Ada ungkapan yang sering saya dengar: "Saya sedang memikirkan untuk menceburi bidang jualan kerana ia memberi lebih banyak keuntungan.".
Pelaburan komersial boleh menjadi luar biasa. Ia boleh menawarkan kontrak yang lebih panjang, aliran tunai yang lebih baik dan struktur yang lebih boleh diramal berbanding pelaburan kediaman. Tetapi ia bukan permainan intuisi. Ia adalah permainan analisis. Dan di situlah ramai pelabur Dominika—sangat berjaya dalam sektor lain—membuat kesilapan pertama mereka.
Tidak semua yang bersifat komersial adalah perniagaan yang baik
Sebuah kedai di jalan yang bergaya tidak semestinya merupakan pelaburan yang baik.
Bangunan perindustrian baharu bukanlah jaminan keuntungan.
Sebuah pejabat di bangunan Kelas A yang masih asli bukanlah jaminan kejayaan.
Dalam pelaburan komersial, aset sebenar bukanlah harta benda. Ia adalah penyewa.
Saya pernah melihat pelabur membeli aset yang masih asli, tetapi dipajakkan kepada syarikat yang lemah tanpa sokongan atau struktur kewangan. Hasilnya: kekosongan, rundingan semula atau keluar awal.
Dan apabila penyewa komersial pergi, ia tidak digantikan dalam masa 30 hari seperti sebuah apartmen.
Kesilapan berfikir seperti kediaman
Dalam sektor kediaman, permintaan adalah malar: orang ramai sentiasa memerlukan perumahan.
Dalam sektor komersial, anda bergantung pada prestasi sesebuah syarikat.
Jika sektor ini membuat pelarasan —peruncitan, pejabat, logistik — impaknya adalah serta-merta.
Itulah sebabnya, apabila saya bekerjasama dengan pelabur swasta yang ingin mempelbagaikan ruang komersial, perbualan berubah. Kita bukan lagi hanya bercakap tentang keluasan tapak. Kita bercakap tentang:
• sektor ekonomi,
• kestabilan penyewa,
• tempoh sebenar kontrak,
• klausa keluar,
• kos penyelenggaraan yang diunjurkan.
Keuntungan bukan terletak pada hamparan awal. Ia terletak pada tahun-tahun berikutnya.
Berfikirlah seperti latar belakang, walaupun anda bukan seorang
Dana pelaburan hartanah dan pejabat keluarga berstruktur tidak membeli berdasarkan emosi. Mereka membeli dengan menilai harga permulaan, risiko sektor, potensi penempatan semula dan strategi keluar masa hadapan.
Kriteria yang sama harus digunakan oleh mana-mana usahawan Dominika yang ingin menceburi pelaburan komersial.
Ia bukan tentang mempunyai berjuta-juta. Ia tentang mempunyai kaedah.
Satu contoh praktikal
Beberapa waktu yang lalu, seorang pelabur tempatan sedang mempertimbangkan untuk membeli sebuah plaza kecil yang dipajak sepenuhnya. Pulangannya kelihatan menarik. Kontrak telah ditandatangani. Penyewa aktif.
Setelah diteliti dengan lebih teliti, kami mendapati bahawa tiga daripada lima penyewa itu tergolong dalam kumpulan perniagaan yang sama. Jika seorang daripada mereka muflis, kemungkinan besar penyewa yang lain juga akan muflis.
Risikonya bukan pada bangunan itu.
Ia pada kepekatannya.
Analisis itu mengubah keputusan itu.
Dan itulah perbezaan antara melabur dengan semangat dan melabur dengan pertimbangan yang wajar.
Perbualan yang hampir tiada siapa yang mahu lakukan
Pelaburan komersial bukanlah sesuatu yang boleh dibuat-buat. Ia memerlukan nasihat perundangan, teknikal, kewangan dan strategik.
Ramai pemilik perniagaan berkata, "Kami mengendalikannya secara dalaman."
Kadangkala itu benar.
Tetapi selalunya kos kesilapan itu melebihi penjimatan awal.
Dalam kerja komersial, margin ralat adalah lebih mahal.
Seperti yang dikatakan Warren Buffett,
"
Risiko datang daripada tidak mengetahui apa yang anda lakukan.
Dalam pelaburan perniagaan, pulangan sebenar bukanlah pada kadar yang mereka janjikan kepada anda.
Ia terletak pada kualiti analisis yang anda gunakan untuk memutuskan untuk melabur.
Bacaan yang disyorkan:
