Selama bertahun-tahun, beratus-ratus syarikat dalam sektor pembinaan beroperasi di bawah bayangan soalan tanpa jawapan yang jelas: adakah kita tertakluk kepada Undang-undang 155-17? Resolusi CONCLAFIT-2025-02 baru sahaja memberikan jawapan yang diperlukan oleh pasaran, dan ia mengubah landskap kawal selia sektor ini.
Adakah syarikat pembinaan anda perlu melaporkan operasi AML/CFT hanya kerana tujuan korporatnya menyebut "hartanah"? Jika anda menjawab "ya," saya ada berita buruk: anda salah. Dan berita baik: anda baru mengetahuinya tepat pada masanya.
Resolusi CONCLAFIT-2025-02 baru sahaja menamatkan kekeliruan peraturan selama berbulan-bulan. Bukan kerana undang-undang itu ditulis dengan buruk, tetapi kerana kita salah mentafsirkannya. Dan perbezaan itu, percayalah, boleh menyebabkan anda menanggung kos yang lebih tinggi daripada yang anda bayangkan.
Masalahnya bukanlah undang-undang 155-17, tetapi kita tidak tahu cara membacanya dengan betul.
Persoalan yang tiada siapa dapat jawab dengan jelas. Sejak Undang-undang 155-17 mengenai pencegahan pengubahan wang haram berkuat kuasa, ramai orang telah berulang kali bertanya kepada diri sendiri: Adakah pendaftaran perniagaan saya cukup untuk menyatakan "pembinaan dan penjualan hartanah" untuk saya tertakluk secara automatik kepada kawalan ini? Adakah saya perlu melaksanakan semua kawalan AML/CFT walaupun syarikat saya hanya membina dan tidak pernah menjual?
Dan jawapan yang diberikan ramai ialah: "lebih baik berjaga-jaga daripada menyesal, patuhi segala-galanya untuk berjaga-jaga.".
Pendekatan "berjaga-jaga" itu menyebabkan ratusan syarikat kehilangan masa, sumber dan prosedur yang tidak perlu. Kerana pematuhan berlebihan kerana ketakutan bukanlah pencegahan yang bijak. Ia adalah peraturan berlebihan yang didorong oleh panik.
Resolusi CONCLAFIT-2025-02 akhirnya melakukan apa yang sepatutnya dilakukan dari awal: menjelaskan tanpa bertele-tele.
Apa yang sebenarnya dinyatakan dalam resolusi itu (tanpa jargon undang-undang yang mengelirukan anda)
Biar saya jelaskan secara ringkas:
Resolusi itu tidak mencipta apa-apa yang baharu. Ia tidak mewujudkan obligasi yang tidak wujud sebelum ini. Apa yang dilakukannya hanyalah memberitahu anda dengan tepat bila peraturan yang sedia ada terpakai. Dan perbezaannya sangat besar.
Perkara utamanya ialah: tujuan korporat anda tidak menentukan sama ada anda tertakluk kepada obligasi. Apa yang menentukannya ialah aktiviti sebenar anda. Tidak kira apa yang dinyatakan dalam artikel penubuhan anda. Apa yang penting ialah apa yang anda lakukan dalam praktiknya.
Adakah anda membina bangunan tetapi syarikat lain menjualnya? Anda tidak tertakluk kepada peraturan ini secara automatik.
Adakah anda membangunkan projek yang kemudiannya dipindahkan oleh rakan kongsi atau pihak ketiga anda? Tidak.
Adakah perniagaan sebenar anda tidak pernah merangkumi pembelian, penjualan atau pembrokeran hartanah? Kewajipan AML/CFT tidak dicetuskan hanya kerana tujuan syarikat anda menyebut "hartanah".
Sekarang, jika anda seorang ejen hartanah, broker atau perantara yang memudahkan transaksi dan mengenakan komisen untuk berbuat demikian, kewajipan tersebut terpakai walaupun anda tidak pernah menyentuh walau sesen pun daripada transaksi tersebut.
Kerana risikonya bukan sahaja dalam mengendalikan wang. Ia juga dalam menyatukan pihak-pihak. Perbezaan ini sepatutnya jelas dari hari pertama. Ia tidak. Dan itulah sebabnya kita memerlukan penyelesaian ini.
Mengapa ini tidak "menjadikan sistem lebih fleksibel"
Biar saya jangkakan apa yang akan dikatakan oleh sesetengah orang: "Ia melonggarkan kawalan. Ia memudahkan pengubahan wang haram." Salah.
Apa yang CONCLAFIT lakukan adalah menyelaraskan peraturan dengan apa yang disyorkan oleh Pasukan Petugas Tindakan Kewangan (FATF): pendekatan berasaskan risiko, bukan pendekatan formal.
