Pengusaha hotel dan hartanah pelancongan mencadangkan pelarasan penting pada bil sewa

SANTO DOMINGO-Persatuan Syarikat Pelancongan Hartanah -ADETI- dan Persatuan Hotel dan Restoran Kebangsaan -Asonahores-mencadangkan empat pelarasan penting kepada projek Undang-undang Sewa Am, dengan alasan bahawa ia akan melindungi dinamik pelancongan hartanah dan pelaburan dalam sewaan formal.

Kesatuan sekerja mencadangkan definisi undang-undang bagi sewa jangka pendek, khususnya kontrak sehingga enam bulan, dan pengecualiannya daripada rejim sewa umum disebabkan sifatnya yang berbeza berbanding kediaman utama. Mereka berpendapat bahawa sewa jangka panjang, premis komersial dan hartanah yang disewa melalui Airbnb kepada pelancong selama tiga malam adalah tidak sama.  Mereka percaya homogenisasi ini menjejaskan ekosistem hartanah yang penting untuk ekonomi negara.

Tambahan pula, mereka meminta agar deposit jaminan boleh dibuat dalam mana-mana entiti kewangan yang dikawal selia , dan bukannya Bank Pertanian, seperti yang dinyatakan secara tersirat dalam rang undang-undang yang kini di hadapan Dewan Perwakilan.

Mereka juga menyokong untuk mewujudkan perbezaan yang jelas antara jenis penggunaan (kediaman, komersial atau pelancong) dalam skop undang-undang peraturan tersebut dan menegaskan untuk mengekalkan prosedur pengusiran yang dipercepatkan bagi kegagalan pembayaran, yang menjamin kepastian undang-undang dan perlindungan pelaburan swasta.

Dalam satu campur tangan di hadapan jawatankuasa perundangan yang mengkaji rang undang-undang yang dinyatakan di atas, Alba Russo dari Asonahores dan Michael Lugo dari ADETI berhujah bahawa undang-undang, seperti yang ditulis, tidak membezakan antara jenis sewaan atau kegunaan khusus mereka, yang boleh meletakkan mereka di bawah rejim undang-undang yang sama.

Apakah yang dinyatakan dalam rang undang-undang ini, dan apakah pemerhatian persatuan industri? Perkara-perkara yang paling relevan dalam perdebatan ini dijelaskan di bawah:  1. Skop undang-undang: satu undang-undang untuk kegunaan yang berbeza. Rang Undang-Undang (Perkara 1 dan 2): Mengawal selia semua kontrak sewa, termasuk hartanah yang digunakan untuk perumahan, perdagangan, industri atau sebarang aktiviti ekonomi lain, tanpa membezakan antara keduanya. Cadangan Asonahores/ADETI: Mereka meminta agar perbezaan dibuat antara sewaan kediaman, komersial dan terutamanya sewaan pelancong jangka pendek, kerana kontrak ini mempunyai logik yang berbeza dan memerlukan peraturan yang sesuai, bukan pendekatan tunggal yang bersatu.  2. Sewaan pelancong: Patutkah ia dikawal selia sama seperti kediaman utama? Rang undang-undang ini tidak mempertimbangkan mahupun mentakrifkan kategori "sewaan jangka pendek", dan juga tidak mengiktiraf sewaan pelancong sebagai rejim khas. Cadangan industri: Sewaan jangka pendek ditakrifkan secara khusus sebagai kontrak sehingga enam bulan dan kes-kes ini dikecualikan daripada penggunaan undang-undang ini, memandangkan kaitannya dengan pelancongan dan tidak digunakan sebagai perumahan tetap. Mereka berhujah bahawa ini akan melindungi pelaburan yang berkaitan dengan model seperti sewaan percutian, vila atau kediaman pelancong. 3. Deposit keselamatan: Memodenkan atau mengekalkan sistem tradisional? Rang undang-undang (merujuk kepada Undang-undang 4314/1955): Kewajipan untuk deposit dibuat di Bank Pertanian dikekalkan secara tersirat. Cadangan persatuan perdagangan: Mereka percaya ini adalah sistem yang ketinggalan zaman dan mencadangkan untuk membenarkan deposit dibuat di mana-mana institusi kewangan yang dikawal selia, memodenkan sistem dan memudahkan pematuhan untuk pelabur dan tuan tanah profesional.  4. Pengusiran kerana tidak membayar: Pelaksanaan segera atau prosiding undang-undang? Perkara 35 rang undang-undang menetapkan bahawa tuan tanah boleh menghubungi pemeriksa perbandaran jika penyewa ingkar, dengan tempoh 30 hari untuk membetulkan keadaan. Pengusiran kemudiannya dibenarkan. ADETI dan Asonahores meminta agar penguatkuasaan segera untuk tidak membayar dikekalkan , tanpa proses birokrasi yang panjang, untuk mengekalkan kepastian dan keyakinan undang-undang dalam pasaran sewa formal.













 

Konteks

Menurut angka yang dikendalikan oleh persatuan perdagangan itu sendiri, hartanah dan pelancongan kediaman mewakili segmen yang sedang berkembang sepenuhnya, baik untuk pembelian rumah kedua oleh warga asing mahupun untuk sewaan sementara, terutamanya kemewahan, di kawasan pelancongan.

Pada tahun 2024, projek hartanah pelancongan di Republik Dominika telah menggerakkan pelaburan lebih AS$10 bilion, termasuk 6,000 bilik baharu yang disumbangkan oleh ADETI, serta pengubahsuaian. Tambahan pula, inisiatif ini menjana kira-kira 34,000 pekerjaan langsung dan menambah kira-kira 124,000 bilik penginapan bukan hotel, menurut Eduardo Read pada bulan Ogos tahun lepas.

Mereka berhujah bahawa penggunaan rangka kerja perundangan yang tidak sesuai boleh mewujudkan ketidakpastian perundangan dan menghalang pelaburan ini, sekali gus memberi kesan langsung kepada pembangunan projek pelancongan dan hartanah di destinasi seperti Punta Cana, Las Terrenas dan Cap Cana.

Tambahan pula, kemunculan platform seperti Airbnb, Vrbo dan Booking telah mentakrifkan semula sewaan di destinasi pelancongan, menghasilkan kontrak yang tidak sesuai dengan logik tradisional pajakan kediaman. Oleh itu, persatuan industri berusaha untuk memastikan undang-undang mengiktiraf realiti ini dan tidak menghalang pengembangannya.

Cadangan daripada Asonahores dan ADETI, wakil mereka menyatakan, tidak bertujuan untuk menentang peraturan sewaan, tetapi sebaliknya untuk menyesuaikannya dengan negara yang ekonominya sangat bergantung pada pelancongan dan pelaburan asing dalam hartanah. Mereka menegaskan bahawa Kongres mesti memikirkan semula pendekatan projek dan mewujudkan rangka kerja perundangan moden dan fleksibel yang disesuaikan dengan realiti pasaran.

Jadual perbandingan: Cadangan ASONAHORES/ADETI berbanding projek semasa