Perubahan tingkah laku dan pemikiran, serta keadaan ekonomi semasa, sedang menuju ke arah mewujudkan era perubahan dalam sektor hartanah.
"Jika anda membinanya, mereka akan datang." Selama beberapa dekad, itu telah berlaku untuk hartanah pejabat, runcit dan kediaman yang terletak di lokasi yang baik, serta padang besbol di Field of Dreams. Tetapi hari ini, perubahan paradigma, inflasi yang lebih tinggi, kadar faedah yang lebih tinggi dan perubahan iklim memaksa pelabur dan pengendali hartanah untuk menghadapi realiti yang nyata: hari ini, jika anda membinanya—atau membelinya—dengan cara biasa, mereka mungkin tidak akan datang.
Sudah tentu pandemik COVID-19 telah mengubah cara dan tempat dunia menggunakan ruang. Di sesetengah wilayah, kehadiran pejabat kekal jauh lebih rendah berbanding sebelum pandemik; di Amerika Syarikat, sebagai contoh, ia berada sekitar 50 peratus.
Pengguna telah kembali ke kedai fizikal, tetapi mereka membeli-belah lebih dekat dengan rumah.
Pada saat unik ini, pengusaha hartanah harus menerima pakai pemikiran baharu: menggantikan "jika anda membinanya, mereka akan datang" dengan "jika anda beroperasi dengan cemerlang dan menggembirakan penyewa, mereka akan kekal.".
Dalam pasaran hari ini, kejayaan pelabur atau pengendali hartanah bergantung kepada sama ada mereka menerima pakai enam perkara penting berikut:
- Mencipta penyelesaian untuk pelanggan, bukan sekadar ruang fizikal.
- Gunakan perkembangan untuk membina momentum, bukan sekadar untuk menangkap momentum.
- Cari peluang penciptaan nilai sepanjang kitaran hayat projek, bukan hanya di titik akhir.
- Terimalah kemampanan sebagai satu peluang, bukan sebagai proses pematuhan.
- Integrasikan penyelesaian digital dan analitik termaju secara menyeluruh, bukan hanya dengan menerima pakai penyelesaian individu secara sporadis.
- Tumpukan pada kecekapan operasi, bukan sekadar pendapatan.
- Bertindak ke atas enam perkara penting ini memerlukan pelaburan atau perkongsian untuk mengakses keupayaan teknologi, analitik, operasi dan sains iklim.
Dalam artikel ini, kami mengkaji saham-saham yang telah menjadi penting bagi pelabur dan pedagang yang mencari kelebihan daya saing.
Mencipta penyelesaian untuk pelanggan
Dengan sesetengah syarikat mengurangkan ruang pejabat yang mereka miliki atau pajak, persaingan untuk menarik penyewa adalah sengit. Sepanjang tiga tahun yang lalu, sejumlah 125 juta kaki persegi ruang pejabat telah tersedia di Amerika Syarikat dan United Kingdom digabungkan, hasil daripada tiga tahun berturut-turut lebih banyak ruang yang menjadi kosong berbanding yang baru dipajak.
Tekanan persaingan hari ini bermakna pemilik dan pengendali hartanah mesti memikirkan semula tujuan mereka. Hanya menyediakan empat dinding tidak lagi mencukupi; pemain utama akan membantu penyewa mewujudkan tempat kerja yang menawarkan kelebihan daya saing.
Memperluas bidang penyelesaian masalah memerlukan model operasi baharu, bakat dan keupayaan baharu, serta penggunaan teknologi yang berbeza secara asasnya.
Di bangunan pejabat, mandat baharu ini bermaksud bekerjasama dengan majikan untuk memahami bagaimana mereka mahu pekerja mereka menggunakan ruang tersebut.
Penyelesaian tempat kerja boleh termasuk menyediakan lokasi yang memberi tenaga di mana pekerja ingin meluangkan masa, reka bentuk dinamik yang boleh menampung kerja kolaboratif dan individu, dan sensor untuk menjejaki corak penggunaan, yang boleh memaklumkan pendekatan majikan terhadap kerja hibrid.
Menjana momentum melalui pembangunan
Meramalkan masa depan—sama ada industri, citarasa reka bentuk atau tingkah laku penyewa—sentiasa menjadi salah satu tugas yang paling mencabar bagi pemaju hartanah. Tetapi hari ini, kadar permodalan yang semakin meningkat, kos input yang lebih tinggi dan ketersediaan buruh yang berkurangan meningkatkan risiko.
Pada masa yang sama, tingkah laku yang berubah dengan pantas menjadikan permainan spekulatif tradisional kurang dapat diramalkan.
Pemaju berprestasi tinggi secara sengaja boleh mewujudkan ekosistem penyewa yang melangkaui sekadar mendapatkan penyewa utama. Beberapa pembangunan yang dikenali sebagai magnet untuk syarikat teknologi terkemuka, sebagai contoh, juga terbukti menarik kepada penyewa dan pembeli kediaman, yang boleh bekerja untuk atau dengan beberapa syarikat di tapak.
Analisis kami menunjukkan ganjaran untuk vendor yang berjaya mengurus ekosistem berdasarkan bagaimana orang ramai ingin menggunakan ruang tersebut dalam tempoh lima tahun: hab inovasi menikmati premium purata 10 hingga 12 peratus ke atas sewa komersial berbanding daerah perniagaan pusat yang berdekatan. Melabur dalam penciptaan nilai sepanjang kitaran hayat.
