Petikan daripada buku TRD yang akan datang tentang lelaki dan wanita di tengah-tengah kebangkitan bandar ini daripada tragedi yang tidak terkatakan.
TRD
New York
Berikut ialah petikan daripada The Real Deal tentang era baharu pembentuk latar langit New York, lelaki dan wanita yang berada di tengah-tengah kebangkitan bandar itu dari zaman 9/11 ke kedudukannya sekarang sebagai pusat kewangan dan budaya dunia serta taman permainan untuk golongan super kaya di dunia.
Ia merangkumi perspektif yang belum pernah dilihat sebelum ini daripada taikun terbesar di bandar ini tentang bagaimana mereka membina, merampas dan kehilangan kekayaan mereka, dan kemudian melakukannya sekali lagi, pada skala pencakar langit.
Pada pagi 11 September 2001, Kent Swig bergegas ke satu temu janji di 2 World Trade Center bersama pegawai banknya di Lehman Brothers. Swig mempunyai hari yang sibuk. Hari itu merupakan hari lahir anaknya yang kelapan, dan keluarganya akan menghadiri pertunjukan silap mata pada petang itu. Pilihan raya utama Datuk Bandar Bandar Raya New York juga sedang berlangsung, dan Swig berhasrat untuk mengundi sebelum waktu kerja, tetapi dia telah pergi ke tempat mengundi yang salah.
Kini, ketika dia menuruni tangga menuju ke kereta api bawah tanah pada hari yang cerah itu, dia bimbang dia akan lewat ke mesyuaratnya. Hanya apabila dia memasuki stesen dan menuju ke platform untuk kereta api ke-4, seseorang memaklumkan kepadanya bahawa sebuah pesawat telah terhempas di salah satu menara Pusat Dagangan Dunia dan "keadaan huru-hara di pusat bandar telah pecah.".
Sudah tentu, tidak akan ada pertemuan antara Swig dan pemberi pinjamannya pada hari itu.
Beribu-ribu orang terkorban dalam runtuhan Pusat Dagangan Dunia. Amerika Syarikat sedang berperang. Dan tiada apa-apa di pusat bandar itu yang akan sama lagi.
Dalam beberapa minggu berikutnya, sesetengah pembangun akan menjadi pusat perhatian dengan cara yang tidak pernah mereka bayangkan.
Larry “Energizer Bunny” Silverstein bermula sebagai broker di Garment District pada tahun 1950-an dan membina portfolio bersama bapanya dan abang iparnya ketika itu, Bernie Mendik. Beliau telah mengambil alih tapak WTC hanya enam minggu sebelumnya, selepas perang bidaan yang berlarutan dengan Vornado, Brookfield dan Boston Properties. Perjanjian Silverstein bernilai $3.2 bilion untuk mendapatkan pajakan bagi kompleks seluas 11 juta kaki persegi itu merupakan transaksi terbesar dalam sejarah Bandar Raya New York. Ia telah melonjakkannya ke puncak hierarki pemaju.
“Saya teruja,” katanya kepada The New York Times selepas perjanjian itu diumumkan. “Saya telah melihat Pusat Dagangan selama bertahun-tahun, berfikir, ‘Betapa hebatnya hartanah ini, betapa mengujakannya jika dapat memilikinya.’ Tiada yang seperti ini di dunia.”.
Kini dia telah menjadi salah seorang wajah penting dalam bencana itu. Bangunan baharunya yang berharga telah musnah menjadi runtuhan. Tanah yang telah diperjuangkannya dengan bersungguh-sungguh untuk menguasainya telah menjadi seperti tanah perkuburan. Silverstein, seperti orang lain, terkejut. Tetapi dia juga pragmatik.
“Saya terserempak dengannya. Saya hendak pergi ke sebuah tempat untuk makan malam, dan saya terserempak dengannya di jalan di Upper East Side,” kata Mary Ann Tighe, ejen pajakan pejabat tertinggi di bandar itu dan pemain penting dalam pemulihan pusat bandar pasca 9/11, mengimbas kembali dalam The Real Deal tentang Silverstein. “Kami berdiri berhadapan antara satu sama lain, dan saya mula menangis. Dan dia memeluk saya dan berkata, ‘Sayang, saya akan membina semula.’ Jam menunjukkan pukul 6 petang pada malam 11 September.”
