Minggu ini saya menerima panggilan daripada seorang rakan sekerja yang dikasihi, seorang profesional yang sangat profesional dan mahir. Kebimbangannya amat ketara: seorang pembeli, ditemani oleh peguamnya, telah memintanya untuk menstrukturkan penjualan hartanah menggunakan dua kontrak. Satu, untuk harga sebenar, akan dirahsiakan antara pihak-pihak. Satu lagi, untuk nilai yang lebih rendah, akan digunakan untuk membayar cukai pemindahan hartanah kepada Perkhidmatan Hasil Dalam Negeri (DGII) Republik Dominika, dengan objektif yang jelas untuk mengurangkan pembayaran cukai.
Rakan sekerja saya, dengan tepat sekali, menolak. Dia menjelaskan bahawa amalan ini merupakan pengelakan cukai dan bukan sahaja tidak wajar tetapi juga menyalahi undang-undang. Apa yang berlaku selepas itu adalah sangat menyedihkan: peguam pembeli—yang juga tertakluk kepada peraturan ini—menghadapinya dengan penghinaan dan kekasaran, menuduhnya mendera pelanggan, "memaksanya membayar lebih banyak cukai," dan melampaui batasnya dengan tindakan yang—menurutnya—bukan dalam bidang kuasanya kerana dia bukan seorang peguam.
Episod ini, yang lebih biasa daripada yang diakui ramai, menimbulkan persoalan yang tidak selesa tetapi perlu: Apakah peranan sebenar ejen hartanah dalam transaksi pembelian dan penjualan?
Tidak semua yang dibenarkan adalah betul, hanya kerana "kertas boleh mengendalikan apa sahaja."
Dalam undang-undang—seperti dalam kehidupan—bukan semua yang tidak dilarang secara nyata adalah sah. Kontrak berganda tidak perlu diterangkan perkataan demi perkataan dalam undang-undang untuk dianggap menyalahi undang-undang. Ia dinilai berdasarkan tujuan dan kesannya: menyembunyikan harga sebenar transaksi untuk mengurangkan asas cukai secara buatan merupakan pengelakan cukai dan tingkah laku berisiko yang berkaitan dengan pengubahan wang haram.
Perundangan Dominika adalah jelas. Undang-undang 155-17 mengintegrasikan ejen hartanah ke dalam sistem anti pengubahan wang haram sebagai entiti bukan obligasi kewangan, dan Peraturan Am 03-18 DGII (Direktorat Am Hasil Dalam Negeri) mengenakan tugas khusus untuk usaha wajar, pengetahuan pelanggan dan pengurangan risiko. Ejen bukanlah pemerhati neutral: mereka adalah peserta yang bertanggungjawab dalam transaksi tersebut.
"Saya hanya menjual" bukan lagi alasan yang sah
Untuk mengatakan bahawa ejen hartanah "hanya menjual" adalah salah faham tentang evolusi sektor ini dan peranan yang diberikan kepada mereka oleh undang-undang hari ini. Ejen tidak memberikan nasihat cukai, tidak menggantikan peguam dan tidak mereka bentuk strategi kontrak, tetapi mereka mempunyai kewajipan undang-undang dan etika untuk tidak memudahkan, bertolak ansur atau berdiam diri dalam menghadapi struktur kontrak simulasi.
Menolak transaksi yang tidak sah bukanlah penyalahgunaan kuasa; ia adalah profesionalisme. Memberi amaran bahawa sesuatu amalan itu menyalahi undang-undang tidaklah melangkaui batas anda; ia sedang memenuhi tanggungjawab anda.
Etika profesional dan tanggungjawab bersama
Selain perkara di atas, terdapat komitmen beretika. Kod Etika Persatuan Ejen dan Syarikat Hartanah (AEI) mewajibkan bertindak dengan ketelusan, kesahan dan kesetiaan terhadap semua pihak, melindungi bukan sahaja pelanggan terdekat tetapi juga integriti pasaran hartanah.
Apabila ejen memeterai kontrak berganda, akibatnya tidak hanya menimpa mereka. Pembeli terdedah kepada masalah masa depan yang berkaitan dengan nilai sebenar, penjualan semula, pewarisan, audit cukai dan keuntungan modal. Penjual menghadapi kontingensi cukai, pelarasan, denda dan surcaj. Peguam atau notari yang terlibat menanggung liabiliti tatatertib dan jenayah. Dan ejen, selain sekatan undang-undang, berisiko menghadapi sesuatu yang lebih sukar untuk dipulihkan: reputasi mereka.
Hakikat yang mengubah naratif
Perkara yang paling menarik tentang cerita ini ialah penjualan itu berjaya. Tiada kontrak berganda, tiada transaksi palsu, dan tiada jalan pintas. Terdapat penghakiman undang-undang yang kukuh, maklumat yang jelas, dan transaksi yang dijalankan mengikut undang-undang oleh ejen hartanah yang memahami bahawa dia bukan sahaja menjual tetapi juga menasihati dan mengetahui undang-undang.
Hasil ini menyangkal mitos yang meluas dalam industri: bahawa ejen yang menetapkan had undang-undang "kehilangan jualan." Realitinya agak berbeza. Apabila ejen bertindak tegas dan dengan kepakaran undang-undang, mereka tidak menghalang transaksi; mereka menyelaraskan, menjelaskan dan melindunginya.
Satu refleksi yang melampaui undang-undang
Rasul Paulus menyatakannya dengan jelas berabad-abad yang lalu: dalam 1 Korintus 6:12, “Segala sesuatu dibenarkan bagiku, tetapi bukan semuanya berguna.” Undang-undang dan etika bersetuju dengan satu perkara penting: kesunyian sesuatu peraturan tidak mengesahkan kelakuan yang dilahirkan untuk menipu.
Cerita ini bukan tentang jualan yang gagal atau konflik peribadi antara golongan profesional. Ia tentang skop sebenar ejen hartanah dalam pasaran yang menuntut tanggungjawab yang semakin meningkat.
Kerana hari ini, lebih daripada sebelumnya, ejen hartanah yang berdiam diri itu juga bertindak balas.
