Oleh Yamalie Rosario
El Inmobiliario
SANTO DOMINGO.- Isu kontroversi mengenai pengawalseliaan sewa jangka pendek di Republik Dominika harus dimasukkan dalam bab penuh Undang-undang Sewa yang sangat dituntut.
Sekurang-kurangnya itulah yang dicadangkan oleh pakar undang-undang hartanah Héctor Alies Rivas, yang, ketika ditemu bual mengenai topik itu oleh El Inmobiliario, menekankan kepentingan mengawal selia jenis perkhidmatan ini dalam undang-undang sewa.
“Airbnb umpama Uber, ia seperti platform ekonomi perkongsian lain, yang sifatnya tidaklah buruk. Apa yang diperlukannya ialah peraturan. Jadi di bandar ini, di Santo Domingo, saya fikir di seluruh negara… ini telah menjadi tidak terkawal kerana orang ramai membeli dan kemudian melihat orang yang tidak dikenali di dalam lif mereka, dan anak-anak mereka perlu melihatnya,” analisis rakan kongsi di firma guaman Puello Herrera & Alies.
Beliau mengesyorkan agar undang-undang tersebut, yang diperkenalkan semula di Dewan Perwakilan semasa sesi perundangan semasa, merangkumi bab penuh yang dikhaskan untuk penyewaan melalui platform seperti Airbnb atau sebarang pengaturan penyewaan jangka pendek yang lain. Matlamatnya adalah untuk memodenkan undang-undang tersebut dan memastikan ia mencerminkan realiti semasa.
Profesor universiti itu juga percaya bahawa "peraturan berasingan untuk mengawal Airbnb... mungkin berlebihan.".
Héctor Alies Rivas, pakar dalam undang-undang hartanah. (Sumber luar).
Beliau menyatakan bahawa terdapat pengalaman yang berjaya dalam mengawal selia sewa jangka pendek di negara lain.
Beliau memetik Perancis sebagai contoh, terutamanya bandar Paris, di mana bilangan hari setahun yang dibenarkan untuk sewaan sedemikian adalah terhad.
Beliau menyatakan bahawa Jerman telah menetapkan peraturan dan di Portugal bilangan lesen untuk beroperasi melalui platform Airbnb telah dikawal.
"Dalam erti kata lain, bukan semua orang boleh berada di Airbnb; anda memerlukan lesen untuk berada di platform itu atau tidak," katanya.
Beliau juga menyatakan bahawa lesen jenis ini mesti disemak secara berkala, contohnya, setiap empat, lima atau enam tahun.
Alies Rivas memetik pengalaman dengan isu ini di Barcelona di mana menyewa bilik persendirian untuk tempoh yang singkat dilarang sebagai cara untuk mewujudkan kawalan.
Beliau menyatakan bahawa antara peraturan yang ditetapkan di negara Eropah itu ialah had bahawa bilik di dalam bangunan tidak boleh disewa untuk tempoh kurang daripada 31 hari.
Peguam yang pakar dalam undang-undang hartanah itu menyatakan bahawa terdapat banyak negara yang sedang berjuang untuk menghalang sewaan jangka pendek daripada ditawarkan di pusat bersejarah mereka.
Beliau menyatakan bahawa beberapa bandar di Amerika Syarikat telah menetapkan had ke atas permit dan peraturan.
Baru semalam, Selasa, Bandar Raya New York mula melaksanakan beberapa sekatan ke atas sewaan jangka pendek, yang dianggap oleh platform penginapan pelancong Airbnb sebagai larangan “de facto” ke atas perniagaannya.
Tindakan serupa untuk mengawal selia perkhidmatan ini telah dilaksanakan di bandar California, menurut pakar hartanah itu.
Menyebut contoh peraturan lain, beliau berkata bahawa Asia dan Australia juga telah melaksanakan larangan, yang sebahagiannya adalah sepenuhnya.
Dalam kes bandar Tokyo, beliau menyatakan bahawa Airbnb adalah sah tetapi peraturan sedia ada telah menghalang permintaan untuk perkhidmatan ini.