Sebagai seorang peguam dengan pengalaman selama 20 tahun mempertahankan keselamatan undang-undang hartanah, saya telah melihat apa yang berlaku apabila peraturan digunakan tanpa kriteria: syarikat membelanjakan wang untuk pematuhan yang mereka tidak perlukan, syarikat lain keliru tentang apa yang sepatutnya mereka lakukan, dan sistem yang hilang keberkesanannya kerana ia menyebarkan sumber di tempat yang tidak diperlukan.
Apabila pihak berkuasa menjelaskan, ia tidak melemahkan sistem, malah menguatkannya.
Mengaplikasikan kawalan secara sembarangan tidak akan meningkatkan pencegahan. Ia hanya mewujudkan ilusi pencegahan sementara sumber dicairkan. Pencegahan yang berkesan memerlukan kecerdasan kawal selia: mengetahui di mana risiko sebenar terletak dan menumpukan usaha di sana.
Resolusi ini tercetus kerana persatuan industri seperti Persatuan Ejen dan Syarikat Hartanah (AEI), Persatuan Pembina dan Pemaju Perumahan Dominican (ACOPROVI), dan Persatuan Syarikat Amanah Dominican (ASOFIDOM), dengan sokongan teknikal daripada RMC – Pengurusan Risiko & Pematuhan, menanyakan soalan yang betul, dan CONCLAFIT menjawab dengan matang. Itulah yang membezakan pasaran yang serius daripada pasaran yang diimprovisasi.
Apakah maksudnya ini untuk operasi anda (secara sebenar)?
Jika anda seorang pembina yang hanya membina, anda telah menyelamatkan diri daripada prosedur yang tidak perlu selama berbulan-bulan. Jika anda seorang ejen yang bertindak sebagai perantara, anda kini tahu pasti mengapa kewajipan anda dikenakan. Jika anda seorang pemaju yang menjual, anda sentiasa diwajibkan, dan tiada apa yang berubah untuk anda.
Pencegahan sebenar bukanlah dengan mengenakan lebih banyak peraturan, tetapi dengan menerapkan peraturan yang sedia ada dengan lebih baik.
Ini tidak mengurangkan pengawasan. Ia memfokuskannya. Ia mengakui bahawa tidak semua aktiviti atau pelakon mempunyai tahap pendedahan yang sama. Dan berpura-pura berbuat demikian, sejujurnya, adalah tidak bertanggungjawab.
Sektor hartanah formal bukanlah risikonya. Ia adalah sekutu paling strategik dalam memerangi pengubahan wang haram. Kerana apabila peraturannya jelas dan seimbang, pematuhan tidak lagi menjadi beban dan menjadi kelebihan daya saing.
Kesilapan yang kami lakukan (dan cara membetulkannya)
Selama berbulan-bulan, syarikat-syarikat telah membuat keputusan kawal selia berdasarkan tafsiran yang luas, melaksanakan prosedur kerana takut, dan terlalu mematuhi "sekiranya berlaku." Pendekatan ini datang dengan kos: ia mengalihkan perhatian daripada di mana terletaknya risiko sebenar.
Apabila undang-undang difahami dengan betul, pematuhan menjadi lebih mudah. Dan apabila pematuhan lebih mudah, lebih banyak perniagaan melakukannya dengan betul.
Resolusi CONCLAFIT-2025-02 tidak menjadikan sesuatu lebih fleksibel. Ia menyempurnakan sistem. Ia menjadikannya lebih teknikal, lebih adil dan lebih selaras dengan piawaian antarabangsa serta realiti sektor ini. Kerana peraturan yang baik bukanlah tentang lebih banyak peraturan. Ia tentang peraturan yang bijak.
Persoalan yang tidak dapat anda elakkan sekarang
Adakah syarikat anda mematuhi peraturan berdasarkan aktiviti sebenar atau apa yang dinyatakan oleh tujuan korporatnya? Adakah prosedur AML/CFT anda dikalibrasi mengikut risiko yang sebenarnya anda uruskan atau berdasarkan tafsiran "sekiranya berlaku" yang generik?
Keputusan ini memberikan anda sesuatu yang ramai pengawal selia tidak dapat lakukan: kejelasan tanpa kekaburan. Persoalannya ialah sama ada anda akan menggunakannya untuk melaraskan pematuhan anda secara berkadaran dan berkesan, atau sama ada anda akan kekal dalam keadaan keliru iaitu "lebih baik berhati-hati".
Kerana dalam pasaran yang semakin matang, memahami peraturan bukanlah kelebihan daya saing. Ia adalah keperluan untuk terus hidup.
Dan sekarang peraturannya sudah jelas, anda tidak lagi mempunyai alasan untuk tidak memahaminya.
