Agensi penarafan Fitch juga meramalkan penurunan nominal 5% dalam harga perumahan AS. Ini bermakna harga akan jatuh sebanyak 5% tanpa mengira inflasi, yang secara nyata akan mengakibatkan penurunan harga hartanah yang lebih besar.
Penganalisis dan firma yang diberi kuasa menyatakan bahawa pasaran hartanah AS semakin hampir mengalami kejatuhan teruk, dan walaupun pakar menolak kemungkinan kejatuhan seperti yang berlaku pada tahun 2007-2008, beberapa petunjuk pasaran utama meramalkan 'kemuncak' yang ketara dalam harga perumahan dan aktiviti hartanah secara umum, yang seterusnya boleh memburukkan lagi kemelesetan yang boleh dijangka yang akan dihadapi AS pada suku-suku akan datang.
Indeks jualan rumah tertunggak (PHSI) menjunam 4.6% pada bulan Oktober, dengan penurunan tahun ke tahun dalam urus niaga tertunggak menghampiri 37%, penurunan terbesar dalam sejarah angka ini, menurut akhbar kewangan Sepanyol El Economista.es.
Penunjuk ini diikuti rapat oleh pelabur dan ahli ekonomi kerana ia sering menjangkakan pergerakan dalam pasaran hartanah, baik dari segi harga mahupun aktiviti keseluruhan dalam sektor ini. Persatuan Ejen Hartanah Kebangsaan (NAR), organisasi yang menerbitkan penunjuk ini, menjelaskan bahawa indeks jualan rumah tertunggak merupakan penunjuk utama bagi sektor perumahan, berdasarkan jualan hartanah sedia ada yang tertunggak.
Jualan kelihatan seperti belum selesai apabila kontrak telah ditandatangani, tetapi transaksi tersebut masih belum dimuktamadkan. Jualan biasanya selesai dalam tempoh satu atau dua bulan selepas ditandatangani. Apabila penunjuk ini menurun mendadak, ini kerana aktiviti jual beli mula perlahan atas sebab tertentu.
Fitch Ratings, dalam laporan el inmobiliario yang diterbitkan minggu ini, menyatakan bahawa "permintaan di AS akan terus menurun sehingga tahun 2023, seterusnya menghakis harga rumah. Kos gadai janji yang lebih tinggi secara material (purata pembayaran telah meningkat lebih daripada 50% sejak 2021) akan menjejaskan pembeli kali pertama dan mereka yang ingin menaik taraf hartanah mereka." Laporan itu menambah, "Pelabur hartanah telah mula berundur dan akan kekal di luar sehingga tahun 2023.".
Banjir data negatif
Limpahan data yang diterbitkan setiap bulan mengenaiel inmobiliario mencerminkan trend yang sama, walaupun dalam pelbagai petunjuk negatif, angka jualan rumah sedia ada pada bulan Oktober, yang dikeluarkan pada pertengahan November, menonjol. Ini merupakan satu lagi statistik NAR utama untuk mengkaji pasaran, memandangkan jualan rumah sedia ada—yang direkodkan apabila kontrak ditandatangani—mewakili kira-kira 90% daripada perumahan AS.
Pada bulan Oktober, jualan rumah sedia ada jatuh untuk bulan kesembilan berturut-turut. Penutupan kontrak menurun 5.9% kepada kadar tahunan sebanyak 4.43 juta untuk bulan tersebut, paling perlahan sejak Mei 2020. Jualan rumah keluarga tunggal jatuh 6.4% bulan ke bulan, mencapai tahap terendah sejak Mei 2020. Angka tahun ke tahun adalah membimbangkan: semua rumah sedia ada menyaksikan penurunan sebanyak 28.4%, manakala jualan rumah keluarga tunggal jatuh 28.2%.
Ini sejajar dengan model yang dibangunkan oleh penganalisis di Apollo IM, yang mengunjurkan penurunan hampir 24% dalam jualan rumah keluarga tunggal sedia ada dalam beberapa bulan sejak Rizab Persekutuan mula menaikkan kadar faedah sekali lagi pada musim bunga ini. Ini merupakan penurunan jualan yang paling agresif dan terpendek sejak kenaikan kadar pertama dalam kitaran pelonggaran kadar Fed, menurut rekod sejarah yang dikumpulkan oleh penyelidik pengurus aset, yang dalam kes ini bermula pada tahun 1970-an.
Penurunan tahun ke tahun adalah yang terbesar dalam sejarah AS
Jualan rumah telah jatuh setiap bulan sejak Februari, menandakan penurunan terpanjang dalam data sejak tahun 1999 untuk Laporan Jumlah Perumahan Negara (NAR). Usaha Rizab Persekutuan untuk memerangi inflasi melalui kadar faedah telah mendorong peningkatan pesat dalam kos pinjaman, menghancurkan permintaan dan meletakkan pemilikan rumah di luar jangkauan bagi banyak keluarga.