Silverstein berkata serangan itu memberinya rasa keazaman.
"Ia lucu, tetapi saya tidak ingat fokus [fikiran saya pada masa itu], selain bencana itu, dan magnitud masalah yang kami hadapi akibatnya," katanya dalam temu bual pada tahun 2011 dengan TRD
Bagi kebanyakan pemilik hartanah di pusat bandar yang akhirnya akan bekerjasama dengan pemulihan bandar, magnitud bencana hari itu telah menghapuskan sebarang pemikiran tentang perniagaan. Ia seolah-olah dunia akan kiamat.
Steve Witkoff berada di pejabatnya di bangunan lama Daily News di 42nd Street dan dapat melihat asap berkepul-kepul dari menara melalui tingkapnya. Pada pukul 9:59 pagi, dia menyaksikan dengan ngeri Menara Selatan runtuh, diikuti 29 minit kemudian oleh menara berkembarnya di sebelah.
Witkoff bergegas ke Bronx untuk menjemput anak-anaknya dari Sekolah Rendah Riverdale. Tidak lama selepas pulang ke rumah, dia menerima panggilan daripada Bo Dietl dan Mike Ciravolo, dua orang rakan lama yang merupakan pesara detektif NYPD. Mereka mencadangkan untuk pergi ke pusat bandar untuk membantu, dan itulah sebabnya Witkoff akhirnya berdiri di atas sekeping besi yang remuk, tergantung pada tali sehingga jam 5 pagi keesokan harinya, memegang hujung tali panjang yang diikat pada perut seorang anggota bomba dengan seekor anjing penghidu daging menggali runtuhan timbunan serpihan yang besar itu, mencari mangsa yang terselamat.
Witkoff pernah melihat penduduk New York melalui kesusahan sebelum ini. Tetapi apa yang akan dilihatnya pada hari-hari selepas 11 September adalah jauh melebihi apa yang pernah dialaminya.
Dilahirkan di Bronx dan dibesarkan di Long Island, Witkoff memulakan kerjayanya pada akhir 1970-an sebagai peguam di Dreyer & Traub, baru sahaja tamat pengajian dari Sekolah Undang-undang Hofstra. Sebagai seorang junior associate, beliau menghabiskan 90 jam seminggu bekerja dalam urusan hartanah. Tetapi, seperti Steve Ross, beliau sendiri ingin terlibat dalam bidang ini.
"Setiap hari anda mewakili golongan yang berani ini yang pada dasarnya adalah usahawan," kata Witkoff mengenai pelanggannya, seperti Peter Kalikow, Arthur Cohen, dan Howard Lorber. "Mereka terasa seperti bintang rock bagi saya.".
Witkoff membuat pembelian hartanah pertamanya pada tahun 1986 pada usia 29 tahun, meminjam $15,000 daripada bapanya dan bekerjasama dengan rakan sekerjanya di Dreyer, Larry Gluck, untuk sebuah bangunan bernilai $240,000 di Washington Heights. Mereka membiayainya, seperti beberapa perjanjian yang telah mereka usahakan untuk pelanggan, dengan mendapatkan pinjaman yang disokong oleh Perbadanan Pinjaman Gadai Janji Rumah Persekutuan yang ditaja oleh kerajaan, Freddie Mac. Witkoff dan Gluck tidak lama kemudian meninggalkan firma guaman itu dan menubuhkan diri mereka sebagai Stellar Management—nama gabungan Steve dan Larry—di sebuah pejabat seluas 150 kaki persegi di Park Place.
Menjelang pasaran mula merosot pada tahun 1989, Witkoff dan Gluck memiliki 10 hartanah di Uptown. Tidak dapat menjualnya—mereka pada asalnya berhasrat untuk menjadi "ahli perniagaan"—mereka menyedari bahawa mereka perlu mempelajari selok-belok hartanah, termasuk cara menangani paip beku dan bekerjasama dengan mangsa Albania yang terselamat untuk menjimatkan wang untuk pembaikan.