Prestasi unggul dalam dekad sebelum pandemik memerlukan rundingan pakar. Pembelian dengan betul, membuat penambahbaikan operasi yang sederhana dan memanfaatkan kadar permodalan kontrak menghasilkan pulangan yang kukuh.
Membeli dengan bijak masih penting, tetapi persekitaran semasa menekankan operasi, satu bidang yang telah menjadi lebih kompetitif. Platform menyediakan penyewa dengan pengalaman yang konsisten dan membolehkan pelaburan yang dimanfaatkan dalam teknologi, serta pemerolehan dan kewangan yang cekap.
Integrasi gabungan, skala dan menegak membolehkan pengalaman penyewa yang lancar, penggunaan teknologi yang lebih baik dan pemerolehan yang cekap.
Menerima kemampanan sebagai satu peluang
Isu-isu alam sekitar, sosial dan tadbir urus, terutamanya kemampanan, telah beralih daripada elemen pengesahan kepada aktiviti penciptaan nilai.
Penggiat hartanah boleh memikirkan tentang menangani kemampanan dalam tiga cara: pertama, dengan menganalisis portfolio sedia ada melalui perspektif kemampanan dalam mencari nilai; kedua, dengan menyahkarbonkan bangunan sedia ada; dan ketiga, dengan membina perniagaan baharu yang berkaitan dengan kemampanan.
Setiap satu daripada ini memerlukan alatan digital dan analitikal yang canggih.
Pengusaha hartanah sebaiknya menilai portfolio mereka melalui lensa perubahan iklim, terutamanya memandangkan perubahan iklim sudah pun muncul dalam penilaian.
Memperoleh aset secara strategik dan menambah nilai melalui penambahbaikan penyahkarbonan mengukuhkan portfolio. Keupayaan untuk menjana pulangan sambil memenuhi matlamat iklim juga boleh membantu pemilik hartanah mengakses lebih banyak modal dengan syarat yang lebih baik.
Penyahkarbonan bangunan memerlukan pelaburan, tetapi ia juga membuka pintu kepada kos operasi dan tenaga yang lebih rendah, serta potensi premium hijau ke atas pendapatan sewa.
Benamkan digital dalam segala-galanya
Sektor hartanah pernah ketinggalan bertahun-tahun dari segi keupayaan digital, tetapi kini ia semakin pantas mengejar.
Hari ini, tuan tanah yang lebih besar sedang mengumpul dan memanfaatkan kuasa repositori data mereka yang luas untuk membuat keputusan yang lebih baik dan mencipta aplikasi yang memberi perkhidmatan kepada pengurus aset, penyewa dan penduduk.
Fasa seterusnya dalam transformasi digital industri memerlukan pengurusan perubahan yang lebih baik dan cara baharu yang asasnya dalam mendekati perniagaan. Ia juga memerlukan pelaburan dalam jenis bakat baharu (termasuk pembangun, jurutera dan saintis data) untuk membina, menyelenggara dan menambah baik alatan yang diperlukan oleh transformasi tersebut.
Penjual yang menggunakan data bukan tradisional dan analitik lanjutan untuk menilai hartanah dan merundingkan pajakan selalunya boleh bergerak lebih pantas dan lebih yakin, memenangi lebih banyak tawaran dan membayar harga yang tepat. Analitik lanjutan dan analisis iklim boleh mengesahkan pengetahuan berasaskan pengalaman dan menjana pandangan baharu.
Tumpukan pada kecekapan operasi, bukan sekadar pendapatan
Kos input, termasuk buruh, bahan dan pembiayaan, telah meningkat dengan pesat. Sementara itu, inflasi mengatasi norma sebelumnya untuk kenaikan sewa kontraktual atau episodik dalam hartanah komersial.
Untuk mengikuti perkembangan ekonomi, pemilik dan pengurus mesti bertindak berdasarkan kos dan hasil.
Dari segi kos, membina rantaian bekalan yang berdaya tahan dan mengawal kos operasi dapat mengimbangi potensi penurunan margin NOI.
Tuan tanah besar dalam pasaran tertentu boleh, sebagai contoh, memusatkan pasukan pajakan dan menyediakan mereka dengan alatan digital untuk membantu membuat keputusan pajakan yang menjana nilai.
Dengan kos pembiayaan yang lebih tinggi, adalah perlu untuk mengekalkan penarafan kredit yang tinggi, mencari modal kos rendah dan membiayai semula secara berkala untuk menghasilkan pulangan.
Dari segi pendapatan, keadaan pasaran semasa memerlukan risikan pajakan yang lebih tinggi. Sewa komersial boleh mengikuti kenaikan harga jika pengendali memanfaatkan semua tuas mereka (termasuk pajakan dengan klausa tempoh dan peningkatan) dan alat (termasuk analitik lanjutan dan penyelidikan pasaran yang unggul).
Perubahan tingkah laku dan pemikiran, serta keadaan ekonomi semasa, sedang menuju ke arah mewujudkan era perubahan dalam sektor hartanah.
Mereka yang menerima cabaran, mempertimbangkan semula permintaan pasaran, teknologi yang diperlukan dan cara memanfaatkan bakat baharu, akan meletakkan diri mereka untuk berjaya. Pesaing yang gagal menyesuaikan diri berisiko ketinggalan.
Bina hartanah yang dikehendaki oleh penyewa dan berikan pengalaman yang diperlukan oleh pekerja, pembeli dan penduduk, dan mereka pasti akan datang.
Sumber: https://www.mymiamigroup.com/