“Lebih ramai bakal pembeli rumah telah dikeluarkan daripada pasaran gadai janji pada bulan Oktober apabila kadar gadai janji meningkat,” kata Lawrence Yun, ketua ahli ekonomi di NAR, dalam satu kenyataan susulan pengeluaran data tersebut. “Kadar gadai janji telah jatuh sejak mencapai kemuncaknya pada pertengahan November, jadi jualan rumah mungkin hampir ke paras terendah dalam kitaran perumahan semasa.” Kadar gadai janji baru-baru ini jatuh di bawah 7%, tetapi ia kekal sangat tinggi, dan penganalisis tidak optimis. Perlu diingatkan bahawa pada awal tahun 2022, kadar ini (biasanya kadar tetap 30 tahun) adalah sekitar 3%.
"Jualan rumah sedia ada jatuh 5.9% bulan ke bulan kepada 4.43 juta tahunan pada bulan Oktober, penurunan 32% daripada paras tertinggi yang dicapai awal tahun ini. Penurunan jualan mencerminkan kemerosotan selanjutnya dalam keadaan pembelian, memandangkan peningkatan kadar gadai janji telah mendorong kemampuan ke tahap terburuk sejak 1985," ringkas Sam Hall dari Capital Economics selepas angka Oktober dikeluarkan.
Di bawah tekanan pada tahun 2023
“Kami menjangkakan jualan rumah akan kekal di bawah tekanan untuk sebahagian besar tahun 2023, terjejas oleh kemampuan yang semakin merosot, kemelesetan, dan bekalan yang masih terhad,” ramal Nancy Vanden Houten, ketua strategi AS di Oxford Economics, selepas pengumuman data jualan rumah sedia ada. “Kami menjangkakan pertumbuhan harga rumah tahunan akan bertukar negatif pada tahun 2023, mencecah paras terendah pada -5% tahun ke tahun pada suku kedua,” tambahnya.
Agensi penarafan Fitch juga meramalkan penurunan nominal 5% dalam harga rumah AS. Ini bermakna harga akan jatuh sebanyak 5% tanpa mengira inflasi, yang secara nyata akan mewakili penurunan harga hartanah yang lebih besar. "Dengan Kongres AS yang berpecah belah, sebarang campur tangan untuk meningkatkan kemampuan perumahan perlu datang daripada bank, kerana sokongan kerajaan yang ketara tidak mungkin berlaku. Wilayah yang mengalami peningkatan terbesar dalam harga rumah sejak pandemik dijangka mengalami penurunan yang lebih teruk daripada purata negara," kata pakar-pakar ini.
Andreas Steno Larsen, bekas ketua strategi di Nordea, percaya bahawa "berdasarkan model mereka, penurunan 15-20% dalam indeks harga kediaman yang dikekalkan oleh Bank for International Settlements (BIS) nampaknya mungkin berlaku." BIS mempunyai salah satu siri harga rumah sejarah yang terpanjang dan paling komprehensif yang tersedia, berdasarkan data daripada bank pusat, institusi swasta dan institut statistik kebangsaan. Menurut pangkalan data ini, harga rumah tahun ke tahun dalam nilai sebenar (diselaraskan untuk inflasi) telah jatuh pada suku kedua tahun 2022 di negara-negara seperti Sweden, Finland, Denmark dan Sepanyol, tetapi kekal positif di AS.
Menurut Hall of Capital Economics, kenaikan kadar gadai janji kepada 7% pada bulan Oktober bermakna jualan mempunyai lebih banyak ruang untuk jatuh: “Kenaikan kadar faedah mencetuskan satu lagi penurunan dalam permohonan gadai janji untuk pembelian rumah pada bulan Oktober, yang biasanya mendahului jualan rumah sedia ada sebulan. Berdasarkan ini, kami menjangkakan jualan rumah sedia ada akan jatuh kepada sekitar 4.2 juta setahun menjelang akhir tahun 2022.”.
Sam Hall (Capital Economics): "Harga rumah perlu terus jatuh sepanjang tahun hadapan agar pemilikan rumah menjadi pilihan yang realistik bagi kebanyakan isi rumah."
"Melihat ke hadapan, kekangan kemampuan akan terus memberi kesan kepada jualan tahun depan, dan pembeli juga akan menghadapi batasan lain. Memandangkan ramalan kami tentang penurunan harga rumah yang berterusan, kami menjangkakan bank akan mengekalkan syarat pinjaman yang ketat, yang akan menyebabkan ramai pembeli terpaksa keluar dari pasaran. Dan dengan ekonomi menuju ke arah kemelesetan yang sederhana, pembeli akan berhati-hati dalam membeli rumah," tambah Hall, sambil menekankan bahawa "2023 akan menjadi tahun paling lemah untuk jualan rumah sedia ada sejak 2011.".