Washington Heights pada masa itu masih dibelenggu oleh pengedaran dadah, kumpulan samseng, dan keganasan, dan Witkoff, seorang yang suka bercakap, mendekati ramai penyewanya dan mendengar secara langsung tentang kematian tragis dan perjuangan untuk memenuhi keperluan hidup. Dia teringat seorang ibu muda yang menyukainya yang mengajaknya ke apartmennya untuk melakukan hubungan seks kerana dia memerlukan wang untuk membeli makanan untuk anak-anaknya (dia memberinya wang dan menolak tawaran itu). Dia mendapati bahawa sebuah keluarga lain tinggal secara haram di ruangan bawah tanah kerana mereka tidak dapat membayar sewa. (Witkoff memindahkan mereka ke sebuah apartmen.).
Dia belajar menggunakan pistol dan mula membawa pistol Uptown di dalam beg gimnya. Dia menghabiskan Malam Tahun Baru pada tahun 1991 di ruangan bawah tanah sebuah bangunan di 124th Street dan Madison Avenue, membantu tukang paipnya memasang saluran pembetung. Selama bertahun-tahun, dia menyimpan senaskhah buku "Tough Jews," sebuah kisah romantik tentang samseng Yahudi, di atas mejanya.
Witkoff dan Gluck memulakan operasinya di pusat bandar pada tahun 1994. Mereka menyedari bahawa mereka boleh membeli sebuah bangunan pejabat yang dirampas berhampiran ibu pejabat mereka dengan harga $4 juta—kurang daripada $20 setiap kaki persegi—dan berpindah ke sana akan menjimatkan wang sewa mereka. Witkoff berpisah daripada Gluck pada tahun 1997, dan menjelang tahun 2001, beliau merupakan pemain utama di kawasan itu. Beliau memiliki sebanyak 10 bangunan di sana, termasuk Bangunan Woolworth yang megah, sebuah menara berlapis terakota setinggi 60 tingkat yang pernah menjadi pencakar langit tertinggi di dunia.
Kini, beberapa hartanahnya berada betul-betul di tengah-tengah apa yang kini kelihatan seperti zon perang.
Selepas malam yang melelahkan di atas timbunan itu, Witkoff memasuki lobi trofi bernilai $146 juta miliknya yang berhias, dengan siling seperti katedral, kelengkapan gangsa, dan mozek kaca yang rumit, dan terkejut apabila mendapati anggota bomba, pegawai polis, dan responden pertama yang keletihan terbaring di hampir setiap inci ruang lantai yang ada. Pakaian mereka diliputi abu, dan tangan mereka luka akibat menggali runtuhan, dia teringat, menghasilkan gambar yang menarik di atas lantai marmar menara dan permaidani merah yang mewah.
Witkoff begitu terharu sehingga dia membawa bendera Amerika ke puncak bangunan pencakar langit (lif tidak berfungsi) dan menaikkannya. Dia memindahkan penjana, berikrar untuk memastikan bangunan itu dibuka walau apa pun. Selama 30 hari berikutnya, bangunan itu berfungsi sebagai kawasan pementasan dan menempatkan sebahagian besar Daerah ke-10 dan responden pertama dari kawasan lain.
Apabila tahap sebenar tragedi itu menjadi jelas—pengganas al-Qaeda pimpinan Osama bin Laden telah membunuh hampir 3,000 orang, menyebabkan trauma di bandar itu, dan mendorong Amerika Syarikat ke dalam peperangan—Witkoff mula menghadiri majlis pengebumian dan melakukan segala yang termampu untuk membantu. Dia berusaha sedaya upaya untuk menghalang pemikiran tentang bagaimana tragedi itu mungkin menjejaskan empayarnya.
Dia telah membeli hampir semua bangunannya dengan kos yang sangat rendah, dan kebanyakan penyewanya mempunyai pajakan jangka panjang. Apabila Presiden George W. Bush melawat tapak tersebut pada 14 September, beliau memeluk seorang anggota bomba dan berucap kepada responden pertama melalui megafon. Bangunan Woolworth tersergam indah di latar belakang, dan Witkoff berdiri beberapa kaki jauhnya, seorang tetamu Pesuruhjaya Polis Bernie Kerik.
“Saya memutuskan bahawa adalah kurang penting bagi saya untuk bimbang tentang perniagaan saya,” kata Witkoff. “Saya ingat terfikir, ‘Ini tidak boleh tentang perniagaan.’ Dan saya sangat terinspirasi. Ia adalah, ‘Apa yang boleh saya lakukan?’ Lelaki-lelaki berpakaian seragam sedang menaiki tangga ini untuk menyelamatkan orang ramai, dan mereka semua mati. Mereka tidak pulang ke pangkuan keluarga mereka. Ketika itulah saya ingat terfikir, ‘Saya tidak dapat berbuat apa-apa.’”.
