Kementerian Perumahan mengumumkan bahawa projek boleh memulakan pembinaan tanpa permit muktamad. Persoalan yang tiada siapa tanya: apa yang berlaku jika berlaku masalah?
Beberapa hari yang lalu, semasa menyemak siaran akhbar MIVHED yang diterbitkan dalam El Inmobiliario pada 20 Disember 2025, mengenai prosedur baharunya untuk memulakan kerja pembinaan, saya menerima mesej daripada Diana Pimentel, seorang peguam hartanah di Echenique Group yang mempunyai pengalaman luas dalam menasihati pemaju. Soalannya adalah terus terang:
"Reyna, siapa yang bertanggungjawab apabila ini gagal?"
Dia tidak berkata "jika ia gagal." Dia berkata "apabila ia gagal.".
Kerana selepas gabungan 36 tahun memberi nasihat tentang transaksi hartanah, kita berdua tahu bahawa dalam sektor ini, apabila tanggungjawab tersebar, pihak yang membayar sentiasa menjadi pembeli akhir.
Ukuran baharu: kelajuan vs. kejelasan
MIVHED baru sahaja memperkenalkan prosedur yang membolehkan projek yang diuruskan oleh Pengurus Bandar dan diperiksa oleh Penyelia Teknikal Swasta untuk memulakan pembinaan sebelum mendapatkan lesen muktamad, dengan hanya memaklumkan kepada kementerian.
Objektif yang dinyatakan: untuk mengurangkan masa menunggu, memperkemas proses dan meningkatkan pelaburan.
Objektif yang dicapai: untuk memindahkan risiko proses kepada pembeli, tanpa disedari oleh pembeli.
Kerana inilah kebenaran yang tidak selesa yang dibincangkan oleh Diana dan saya: bagi pembeli yang mengetepikan impian mereka, projek "dalam proses pelesenan" kedengaran sama seperti projek "dengan lesen yang diluluskan." Tetapi dari segi undang-undang, kedua-duanya adalah dunia yang sama sekali berbeza.
Di manakah pembeli dalam persamaan ini?
Semasa perbualan kami, Diana membangkitkan senario yang ditakuti oleh setiap peguam hartanah:
Projek memulakan pembinaan di bawah skim baharu ini. Penyelia Teknikal Swasta memberikan kelulusan. Pengurus Bandar memikul tanggungjawab. Pemaju menjual pangsapuri di luar pelan. Pembeli menyerahkan simpanan 10 tahun mereka.
Ada sesuatu yang tidak kena: penyelewengan dalam pengawasan, kesilapan dalam permit, peninggalan dalam pemeriksaan. Lesen akhir mendedahkan masalah yang tiada siapa yang dapat mengesannya tepat pada masanya.
Soalan mudah: Siapakah pembeli itu yang menghubungi?
Kepada Pengurus Bandar yang “memikul tanggungjawab”? Kepada Penyelia Teknikal yang memeriksa? Kepada pemaju yang menjual? Kepada MIVHED yang “menyelia”? Kepada ejen hartanah yang menjadi perantara penjualan tersebut?
Jawapannya: Kepada semua orang. Dan bukan kepada sesiapa pun. Kerana apabila tanggungjawab dikongsi, tiada siapa yang menjawab dengan jelas.
Kepastian hukum tidak dibina pada akhirnya
Berikut adalah prinsip yang tidak boleh diabaikan oleh mana-mana profesional dalam sektor ini: Kepastian undang-undang dibina dari saat pembeli memutuskan atau berfikir untuk membeli, bukan dengan dokumen terakhir yang ditandatangani.
Apabila sesuatu projek bermula tanpa permit muktamad, walaupun dengan pengawasan swasta, risikonya tidak hilang. Ia hanya berubah.Dan perubahan itu sentiasa berakhir di tempat yang sama: dompet dan ketenangan fikiran pembeli akhir.
Masalah tanggungjawab yang tersebar
Salah satu risiko paling berbahaya bagi skim ini ialah pencairan tanggungjawab. Pembeli tidak memahami Pengurus Bandar atau Penyelia Teknikal Swasta. Bagi mereka, projek itu sama ada "diluluskan oleh kerajaan" atau tidak.