Terdapat amalan kawalan lain yang berjaya diwujudkan di negara Asia itu, seperti yang diperincikan oleh Alies Rivas, seperti hakikat bahawa tuan rumah hartanah mengumpul data penting yang mesti dilaporkan kepada pihak berkuasa Jepun.
Apa yang perlu dilakukan sekiranya pendapatan bercampur?
Pakar hartanah telah dirujuk mengenai kes aduan yang dibuat melalui El inmobiliario, oleh Puan Niulvi Ramos, yang hidup dalam situasi terdesak kerana terpaksa tinggal di hartanah tempat penyewa jangka pendek tinggal dan tidak mematuhi peraturan penting tentang kelakuan baik.
Apabila ditanya tentang drama ini, yang diterbitkan di bawah tajuk "Apabila penyewa jangka pendek menjadi malang," peguam Héctor Alies Rivas mendedahkan bahawa beliau kerap menerima kes seperti ini.
Baginya, kebangkitan Airbnb, yang tidak dikawal selia di Republik Dominika, “menimbulkan persoalan undang-undang yang menarik tentang skop hak harta, penyewaan dan kehidupan di kondominium. Isu ini melangkaui perkara kewujudan bersama dan memerlukan analisis tentang nasib hak pemilik kondominium.”.
Beliau menyatakan bahawa peraturan kondominium tidak melarang jenis sewaan ini dan pemilik rumah berhak untuk menyewa hartanah mereka untuk tempoh dan jumlah yang difikirkan sesuai kerana mereka melaksanakan hak harta mereka.
Walau bagaimanapun, beliau menekankan bahawa Perkara 4 Undang-Undang 5038 mengenai Kondominium menetapkan bahawa setiap pemilik, untuk menikmati harta eksklusif mereka, boleh menggunakan benda-benda bersama secara bebas mengikut tujuan mereka, tanpa menjejaskan hak pemilik lain.
Tambahan pula, beliau memetik bahawa mengikut artikel 7 peruntukan undang-undang yang dinyatakan di atas, borang perihalan unit kondominium yang diwujudkan oleh Peraturan Am untuk Ukur Kadaster menyatakan destinasi yang akan dimiliki oleh setiap sektor.
Beliau menambah bahawa sebaik sahaja kondominium ini didaftarkan, tujuan yang dipilih itu akan berkuat kuasa, oleh itu beliau menyatakan bahawa, secara prinsipnya, jika tujuan unit kondominium adalah kediaman, ia boleh difahami sebagai halangan undang-undang bagi pemilik yang ingin menggunakannya untuk sewaan jangka pendek.
Analisis bahawa “Isu kontroversi dan kawal selia adalah untuk menentukan sama ada pemilik kondominium, setelah memasuki dinamik Airbnb, disebabkan oleh keuntungan yang jelas dan tujuan komersial (bukan kediaman), menjadi: pengusaha hotel atau tuan tanah biasa? Adakah ini melanggar peraturan dalaman kondominium?”.
Beliau menyatakan bahawa tidak boleh dilupakan bahawa setiap kondominium mempunyai tujuannya, sama seperti sewaan di plaza komersial mempunyai kegunaan tertentu kerana ia tidak pernah boleh digunakan untuk perumahan.
“Kondominium kediaman adalah kondominium kediaman. Sebaik sahaja sewaan adalah jangka pendek, maka ia tidak lagi dianggap sebagai kegunaan kediaman, walaupun ia mungkin kelihatan seperti itu, tetapi sebaliknya ia menjadi perniagaan hotel, dan itulah sebabnya Asonahores menyokong agar perkara ini dikawal selia kerana ia mewujudkan persaingan yang tidak adil dalam pasaran tersebut,” beliau merenung.
Walaupun peraturan sedang dibangunkan di Republik Dominika, pakar tersebut mencadangkan agar mencari alternatif untuk menangani masalah yang berpotensi dalam sewaan guna campur. Beliau mencadangkan untuk mengehadkan akses penyewa jangka pendek ke kawasan sosial umum dan menggunakan kad pintar untuk mengawal kemasukan dan keluar, sekali gus mencegah kesulitan.
