Apabila saya bercakap tentang pendaftaran sementara perjanjian pembelian dengan pemaju, reaksinya boleh diramal: keraguan dan ketakutan. “Bagaimana jika pembeli ingkar?” “Perlukah saya pergi ke mahkamah untuk membatalkan?” Tetapi risiko sebenar bukanlah menggunakan alat ini. Ia adalah tidak menggunakannya semasa dunia sedang memerhati.
Soalan yang ditanya oleh semua orang
Saya teringat perbualan saya dengan seorang pemaju beberapa hari yang lalu. Saya telah menjelaskan pendaftaran sementara yang akan berkuat kuasa pada 2 Disember. Dia menyilangkan tangannya, berkerut dahi, dan menanyakan soalan yang ditanya oleh setiap usahawan pragmatik: “Dan bagaimana ITU memberi manfaat kepada saya, Doktor?”
Kemudian dia menambah, tanpa menunggu jawapan: “Ia kedengaran seperti lebih banyak birokrasi. Dan apa yang berlaku jika pembeli ingkar? Perlukah saya pergi ke mahkamah untuk membatalkan perjanjian itu? Sekarang semuanya akan didedahkan kepada umum, bukan?” Adakah pendaftaran itu merupakan hak berdaftar?
Itu soalan yang sah. Satu ketakutan yang sah. Tetapi saya bertanya soalan yang salah.
Persoalannya bukanlah "Apakah faedah mendaftarkan ikrar saya?" Soalan yang betul ialah: "Berapakah kos yang akan saya TIDAK lakukan jika berbuat demikian?"
Ketakutan sebenar
Biar kita jujur. Pembangun mempunyai sebab untuk meragui:
“Jika saya mendaftarkan janji dan pembeli ingkar, bagaimana saya boleh membatalkannya?” “Jika saya menggunakan indeksasi harga, adakah pendaftaran merumitkan proses itu?” “Kini komitmen saya akan didedahkan kepada umum.” “Ia memerlukan lebih banyak kerja, lebih banyak dokumen, lebih banyak kos.”.
Saya faham setiap ketakutan ini. Sebagai seorang peguam hartanah, saya telah mendengarnya dengan setiap perubahan kawal selia yang dihadapi oleh sektor ini, termasuk apabila Undang-undang 108-05 mengenai Pendaftaran Hartanah berkuat kuasa.
Tetapi sebenarnya, ketakutan inilah yang sebenarnya sebab mengapa kita PERLU pendaftaran sementara.
"Tetapi bagaimana jika saya terpaksa membatalkan janji itu?"
Inilah soalan yang paling kerap saya dengar. Ketakutan khusus: "Perlukah saya pergi ke mahkamah untuk membatalkannya?"
Jawapannya tidak.
Perkara 16 Peruntukan Teknikal DNRT-DT-2025-001 menetapkan empat cara untuk membatalkan pendaftaran sementara. Dua daripadanya adalah sepenuhnya secara pentadbiran, secara langsung melalui Pejabat Pendaftaran Hak Milik, tanpa mahkamah:
Pilihan pertama: Perjanjian antara pihak-pihak. Jika pembeli ingkar dan kedua-dua pihak bersetuju untuk membatalkan, mereka menandatangani dokumen pembatalan, memfailkannya dengan Pejabat Pendaftaran Hak Milik, dan surat ikatan tersebut dibatalkan. Tiada penglibatan mahkamah diperlukan.
Pilihan kedua: Tindakan benefisiari. Jika pembeli menerima pembatalan, mereka menandatangani dokumen yang mengetepikan hak mereka. Ia akan didepositkan dan pembatalan akan diproses. Tiada mahkamah diperlukan.
Pilihan ketiga: Tamat tempoh. Pendaftaran sementara mempunyai tempoh sah laku yang terhad. Setelah tamat tempoh, pembatalan akan diminta. Tiada campur tangan mahkamah diperlukan.
Pilihan keempat: Perintah mahkamah. Ini adalah SATU-SATUNYA pilihan yang memerlukan mahkamah, dan ia hanya terpakai apabila terdapat konflik sebenar: pembeli tidak menerima pembatalan, mendakwa bahawa mereka telah membayar, dan menegaskan hak mereka.
Ironinya: pemaju takut untuk mendaftarkan hartanah mereka kerana mereka berfikir, "Bagaimana jika saya terpaksa membatalkan?" Tetapi tidak mendaftar adalah JAMINAN yang akan membawa anda ke mahkamah. Kerana apabila pembeli berasa terdedah kerana kekurangan ketelusan, saat itulah masalah boleh bermula.
Pendaftaran sementara tidak merumitkan pembatalan. Ia menjadikannya lebih mudah. Kerana terdapat rekod yang jelas tentang apa yang telah dipersetujui, bila, dan di bawah terma apa.
Kos ketidakpercayaan yang tidak kelihatan
Ketika kita berdebat sama ada untuk mendaftarkan ikrar kita atau tidak, dunia sedang memerhati. Pelabur antarabangsa. Pembeli yang canggih. Institusi kewangan.
Dan apa yang mereka lihat ialah: sebuah negara yang mencipta alat pendaftaran moden tetapi pelakunya enggan menggunakannya.
Kos sebenar bukanlah yuran RD$180 untuk mendaftarkan janji. Kos sebenar adalah ketidakpercayaan yang semakin meningkat dalam sektor kita. Republik Dominika dilihat sebagai negara yang tidak menentu dari segi undang-undang kerana golongan profesionalnya sendiri tidak menggunakan peraturan yang ada.
Ia adalah kredibiliti yang kita hilang sebagai sektor hartanah setiap kali kita memilih yang tidak kelihatan berbanding yang telus.
Saya bukan bercakap tentang etika abstrak. Saya bercakap tentang wang. Mengenai premium risiko yang dibayar oleh pelabur apabila mereka merasakan kelegapan.
Mengubah perspektif
Mari kita kembali kepada ketakutan pemaju dari perspektif lain.
"Semua orang akan melihat apa yang telah saya jual." Tepat sekali. Dan itulah yang MAHU dilihat oleh bank, pelabur institusi dan pembeli serius. Projek dengan ketelusan awam lebih laris dan lebih baik daripada projek dengan janji-janji yang tidak kelihatan.
"Ia lebih banyak kerja." Anda tahu apa yang lebih banyak kerja? Litigasi. Pembeli menyaman kerana "mereka tidak tahu ada gadai janji pada surat ikatan hak milik." Bank menolak pinjaman kerana mereka tidak dapat mengesahkan komitmen sebenar. Kehilangan reputasi kerana seseorang menuduh anda menjual dua kali ganda.
Pemaju yang menerima pakai pendaftaran sementara mulai 2 Disember dan seterusnya tidak menambah karenah birokrasi. Mereka sedang membina kelebihan daya saing. Mereka memberitahu pasaran, "Projek saya begitu kukuh sehingga setiap komitmen adalah terbuka."
Detik memilih
Sektor hartanah Dominika berada di persimpangan jalan. Kita boleh menjadi negara yang memodenkan pendaftaran hartanahnya dan pihak berkepentingannya menggunakannya dengan bangga. Atau kita boleh menjadi negara yang mencipta alat ketelusan yang tidak diguna pakai oleh sesiapa pun.
Pilihan pertama meletakkan kami sebagai destinasi pelaburan yang serius. Pilihan kedua pula menyebabkan kami terpaksa terus membayar premium risiko.
Pada 2 Disember, pendaftaran sementara tidak lagi menjadi satu kemungkinan dan menjadi realiti kawal selia.
Apabila pembeli yang sofistikated bertanya, “Bolehkah saya melihat rekod komitmen untuk projek ini?”, apakah yang akan anda jawab?
Alat itu sudah wujud. Persoalannya: siapa yang akan menggunakannya untuk mendapatkan kredibiliti sedangkan orang lain terus hilang kepercayaan?
Sektor hartanah Dominika tidak memerlukan lebih banyak keraguan. Ia memerlukan perintis. Ia memerlukan pemaju yang memahami bahawa ketelusan bukanlah satu beban. Ia adalah aset paling berharga dalam pasaran yang bosan dengan janji-janji yang tidak dipenuhi.