Walau bagaimanapun, apabila pihak bandar mula menilai kerosakan, kemusnahan harta benda yang dahsyat muncul sebagai salah satu akibat yang paling jelas dan merugikan. Pusat bandar telah kehilangan 15 juta kaki persegi ruang, dengan hampir 13 juta kaki persegi musnah dan lebih daripada 2 juta kaki persegi diisytiharkan tidak kukuh secara struktur akibat kebakaran, serpihan jatuh, dan runtuhan bangunan.
Tambahan 11 juta kaki persegi telah rosak, dan kira-kira separuh akan dikeluarkan dari pasaran sekurang-kurangnya setahun. Subpasaran Pusat Dagangan Dunia/Pusat Kewangan Dunia berjumlah 40 juta kaki persegi, menurut JLL, dan separuh daripadanya telah musnah akibat serangan tersebut.
Masa depan pusat itu tidak menentu. Awan toksik akan berlarutan di udara selama berbulan-bulan. Penyewa yang mencari ruang baharu mencari tempat lain. Kadar kekosongan pejabat keseluruhan untuk kawasan itu, 6.2 peratus pada Ogos 2001, akan meningkat kepada 15.6 peratus dalam beberapa minggu berikutnya.
Kesan psikologi daripada runtuhan dua menara besar itu juga membuatkan orang ramai mempertimbangkan semula apa yang mungkin berlaku. Di seluruh bandar, dan di seluruh dunia, ada yang mula mempersoalkan sama ada terdapat masa depan untuk bangunan pencakar langit.
Gene Kohn, pengasas dan presiden firma seni bina Kohn Pedersen Fox, meramalkan kepada Scientific American bahawa mungkin terdapat jeda dalam pembinaan bangunan pencakar langit "yang akan berlangsung sehingga satu dekad.".
Related telah melancarkan jualan di Pusat Time Warner hanya sebulan sebelum 9/11. William Mack, rakan kongsi ekuiti Related dalam projek itu, menerima petunjuk awal tentang bagaimana serangan itu mungkin menjejaskan usaha pemasarannya. Salah seorang penyewanya mengancam untuk menarik diri dari bangunan milik Mack yang lain di Pittsburgh.
Dengan ketinggian 64 tingkat, Menara USX merupakan bangunan pencakar langit tertinggi di bandar ini. Sebelum serangan itu, Heinz hampir menandatangani pajakan 15 tahun untuk menduduki tiga tingkat teratas. Kini, gergasi pemprosesan makanan itu berundur. Mack ditanya, apakah seterusnya jika pengganas merobohkan bangunan anda?
"Ketika itulah saya berkata, 'Siapa yang akan ke Pittsburgh?'" Mack teringat.
Jaminan Mack tidak mencukupi. Heinz telah pergi ke tempat lain.
"Jadi sukar untuk meletakkan diri anda di tempat orang lain. Terdapat kebimbangan yang besar bahawa apa-apa sahaja yang merupakan bangunan pencakar langit akan berlanggar dengan kapal terbang, dan keselamatan tidak dapat ditampung," beliau mengimbas kembali.
Bertahun-tahun kemudian, jika diimbas kembali, Ross, dari Related, akan meremehkan ketakutannya sendiri, dengan menyatakan bahawa pada masa itu dia tahu ia akan berlaku.
“Sudah tentu ia sangat tertekan,” kata Ross. “Anda membaca artikel di akhbar dan berfikir, ‘Adakah akan ada lagi bangunan pencakar langit di New York?’ Anda tahu, anda tertanya-tanya apa yang sedang berlaku di dunia. Anda bertindak balas terhadapnya. Tetapi anda tidak mudah patah semangat.”.
Ross dan Mack masih mempunyai 163 kondominium yang tinggal untuk dijual di Time Warner. Dan eksekutif syarikat mengakui bahawa beberapa pembeli telah meminta masa untuk mempertimbangkan semula. Seorang rakan Mack, yang berhasrat untuk membeli, memaklumkan kepadanya bahawa isterinya enggan tinggal di atas tingkat 15. Dia bukan satu-satunya pembeli yang mereka kehilangan.
Walau bagaimanapun, perlahan-lahan, pasaran hartanah bandar mula menunjukkan daya tahannya.
