Membeli apartmen di luar pelan adalah pelaburan pada masa hadapan. Pembeli menjamin harga pendahuluan, dan pemaju memperoleh aliran tunai yang diperlukan untuk menyelesaikan projek tersebut. Walau bagaimanapun, dalam pasaran Dominika, yang dicirikan oleh harga bahan, bekalan dan buruh yang sentiasa berubah-ubah, ketidaktentuan kos pembinaan menjadi faktor yang tidak dapat dielakkan.
Di Republik Dominika, kenaikan kos yang berterusan dalam sektor ini telah mencetuskan perdebatan mengenai soalan utama: bolehkah harga berubah selepas kontrak ditandatangani? Jawapannya adalah ya. Jadi, bagaimanakah pelarasan ini perlu dibuat untuk memastikan ia kukuh dari segi teknikal, sah dari segi undang-undang dan adil dari segi ekonomi?
Mekanisme paling objektif untuk mewajarkan pelarasan ini ialah Indeks Kos Pembinaan Perumahan Langsung (ICDV), yang diterbitkan oleh Pejabat Statistik Negara, yang merupakan pihak berkuasa rasmi. Walau bagaimanapun, penggunaannya telah menimbulkan kontroversi dan aduan kepada agensi perlindungan pengguna (Proconsumidor), serta perdebatan tentang keseimbangan kontraktual antara pemaju dan pembeli.
Cabarannya terletak pada menentukan bagaimana, bila, dan kepada input mana dan berapakah bahagian harga pelarasan ini harus dikenakan. Patutkah jumlah nilai unit diindeks? Hanya bahagian yang sepadan dengan pembinaan? Patutkah pemaju menyerap bahagian awal kenaikan? Apa yang berlaku apabila projek itu sudah siap sebahagiannya?
ICDV mengukur variasi dalam bahan, buruh dan peralatan.
Nota: Ini mengukur kos langsungdan tidak termasuk tanah, perbelanjaan kewangan, pemasaran atau keuntungan pemaju. Oleh itu, indeksasi memerlukan pemahaman yang jelas tentang prinsip teknikal pelarasan variasi kos dan penggunaan ICDV (Indeks Variasi Kos) yang betul.
Contohnya, untuk mengira pelarasan bagi variasi kos menggunakan ICDV, dalam syarikat pembinaan syarikat induk korporat kami EM+A Group (EM MARTINEZ Engineering Mod and Architecture dan XTRIBA Inmobiliaria) kami menggunakan formula pengindeksan teknikal yang membandingkan ICDV asas pada masa penandatanganan dengan ICDV yang berkuat kuasa pada tempoh akhir.
Ini membolehkan kami menjamin pemaju dan pembeli dapat mengurangkan dan/atau menghapuskan konflik serta memperkukuh kepercayaan dan ketelusan dalam menghadapi pelarasan yang tidak dapat dielakkan disebabkan oleh turun naik harga.
Penggunaan ICDV melindungi margin pemaju, mencegah penyahmodalan projek, mengurangkan risiko kewangan, menyediakan sokongan teknikal yang objektif dan membina kepercayaan antara pihak-pihak yang terlibat.
Tanggungjawab bersama dalam pelarasan harga: Patutkah pembina menanggung sebahagian daripada kenaikan harga?
Dari perspektif imbangan teknikal dan kontrak, tidak semua impak inflasi harus dipindahkan secara automatik kepada pembeli.
Dalam amalan profesional yang lebih seimbang, sesetengah projek hartanah menetapkan bahawa pembina atau pemaju akan mengambil peratusan awal daripada kenaikan tersebut, secara amnya antara 5% dan 10%, sebelum meneruskan pelarasan kepada harga yang dipersetujui, sekali gus mewujudkan jalur penyerapan yang melindungi pembeli daripada variasi pasaran yang sederhana dan mengelakkan kenaikan serta-merta disebabkan oleh sedikit turun naik dalam indeks.
Justifikasi teknikal untuk kriteria ini terletak pada beberapa asas:
Pertama, setiapbajet pembinaan yang berstruktur secara profesional menggabungkan margin kontingensi yang bertujuan untuk menyerap variasi harga biasa dalam bahan, buruh atau subkontrak.
Kenaikan harga yang sederhana adalah sebahagian daripada risiko perniagaan yang wujud dalam industri pembinaan. Menyerahkan sepenuhnya kepada pelanggan, walaupun ia kecil, bermakna menyumber luar sepenuhnya risiko yang merupakan sebahagian daripada perniagaan.
Kedua, pemaju mempunyai kuasa rundingan yang lebih besar dengan pembekal, membeli secara pukal dan merancang untuk pengambilalihan awal. Ini membolehkan mereka mengurangkan sebahagian variasi awal tanpa menjejaskan daya maju projek.
Ketiga, dan tidak kurang pentingnya, ingat bahawa pembina membina untuk orang lain. Walaupun mereka menanggung risiko kewangan dan operasi semasa pembinaan, pemilik akhir hartanah tersebut adalah pembeli, yang akan menjadi penerima manfaat daripada produk siap, peningkatan nilainya pada masa hadapan, dan penggunaannya.
Dalam erti kata itu, projek itu bukanlah aset yang dikekalkan oleh pemaju untuk dirinya sendiri, tetapi kerja yang dilaksanakan untuk pihak ketiga yang akan mendapat manfaat patrimonial yang muktamad.
Realiti ini memperkenalkan prinsip tanggungjawab bersama ekonomi: jika pembeli akan menjadi pemilik dan benefisiari akhir, adalah munasabah bahawa mereka mengambil bahagian dalam peningkatan kos yang luar biasa dan nyata yang melebihi ramalan pasaran biasa.
Tetapi penyertaan itu mesti diaktifkan apabila variasi melebihi ambang yang ditetapkan sebelum ini.
Oleh itu, apabila kenaikan melebihi peratusan penyerapan yang dipersetujui, kadar pelarasan mesti dikenakan kepada pembeli, secara eksklusif ke atas harga yang sepadan dengan pembinaan dan ke atas baki tertunggak yang akan dilaksanakan.
Walau bagaimanapun, pelarasan ICDV adalah mekanisme teknikal, bukan automatik. Ia adalah alat yang, apabila digunakan dengan betul, mengagihkan kesan variasi kos dalam perjanjian jual beli secara seimbang.
Bacaan lain yang disyorkan:
