Joan Gerardo Feliz
Khas untuk El Inmobiliario
Industri pembinaan di Republik Dominika sedang melalui tempoh yang kompleks yang bukan sahaja memberi kesan kepada pemaju dan pembina, tetapi juga—dan terutamanya—mereka yang melabur dalam rumah atau hartanah mereka sendiri. Peningkatan harga bahan binaan yang ketara, digabungkan dengan kekurangan tenaga kerja mahir yang membimbangkan, telah mewujudkan kesan domino yang mengakibatkan kos yang lebih tinggi dan kelewatan projek. Walau bagaimanapun, realiti paling sukar ialah beban krisis ini terutamanya terletak pada pengguna akhir, yang menanggung beban tindak balas berantai ini.
Kenaikan harga bahan yang berterusan: tekanan berterusan
Menurut data rasmi daripada Pejabat Statistik Negara (ONE), Indeks Kos Pembinaan Perumahan Langsung (ICDV) telah mencatatkan peningkatan kumulatif lebih 32.8% antara tahun 2020 dan 2024. Peningkatan ini mencerminkan peningkatan dalam input utama yang membentuk jumlah kos pembinaan.
Peningkatan berikut amat ketara:
Keluli beralun: +58% dalam tempoh empat tahun yang lalu, sebahagiannya disebabkan oleh turun naik dolar dan permintaan global.
Simen Portland: telah meningkat sekitar 27%, produk yang sangat diperlukan dalam setiap projek pembinaan.
Kayu untuk acuan: peningkatan 41%, disebabkan oleh kekurangan antarabangsa dan kos pengangkutan yang lebih tinggi.
Kos logistik: pengangkutan dan logistik telah meningkat sebanyak 38%, diburukkan lagi oleh peningkatan bahan api dan tambang antarabangsa.
Kenaikan harga ini memberi kesan langsung kepada kos akhir, tetapi lebih daripada itu, ia juga mempengaruhi perancangan kewangan beribu-ribu rakyat Dominika yang melaburkan simpanan mereka dalam projek perumahan, selalunya pada peringkat awal, di bawah modaliti pembelian luar pelan.
Membeli di luar pelan: janji di bawah tekanan
Membeli rumah di luar pelan telah menjadi model yang digunakan secara meluas di negara ini kerana akses kewangannya dan kemungkinan untuk memperoleh hartanah pada harga yang biasanya lebih rendah berbanding apabila projek siap. Walau bagaimanapun, konteks inflasi dan kekurangan semasa telah mengubah manfaat ini menjadi sumber ketidakpastian.
Pembeli yang menandatangani kontrak dua atau tiga tahun lalu dengan jangkaan harga dan penghantaran yang jelas kini menghadapi realiti yang berbeza: penghantaran yang tertangguh, kos tambahan dan perubahan spesifikasi yang, kadangkala, tidak dipersetujui secara rasmi.
Ketidakpastian mengenai masa penghantaran bukan sahaja menyebabkan kesulitan tetapi juga melibatkan kos kewangan yang sebenar: wang yang dilaburkan kekal terikat sementara harga pasaran terus meningkat. Tambahan pula, bagi mereka yang bergantung pada pembiayaan gadai janji, keadaan yang berubah-ubah menjadikan akses kredit dan perancangan pembayaran lebih sukar.
Buruh: pautan yang semakin lemah
Tambahan pula, masalah buruh mahir yang semakin meningkat. Pembinaan merupakan sektor yang memerlukan banyak buruh, dan kekurangan kakitangan yang berkelayakan merupakan salah satu cabaran utama yang dihadapi oleh pemaju. Penghijrahan ke sektor ekonomi lain dengan gaji yang lebih baik, ditambah pula dengan kekurangan latihan teknikal yang mencukupi, mengehadkan daya tindak balas syarikat pembinaan.
Kekurangan ini menghasilkan pelbagai kesan negatif:
Peningkatan kos gaji untuk menarik dan mengekalkan bakat.
Kelewatan dalam fasa kritikal kerja.
Potensi kemerosotan dalam kualiti pembinaan jika kawalan yang ketat tidak dicapai.
Faktor-faktor ini bukan sahaja meningkatkan kos, tetapi juga menjejaskan keyakinan pembeli, kerana mereka melihat masa penghantaran menjadi lebih panjang dan pelaburan mereka tertangguh.
Siapa yang menanggung kos akhir? Pembeli
Secara teorinya, syarikat pembinaan harus menanggung kos yang terhasil daripada kenaikan ini. Walau bagaimanapun, dalam praktiknya, beban itu jatuh ke tangan pembeli akhir, yang menghadapi tamparan berganda: harga yang lebih tinggi dan masa menunggu yang lebih lama.
Ini berlaku kerana pasaran hartanah beroperasi berdasarkan prinsip di mana pengguna, setelah menandatangani kontrak, menerima harga yang, dalam kebanyakan kes, tertakluk kepada pelarasan inflasi dan variasi dalam kos input. Apabila kenaikan ini melebihi jangkaan, pemaju biasanya merundingkan kenaikan harga atau pengubahsuaian yang akhirnya mengakibatkan perbelanjaan yang lebih tinggi untuk pembeli.
Bank dan institusi kewangan, bagi pihak mereka, juga bertindak balas dengan berhati-hati terhadap dinamik ini, mengetatkan kriteria untuk pinjaman gadai janji, yang seterusnya mengehadkan keupayaan pembeli purata untuk mengakses perumahan.
Kesan terhadap pasaran dan pembangunan ekonomi
Situasi ini mempunyai kesan negatif terhadap pasaran hartanah Dominika. Di satu pihak, keyakinan yang menurun menjejaskan permintaan, manakala di pihak yang lain, projek menghadapi risiko kewangan dan operasi yang lebih besar.
Sektor pembinaan merupakan tonggak asas ekonomi negara, bukan sahaja kerana sumbangannya kepada Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK), tetapi juga kerana keupayaannya untuk menjana pekerjaan dan merangsang industri berkaitan yang lain. Oleh itu, sebarang faktor yang mengehadkan perkembangannya juga memberi kesan kepada pertumbuhan ekonomi negara.
Cadangan dan hala tuju ke hadapan
Memandangkan situasi ini, adalah penting bagi sektor swasta dan awam untuk menyelaraskan tindakan bagi mengurangkan kesan ini dan melindungi pembeli.
Kontrak yang jelas dan adil: Kontrak pembelian perlu merangkumi klausa telus yang menjelaskan bagaimana pelarasan harga akibat inflasi atau kekurangan akan dikendalikan, dengan had yang melindungi pembeli.
Penyeliaan dan sokongan yang lebih baik: Menggalakkan pengawasan dan jaminan yang lebih baik dalam projek bagi memastikan ia memenuhi tarikh akhir dan spesifikasi.
Latihan teknikal: Melabur dalam latihan dan pendidikan tenaga kerja khusus untuk meningkatkan bekalan dan mengurangkan kos.
Insentif negeri: Kerajaan boleh mereka bentuk mekanisme yang menyokong pengeluaran perumahan mampu milik dan menggalakkan kestabilan harga dan penghantaran.
Kesimpulan: Seruan untuk melindungi pembeli
Pendek kata, industri pembinaan di Republik Dominika menghadapi cabaran yang memerlukan penyelesaian kolaboratif dan bertanggungjawab. Walau bagaimanapun, dalam senario ini, satu kebenaran yang tidak dapat dinafikan dan menarik masih kekal: pengguna akhir adalah orang yang akhirnya membayar harganya.
Beribu-ribu keluarga Dominika, profesional muda dan pelabur kini menghadapi pasaran di mana perjanjian pembelian awal terhalang oleh kenaikan harga dan kelewatan di luar kawalan mereka. Sudah tiba masanya untuk menuntut ketelusan, perlindungan dan komitmen yang lebih tinggi supaya perumahan, daripada menjadi sumber ketidakpastian, menjadi hak dan peluang untuk semua.
Kerana jika ada yang perlu jelas, ia adalah bahawa dalam pembangunan hartanah Dominika, orang yang paling kurang mampu menanggung kosnya juga tidak boleh menjadi orang yang menanggung kerugian terbesar.
Penulis merupakan seorang MBA, pakar pemasaran digital dan pengurus operasi syarikat pembinaan Incaribe, dengan lebih 10 tahun pengalaman dalam sektor pembinaan dan pelancongan.