Pada bulan November, Related mengumumkan bahawa lebih daripada $45 juta kontrak kondominium telah ditandatangani sejak serangan itu, menjadikan jumlah keseluruhannya kepada $105 juta. Satu penurunan berbanding apa yang dijangkakan sebelum serangan, tetapi tetap satu petanda positif.
Pemain pasaran kondo yang paling berani juga telah kembali. Pada akhir November, sebuah kumpulan yang diketuai oleh Donald Trump telah menewaskan tiga pembida lain untuk kontrak bernilai $115 juta bagi Delmonico Hotel dengan 169 bilik, sebuah hartanah Upper East Side di 59th Street dan Park Avenue. Dibina pada tahun 1928, hartanah itu telah diubah suai menjadi pangsapuri oleh William Zeckendorf Jr. pada tahun 1975, kemudian diubah suai semula menjadi hotel oleh pemilik yang berbeza pada tahun 1991 (Zeckendorf masih menggunakan penthouse sebagai pied-à-terre).
Perjanjian Trump, tulis Charles Bagli dari Times, merupakan petanda bahawa "pasaran hartanah tidak merosot." Trump, kata Bagli, merancang untuk mengubah Delmonico menjadi sebuah kondo-hotel, "sama seperti" Trump International Hotel and Tower di seberang bandar di Columbus Circle. Trump akhirnya akan menamakan pembangunan itu, mungkin tidak mengejutkan, Trump Park Avenue.
Beberapa minggu selepas 9/11, Michael Bloomberg, pengasas firma perkhidmatan kewangan Bloomberg LP, telah dipilih sebagai datuk bandar ke-108 Bandar Raya New York. Kebangkitan seorang teknokrat jutawan ke jawatan tertinggi akan memberi impak yang mendalam terhadap hala tuju pasaran hartanah.
Pendek, kurus, dengan bibir nipis dan garis rambut yang surut, dan sentiasa berpakaian selekeh, datuk bandar baharu itu mungkin kelihatan seperti robot atau kayu. Namun, dalam beberapa bulan selepas tragedi terbesar dalam sejarah New York, terdapat sesuatu yang sangat melegakan tentang ketenangan Bloomberg.
Sebagai calon utama sebelum serangan itu, Bloomberg telah membelanjakan $73 juta wangnya sendiri untuk kempennya, mengatasi lawannya dengan perbezaan lima banding satu. Beliau berhujah bahawa New York memerlukan eksekutif perniagaan berpengalaman untuk membina semula, dan pengundi menerima hujah itu. Salah satu tugas pertamanya adalah untuk membangunkan pelan untuk Lower Manhattan yang musnah.
Pendahulu Bloomberg, Rudy Giuliani, dan Gabenor New York George Pataki telah mengumumkan rancangan untuk mewujudkan Lower Manhattan Development Corporation bagi menyelia pembinaan semula tapak Pusat Dagangan Dunia.
Dua bulan kemudian, pada bulan Februari, Majlis Bandaraya meluluskan permit pengezonan untuk projek baharu pertama di Lower Manhattan sejak serangan itu. Permit tersebut diberikan kepada pemaju kediaman Glenwood Management dan presidennya yang berambut kelabu dan berusia 80 tahun, Leonard Litwin. Glenwood merancang untuk membina menara kediaman 45 tingkat dengan 288 pangsapuri, ruang pejabat dan kedai runcit tingkat bawah di Liberty, William dan Cedar Streets. Industri telah mengibarkan benderanya di pusat bandar.
Pada Disember 2002, Bloomberg memasuki dewan besar Hotel Regent di Wall Street, sebuah mercu tanda Kebangkitan Yunani yang megah yang pernah menempatkan Bursa Saham New York.
Mengambil tempatnya di hadapan bulatan lebuh raya, beliau berucap kepada para pemimpin perniagaan bandar itu, mendedahkan visinya untuk masa depan pusat bandar dalam ucapan sarapan pagi kepada Persatuan untuk New York yang Lebih Baik.
Pusat kewangan “sakit” yang sebahagian besarnya ditutup pada waktu malam akan diubah menjadi koleksi kawasan kejiranan—sebuah “kampung bandar” 24/7 yang meriah dengan perumahan, sekolah, perpustakaan dan pawagam, katanya. West Street akan diubah daripada lebuh raya enam lorong menjadi “sebuah persiaran yang dipenuhi pokok, Champs-Élysées… untuk Lower Manhattan.”.