Beberapa hari kemudian, bacaan Indeks Harga Rumah Case-Shiller . Walaupun dengan kelewatan yang jelas, angka-angka tersebut mengesahkan bukti tersebut. Selepas pelarasan bermusim, indeks generik Case-Shiller mencatatkan penurunan harga bulan ke bulan sebanyak 0.8% pada bulan September. Secara tahunan, ini bermakna pertumbuhan jatuh kepada 10.6%, daripada 13.0% pada bulan Ogos. Dan ini mengambil kira bahawa Case-Shiller adalah purata data dari tiga bulan terakhir, jadi penerbitan ini tidak mencerminkan kesan penuh kadar gadai janji yang meningkat melebihi 7%.
“Harga rumah perlu terus jatuh sepanjang tahun hadapan agar pemilikan rumah menjadi pilihan yang realistik bagi kebanyakan isi rumah. Dengan ini, bank berkemungkinan akan menyekat ketersediaan produk pinjaman kepada nilai yang lebih tinggi untuk mengurangkan risiko ekuiti negatif. Ini akan memberi tekanan selanjutnya ke atas kuasa beli dan harga,” Hall membuat diagnosis dalam analisis lain yang lebih baru. Pakar itu menjangkakan kadar pertumbuhan harga rumah tahunan akan bertukar negatif pada awal 2023 dan harga akan jatuh sebanyak 8% dari puncak ke terendah.
Kesan terhadap ekonomi
Kemerosotanel inmobiliario boleh menjejaskan ekonomi Amerika. Pelaburan kediaman akan menurunkan KDNK AS, manakala penurunan harga rumah akan memberi kesan kepada keputusan perbelanjaan isi rumah melalui kesan kekayaan. Penurunan perumahan, aset utama isi rumah, biasanya mencetuskan pengurangan penggunaan, kerana keluarga cenderung untuk menabung bagi mengimbangi penurunan nilai aset mereka. Seperti yang ditunjukkan oleh Steno Larsen, memetik data daripada Persatuan Pembina Rumah Kebangsaan (NAHB), perumahan mewakili antara 15 dan 18% daripada KDNK negara, justeru kekal sebagai "enjin utama ekonomi Amerika.".
Allianz menjangkakan pasaran perumahan akan menguncup sebanyak 6.3% tahun ini dan 6.4% lagi tahun depan, tetapi ini hanya akan mengurangkan pertumbuhan KDNK tahunan sebanyak 0.2 mata peratusan. Walau bagaimanapun, perkhidmatan hartanah mempunyai impak yang jauh lebih kuat. Pengurangan dalam aktiviti ini dan kejatuhan harga boleh mengurangkan nilai tambah yang dijana oleh sektor ini untuk ekonomi dengan ketara. Menurut pengiraan Allianz, pembetulan pasaran perumahan boleh mengurangkan KDNK sehingga 1.7 mata peratusan menjelang awal 2024, sekali gus meningkatkan risiko kemelesetan yang lebih berpanjangan.
“Tinjauan ekonomi yang lemah juga menunjukkan penurunan harga rumah selanjutnya. Memandangkan peningkatan kadar faedah memperlahankan aktiviti ekonomi dan mengurangkan pekerjaan, isi rumah akan keberatan untuk mengeluarkan simpanan mereka dan membuat pembelian besar seperti rumah. Jangkaan negatif tentang harga rumah juga akan memujuk ramai untuk menangguhkan pembelian,” kata Hall of Capital Economics.
Satu penunjuk daripada NAHB yang dinyatakan sebelum ini baru-baru ini mengesahkan masa depan ekonomi Amerika yang tidak menentu dalam jangka sederhana. Indeks Pasaran Perumahan (HMI) menunjukkan bacaan terkini, yang diterbitkan pada pertengahan November, sebanyak 33 mata (di bawah 50 dianggap menguncup). Kebimbangan pakar mengenai kekurangan keyakinan ini di kalangan pembina berpunca daripada korelasi yang terbukti antara penurunan mendadak dalam indeks dan peningkatan pengangguran, yang biasanya berlaku 9-12 bulan kemudian.
Ramalan penganalisis tentang peningkatan pengangguran kepada julat 6-8% daripada 3.7% semasa dalam tempoh masa tersebut telah mencetuskan kebimbangan kemelesetan untuk musim bunga 2023. Dengan menggunakan apa yang dipanggil Peraturan Sahm, salah seorang ahli strategi ini, Alfonso Peccatiello, ahli strategi di The Macro Compass dan dahulunya bersama ING, meletakkan permulaan kemelesetan pada suku kedua tahun depan, khususnya menunjukkan pada bulan Mei.
Sumber: El Economista.es