Tetapi realiti undang-undang lebih rumit:
- Pengurus Bandar bertanggungjawab semasa pengurusan
- Penyelia Teknikal bertanggungjawab untuk pemeriksaan
- Pemaju menjamin pelaksanaan
- MIVHED kemudiannya menjalankan pemeriksaan
- Ejen hartanah menjadi perantara penjualan itu
Nampak tak masalahnya? Lima pelakon, lima tanggungjawab separa, tiada kejelasan siapa yang menyumbangkan wang itu.
Seperti yang ditunjukkan oleh Diana semasa perbualan kami (dan antara kami, kami mempunyai 36 tahun pengalaman dalam memberi nasihat tentang transaksi): “Pengalaman menunjukkan kepada kami bahawa banyak pertikaian hartanah bukan berpunca daripada niat jahat, tetapi daripada jurang peraturan dan tafsiran berikutnya. Apabila penyelarasan ditangguhkan, risiko tidak hilang: ia dipindahkan kepada pembeli.”
Apa yang perlu difahami oleh ejen hartanah sekarang
Jika anda menjual projek di bawah skim baharu ini, anda akan menerima soalan yang tidak selesa daripada pembeli yang berpengetahuan (ingat: pembeli yang naif sudah pupus):
- "Siapa yang bertanggungjawab jika lesen akhir tidak sampai tepat pada waktunya?"
- "Apakah jaminan yang saya ada jika penyelia swasta melakukan kesilapan?"
- "Bolehkah akta saya didaftarkan tanpa masalah walaupun mereka bermula tanpa lesen?"
Bolehkah anda menjawab dengan jelas, atau adakah anda akan mengelaknya dengan frasa yang indah?
Kerana inilah kebenarannya: AI boleh mencipta skrip pemasaran anda, tetapi apabila pelanggan bertanya tentang tanggungjawab undang-undang, otak anda yang akan menjawabnya. Dan itu tidak boleh disumber luar.
Sokongan guaman bukan lagi pilihan. Dalam konteks baharu ini, mesej untuk pembeli akhir adalah jelas: sokongan guaman pencegahan bukanlah satu kemewahan, ia satu-satunya perlindungan sebenar anda.
Persoalan "siapa yang bertanggungjawab?" mesti mempunyai jawapan yang jelas sebelum menandatangani tempahan, sebelum menyerahkan bayaran pendahuluan, sebelum komited kepada projek yang bermula tanpa lesen muktamad.
Kerana, seperti yang saya dan Diana setuju, sesuatu projek boleh dimulakan dengan cepat, tetapi hanya apabila tanggungjawab jelas dari awal barulah semua orang boleh tidur nyenyak.
Mempercepatkan, ya, tetapi dengan peraturan yang jelas
Langkah ini boleh menjadi peluang untuk menggiatkan semula sektor ini. Tetapi hanya jika ia disertai dengan mekanisme yang jelas untuk:
- Tugasan tanggungjawab khusus mengikut peringkat
- Protokol pampasan apabila penyeliaan gagal
- Jaminan mandatori untuk pembeli dalam projek dengan pra-lesen
- Ketelusan mengenai status sebenar setiap projek
Tanpa elemen-elemen ini, kami mempercepatkan proses sambil menyebabkan pembeli lebih terdedah berbanding sebelum ini.
Keputusan anda sebagai seorang profesional
Jika anda seorang ejen hartanah, pemaju atau pelabur, prosedur baharu ini menimbulkan persoalan asas:
Adakah anda akan menggunakan langkah ini untuk menjual lebih cepat, atau untuk membina dengan lebih bertanggungjawab?
Kerana dalam sektor hartanah terdapat satu kebenaran yang tidak membenarkan jalan pintas: anda boleh menutup jualan dengan cepat hari ini, tetapi jika tanggungjawab tidak jelas, masalah akan menghantui anda esok.
Tanyakan kepada diri sendiri sekarang: Jika pelanggan bertanya kepada anda, "Siapa yang bertanggungjawab jika berlaku masalah dengan projek yang bermula tanpa lesen muktamad ini?", bolehkah anda memberi mereka nama, dokumen dan jaminan khusus?
Jika jawapan anda samar-samar, sudah tiba masanya untuk mendapatkan nasihat undang-undang yang serius. Kredibiliti profesional anda bergantung pada jawapan yang jelas, bukan pengelakan yang elegan.
Kerana ingat: kepastian undang-undang dibina dari saat pembeli memutuskan atau mempertimbangkan untuk membeli, bukan dengan dokumen terakhir yang ditandatangani. Dan apabila ia gagal, pembeli akhirlah yang membayar.
