Antaranya, ia memetik penjelasan dan peraturan tentang syarat atau perbezaan antara kontrak untuk kediaman biasa, perumahan pelancong, perumahan percutian, perumahan komersial atau jenis perumahan lain.
SANTO DOMINGO.- "Rang Undang-Undang Sewa dan Pengusiran Hartanah," yang baru-baru ini dikemukakan kepada Kongres Kebangsaan oleh Wakil Alfredo Pacheco, merupakan instrumen yang tidak lengkap kerana ia menghilangkan sekumpulan elemen penting untuk proses penyewaan, menurut peguam Maridalia Rodríguez Padilla, seorang pakar dalam subjek tersebut.
Walaupun ia mengakui bahawa undang-undang tersebut menangani keperluan untuk memperbaharui dan menyatukan peraturan yang berselerak mengenai penyewaan hartanah di negara ini, ia tidak memasukkan perkara-perkara penting, termasuk penjelasan dan pengawalseliaan syarat atau perbezaan antara kontrak untuk perumahan biasa, pelancongan, percutian, komersial atau jenis penyewaan lain.
Rodríguez Padilla juga menyebut tentang penubuhan peraturan pemerolehan keutamaan untuk penyewa, penetapan cara alternatif penyelesaian konflik dan hubungan antara penyewaan hartanah dan instrumen perundangan kewangan (cth. amanah hartanah).
Peguam yang berpengalaman itu percaya bahawa, berbanding projek-projek sebelumnya, cadangan baharu itu tidak mengenal pasti sumbangan penting mengenai kewajipan untuk mendepositkan jaminan sewa atau deposit.
“Apa yang mungkin kelihatan seperti sesuatu yang baharu boleh ditafsirkan sebagai penggantian entiti yang menguruskan dana ini, yang beralih daripada Bank Pertanian kepada Bank Rizab, dan walaupun niatnya adalah untuk mewujudkan dana khas dengan deposit ini, hakikat bahawa pentadbirnya ialah Kementerian Perumahan dan Bangunan (MIVED) boleh ditafsirkan sebagai pendelegasian tanggungjawab awam yang terpaksa ditanggung oleh sektor swasta,” jelas sarjana mengenai perkara ini.
Beliau faham bahawa asas perundangan mesti dikaji semula dan bagaimana ia akan memberi manfaat kepada pemilik hartanah melangkaui sekadar memperoleh faedah simpanan biasa.
Walaupun mukadimah projek itu menyebut tentang keperluan untuk merangsang pelaburan hartanah asing, rang undang-undang baharu itu tidak memberi sebarang sumbangan dalam hal ini, kata pakar itu.
"Walaupun Perkara 3 draf baharu itu menambah beberapa pengecualian kepada skop undang-undang yang mungkin, seperti pajakan projek pelancongan jangka pendek atau panjang, ia tidak menjelaskan peraturannya (contohnya: penyewaan perumahan tanpa lesen eksploitasi pelancong seperti Airbnb)," katanya.
Berkenaan penalti bagi penamatan awal yang dicadangkan oleh rang undang-undang baharu itu, beliau percaya bahawa langkah-langkah yang lebih ringan boleh dikaji semula, dengan memetik sebagai contoh bahawa dalam undang-undang lain penalti ini boleh ditarik balik sebanyak satu bulan sewa setahun, kerana kadangkala peratusannya boleh menjadi lebih memudaratkan.
"Projek ini tidak membezakan antara pemilik yang berbeza: tuan tanah besar atau kecil, individu atau entiti sah. Ini adalah sesuatu yang boleh menambah motivasi kepada pasaran hartanah dan terutamanya kepada bekalan sewa.".
Rodríguez Padilla memerhatikan bahawa projek baharu itu mewujudkan fungsi atau tugasan untuk Bank Rizab yang nampaknya lebih berada dalam kecekapan MIVED (contohnya: pendaftaran kontrak, penyerahan harta sekiranya terdapat perbezaan antara penyewa dan pemilik).
Beliau menyimpulkan bahawa, secara umum, "boleh dikatakan bahawa ia adalah projek yang sama dengan beberapa pengubahsuaian yang telah kita rujuk.".
Siasatan
Dalam kajian bertajuk “Undang-undang Sewa dan Pengusiran: cadangan undang-undang untuk stok perumahan yang seimbang”, yang diterbitkan tahun lepas, Rodríguez Padilla dan Denisse Härtling berhujah bahawa peraturan mengenai perkara berkaitan penyewaan sudah ketinggalan zaman dan pengubahsuaian berikutnya tidak selaras dengan masalah perumahan sedia ada di negara ini.
"Memandangkan senario ini, kami ingin mengambil kesempatan ini untuk mengetengahkan potensi sumbangan yang boleh datang daripada pasaran sewa yang terlindung dengan baik, terutamanya memandangkan potensinya untuk mengimbangi stok perumahan kami," kata pakar-pakar tersebut.
Mereka menekankan sebagai perkara utama keperluan untuk menambah baik prosedur yang mengawal operasi sewaan, dari segi keseimbangan undang-undang, kerana mereka memahami bahawa kedua-dua pemilik dan penyewa mesti dilindungi dan penyelesaian yang berkesan mesti disediakan untuk kontroversi yang timbul dalam hubungan kontraktual ini.
