, mengikut keperluan dan kehendak penyewa.
Pembaharuan: Hak atau tidak untuk memperbaharui perjanjian sewa dan di bawah syarat-syarat apa, seperti peratusan kenaikan harga.
Perluasan: Hak untuk menduduki/menyewa lebih banyak ruang, jika ada. Pilihan ini juga boleh ditambah pada ruang sewa sedia ada, seperti unit bersebelahan dalam bangunan, untuk tempoh tertentu, pada harga pasaran atau kadar yang telah ditetapkan.
Penamatan awal: Ini adalah klausa semakan yang membenarkan penyewa menamatkan perjanjian lebih awal, dengan menyatakan tarikh dan kos jika pelaksanaannya diperlukan.
Peratusan sewa runcit: Ini adalah peratusan tambahan sewa di atas sewa asas yang dibayar kepada penyewa runcit, berdasarkan jualan tahunan. Ia mesti dibayar kepada pemilik atau entiti yang mengurus dan mempromosikan pusat membeli-belah.
Konsesi biasa termasuk tempoh tangguh atau sewa percuma untuk tempoh tertentu
Sewa dan tempat letak kereta dikurangkan termasuk, atau tambahan percuma atau naik taraf yang disertakan
Adalah penting untuk klausa-klausa ini dimasukkan dalam kontrak yang akan ditandatangani oleh pihak-pihak, kerana ini menjadikannya mustahil untuk memintas sebarang perjanjian terdahulu dan mengelakkan masalah pada masa hadapan disebabkan oleh salah tafsir atau maklumat yang tidak dijangka.