Bloomberg memberitahu golongan elit perniagaan bahawa beliau akan mewujudkan Taman Battery yang lebih besar dan taman-taman baharu sepenuhnya di atas mulut Terowong Battery Brooklyn, yang menghubungkan Bangunan Maritim Battery ke Pelabuhan South Street. Mungkin terdapat padang besbol, gelanggang luncur ais luar dan taman terapung.
Beliau membayangkan 10,000 pangsapuri baharu di selatan Chambers Street di dua kawasan kejiranan baharu, satu berhampiran Fulton Street dan satu lagi di selatan Liberty, dibina di sekitar taman baharu. Beliau juga menyeru pengurangan cukai untuk menarik perniagaan asing dan menghubungkan pengangkutan terus ke lapangan terbang berdekatan.
“Kita telah melabur secara berlebihan di Lower Manhattan selama beberapa dekad,” kata Bloomberg. “Sudah tiba masanya untuk menamatkannya, memulihkan Lower Manhattan ke tempat yang sepatutnya sebagai pusat inovasi global dan menjadikannya pusat bandar untuk abad ke-21.”.
Pelan itu berharga $10.6 bilion. Tetapi dengan $21 bilion dalam perjalanan daripada kerajaan persekutuan, wang insurans berkaitan 9/11, dan baru-baru ini meluluskan Liberty Bonds untuk perumahan baharu di pusat bandar, ia bukanlah impian.
“Pada masa hadapan,” Bloomberg mengisytiharkan, “Lower Manhattan mesti menjadi pusat budaya dan perdagangan global yang lebih meriah, sebuah komuniti untuk didiami, bekerja, dan dikunjungi oleh dunia. Ia adalah masa depan kita. Ia adalah rumah kedua dunia.”.
Ketika membuat liputan ucapan itu, Times menyatakan bahawa Bloomberg hanya memperuntukkan 20 saat daripada 31 minitnya untuk tapak WTC.
Dia tidak perlu berbuat demikian. Itu berlaku pada 18 Disember di sebuah acara tertutup yang besar di Winter Garden, atrium yang berpagar kaca dan dipenuhi pokok di pinggir tapak Ground Zero, apabila beberapa arkitek terkemuka dunia membentangkan visi mereka untuk tapak tersebut. Cadangan Daniel Libeskind untuk membina lima bangunan pencakar langit, termasuk hiasan tengah kristal moden dengan struktur menjulang tinggi yang akan dipanggil Freedom Tower, akan dipilih sebagai pemenang pada Februari 2003. Jejak kaki menara asal akan diubah menjadi sebuah tugu peringatan.
Apabila pesawat-pesawat itu terhempas, Kent Swig baru sahaja selesai mengubahsuai bangunan Bank of New York miliknya dan sedang bersedia untuk pembelian besar-besaran. Selepas serangan itu, dia memutuskan untuk menunggu dan melihat bagaimana keadaan akan berkembang.
Walau bagaimanapun, dia telah membuat perpindahan hartanah yang besar. Pada tahun 2002, Swig dan isterinya, Liz, membuktikan bahawa mereka memiliki aset cair bernilai $100 juta yang diperlukan dan berpindah, bersama dua anak kecil mereka, ke sebuah rumah dupleks 16 bilik, lima setengah bilik mandi di 740 Park Avenue, koperasi paling berprestij di bandar ini.
Setiap pagi dalam perjalanan ke tempat kerja, Swig akan menyapa taikun seperti Ronald Lauder, Steve Schwarzman, dan David Koch. Liz menghiasi apartmen Upper East Side dengan "seni yang menarik dan gula-gula yang diselaraskan warnanya," menurut laporan akhbar. Dia dipaparkan dalam artikel Majalah New York 2003 yang meneroka cara untuk mengadakan majlis makan malam yang berjaya, bersama Diane von Furstenberg, Tina Brown, dan Joan Rivers.
Untuk meraikan hari lahir abangnya, Billy Macklowe, Liz menghantar beberapa ratus paun batu tulis, bunga liar, dan peralatan memanjat, dan menghidangkan ikan trout yang dibalut dengan kerajang aluminium. Menu itu diletakkan pada gambar Billy yang tidak berbaju, seorang pencinta alam yang terkenal, tergantung di tebing. Swig dan Liz menghabiskan hujung minggu di estet tepi laut seluas 4 ekar di Southampton dan memulakan lawatan luncur air ke Australia.
