Oleh Reyna Echenique
Khas untuk El Inmobiliario
Kekurangan rangka kerja kawal selia yang berkesan untuk pengurusan kondominium di Republik Dominika telah mewujudkan situasi yang membimbangkan di mana penyalahgunaan dan improvisasi mengatasi pengurusan profesional. Apa yang sepatutnya menjadi peranan perkhidmatan yang tertumpu pada kesejahteraan pemilik, dalam banyak kes, telah menjadi kedudukan kuasa yang dilaksanakan secara sewenang-wenangnya dan tanpa pengawasan yang mencukupi.
Peranan pentadbir yang pelbagai
Pengurusan kondominium moden jauh melangkaui kutipan yuran. Pengurus mestilah seorang profesional yang berkebolehan:
● Mengurus sumber kewangan kondominium dengan cekap
● Menyelia penyelenggaraan infrastruktur yang kompleks
● Menjadi orang tengah dalam konflik antara pemilik kondominium
● Memastikan pematuhan terhadap peraturan dan undang-undang
● Melaksanakan penambahbaikan dan kemas kini yang diperlukan
Kelemahan dalam peraturan semasa
Kekurangan syarat minimum untuk bekerja sebagai pentadbir kondominium mewujudkan situasi yang membimbangkan:
● Orang yang tidak mempunyai pengetahuan tentang rangka kerja perundangan tempatan
● Pentadbir yang tidak tinggal di lokasi kondominium
● Kekurangan persediaan dalam pengurusan kewangan dan pentadbiran
● Kekurangan protokol operasi piawai
● Kekurangan mekanisme pemantauan dan kawalan
Realitinya, sesiapa sahaja boleh dilantik sebagai pentadbir kondominium, tanpa mengira kelayakan atau pengalaman mereka, yang membahayakan kepentingan dan hak pemilik serta pengurusan hartanah yang berkesan.
Amalan terbaik antarabangsa
Di negara-negara yang mempunyai sistem yang lebih maju, pengurusan kondominium merupakan profesion yang dikawal selia yang memerlukan:
● Pensijilan profesional khusus
● Pendidikan berterusan wajib
● Pematuhan dengan piawaian etika
● Penyeliaan oleh badan yang kompeten
● Sistem akauntabiliti
Pengalaman antarabangsa menunjukkan bahawa memprofesionalkan peranan pentadbir menghasilkan pengurusan yang lebih cekap, kepuasan pemilik yang lebih tinggi dan pemeliharaan nilai harta benda yang lebih baik.
Cadangan penambahbaikan
Untuk meningkatkan piawaian pengurusan kondominium di Republik Dominika, perkara berikut diperlukan:
1. Profesionalisasi peranan:
● Tetapkan keperluan latihan minimum
● Cipta program pensijilan
● Melaksanakan sistem penilaian berterusan
● Membangunkan kod etika profesional
2. Sistem akauntabiliti:
● Laporan kewangan piawai
● Audit berkala mandatori
● Mekanisme penilaian prestasi
● Protokol ketelusan dalam pengurusan
3. Mekanisme kawalan:
● Penyeliaan oleh pihak berkuasa yang berwibawa
● Sistem aduan dan penyelesaian konflik
● Sekatan untuk salah laku
● Perlindungan hak pemilik
Kesan terhadap pelaburan hartanah
Kekurangan profesionalisme dalam pengurusan kondominium bukan sahaja menjejaskan operasi harian tetapi juga mempunyai kesan langsung terhadap iklim pelaburan. Amalan yang meragukan, seperti pengiraan yuran penyelenggaraan secara sewenang-wenangnya berdasarkan keluasan kaki persegi kawasan persendirian—seperti keluasan kaki persegi apartmen—dan bukannya bahagian kawasan umum, menimbulkan ketidakpercayaan dalam kalangan pelabur.
Adalah tidak logik dan tidak mempunyai asas perundangan bagi pemilik untuk membayar lebih banyak untuk penyelenggaraan hanya kerana mereka mempunyai pangsapuri yang lebih besar, sedangkan kawasan umum yang diselenggara adalah sama untuk semua orang. Amalan ini, yang bercanggah dengan undang-undang dan akal sehat, menunjukkan bagaimana kekurangan peraturan yang jelas boleh menghalang pelaburan hartanah di negara kita.
Pelabur antarabangsa, yang terbiasa dengan sistem yang lebih terkawal dan telus, mungkin melihat amalan sewenang-wenangnya ini sebagai tanda amaran. Mengprofesionalkan sektor ini bukan sekadar soal kecekapan pentadbiran, tetapi faktor asas dalam mengekalkan dan meningkatkan daya tarikan Republik Dominika sebagai destinasi pelaburan hartanah.
Ke arah pentadbiran yang profesional
Mengprofesionalkan pengurusan kondominium bukanlah satu kemewahan, tetapi satu keperluan. Pertumbuhan pasaran hartanah Dominika, terutamanya dalam segmen kondominium mewah dan pelancongan, memerlukan pentadbir mahir yang boleh:
● Mengurus bajet yang besar
● Mengurus teknologi moden
● Melaksanakan amalan lestari
● Menjamin kepuasan dan hak milik pemilik yang semakin menuntut
Memodenkan rangka kerja kawal selia mesti merangkumi peruntukan khusus mengenai profesionalisasi pentadbir kondominium. Hanya dengan cara ini kita dapat memastikan pengurusan yang cekap yang melindungi pelaburan pemilik dan kualiti hidup di kondominium.
Artikel ini merupakan sebahagian daripada siri mengenai Rejim Kondominium di Republik Dominika.
Penulis ialah ejen hartanah, usahawan hartanah, Ketua Pegawai Eksekutif Echenique Group, pelabur hartanah, Setiausaha Lembaga Pengarah AEI 2024-2026 dan ejen hartanah yang pakar dalam sektor hartanah Dominican dan antarabangsa.