Pada musim panas tahun 2003, Swig berhenti menunggu. Dia telah membuat kesimpulan bahawa dia mungkin sedang mencari peluang untuk transformasi.
Dia mengumumkan bahawa 48 Wall telah dipajak 96 peratus dan dia telah membiayai semula pinjaman $55 juta untuk hartanah tersebut.
Swig telah menjalankan satu kajian yang mendapati bahawa menjelang tahun 2000, lebih daripada 34 bangunan di Lower Manhattan, yang mewakili hampir 13 juta kaki persegi, telah ditukar kepada kegunaan kediaman, sekali gus mewujudkan kekurangan ruang pejabat berkualiti tinggi yang lebih teruk di bangunan yang lebih kecil. Jika beliau dapat meniru apa yang telah dilakukannya di 48 Wall, akan terdapat permintaan yang besar.
Swig masih keliru dengan perbezaan harga antara Midtown dan Downtown, satu jurang yang, selepas 11 September, telah menjadi lebih luas.
“Saya menyaksikan tragedi besar berlaku dan berkata, 'Saya berada di kawasan ini, apa yang sedang berlaku?' Saya melihat pelan perniagaan saya dan berkata, 'Adakah ia masuk akal? Ya.' Persepsi itu telah menurun lebih jauh dan tiada apa yang berubah.”.
Pada musim panas itu, Swig mengikuti nalurinya dan membayar $52 juta untuk 5 Hanover Square, sebuah menara pejabat 25 tingkat yang dibina pada tahun 1962. Beliau mengumumkan rancangan untuk mengubahnya menjadi sebuah "kompleks pejabat mewah bergaya butik," lengkap dengan tandas yang dinaik taraf dan lif baharu, lantai marmar travertine Itali dan fasad berlapis sepenuhnya. Dalam beberapa minggu, bangunan itu telah menarik beberapa penyewa baharu dan 98 peratus telah dipajak.
Pada bulan November, Swig dan rakannya David Burris bekerjasama dengan pendatang Iran dan hartawan berlian Asher Zamir untuk membeli 44 Wall Street, sebuah permata yang dibina pada tahun 1927, dengan harga kurang daripada $200 sekaki persegi.
Dia terus berusaha, membeli 80 Broad Street setinggi 36 tingkat dan sebuah lagi bangunan 25 tingkat di sebelahnya. Dia mengambil alih 110 dan 130 William Street. Ini adalah zaman-zaman yang sedang pesat membangun, subprima, sebelum gelembung dengan kadar faedah rendah dan kredit yang mudah didapati. Swig, yang disokong dengan mudah oleh Lehman Brothers, sudah cukup puas, dan banyak lagi. Apabila dia selesai, apabila Swig mengarahkan pembantunya untuk membuang helaian bidaan yang masuk kerana dia tidak mahu godaan itu, dia mempunyai portfolio melebihi $3 bilion.
“Saya pergi dan membeli semua yang saya mampu,” dia mengimbas kembali. “Saya bermula pada tahun 2003 dan membeli sehingga Januari 2006. Saya membeli setiap hartanah yang saya mampu. Saya membeli bangunan dengan harga kurang daripada $198 sekaki. Saya tidak pernah membayar lebih daripada $198. Tanah didagangkan pada masa itu mungkin pada harga $250 sekaki. Jadi, sama ada saya membeli tanah itu dengan murah dan mendapat bangunan percuma, atau saya membeli bangunan dan mendapat lot percuma, tetapi tiada siapa yang berbuat demikian. Semua orang memandang saya seperti saya orang bodoh.”.
“Pasaran ini milik saya,” tambahnya. “Tiada siapa yang melakukan ini. Apa sahaja yang bergerak, saya beli. Dia benar-benar membeli setiap bangunan. Jika ada yang muncul, dalam masa tiga hari, dia akan membelinya. Apabila broker menghampiri saya dan berkata, ‘Ini lapan bangunan, 3 juta kaki persegi. Pilih mana-mana yang anda suka,’ saya akan berkata, ‘Saya akan memiliki semuanya.’”.
