Oleh Joan Feliz Valoys
Khas untuk El Inmobiliario
Republik Dominika telah mengukuhkan kedudukannya sebagai salah satu destinasi pelancongan yang paling dicari di Caribbean, dengan pasaran hartanah yang telah mengalami pertumbuhan yang ketara dalam beberapa dekad kebelakangan ini. Pelancongan mewah, didorong oleh pembangunan eksklusif di kawasan seperti Punta Cana, Cap Cana dan Las Terrenas, telah menjadi enjin pertumbuhan utama bagi ekonomi tempatan. Walau bagaimanapun, peningkatan sewa jangka pendek melalui platform seperti Airbnb mula memberi kesan negatif terhadap sektor ini, yang memberi kesan kepada nilai hartanah dan imej jenama negara.
Gangguan pasaran hartanah: Kesan terhadap nilai hartanah
Menurut data daripada Perkhidmatan Hasil Dalam Negeri (DGII) Republik Dominika, pada tahun 2023, hartanah di destinasi pelancongan utama seperti Punta Cana dan Bávaro menyaksikan peningkatan sebanyak 18% dalam bilangan penyenaraian sewa jangka pendek. Ini mewakili peningkatan yang ketara berbanding tahun sebelumnya, yang hanya menyaksikan peningkatan sebanyak 9%. Walau bagaimanapun, pertumbuhan yang tidak terkawal ini telah mula memenuhi pasaran di destinasi ini. Walaupun banyak daripada sewa ini berkualiti rendah, harga hartanah untuk dijual telah jatuh sebanyak 12% di beberapa kawasan yang terjejas oleh fenomena ini. Ini telah menyukarkan pemaju projek hartanah mewah untuk mengekalkan margin keuntungan mereka.
Airbnb telah menyebabkan bekalan tepu, dengan hartanah yang pada asalnya bertujuan untuk penduduk tetap atau pelancong mewah kini digunakan untuk sewaan jangka pendek tanpa sebarang peraturan. Di destinasi seperti Las Terrenas, sebagai contoh, apa yang dahulunya merupakan pusat peranginan mewah atau kediaman eksklusif kini diubah menjadi sewaan jangka pendek kos rendah yang tersedia pada setiap hari atau minggu.
Hasilnya jelas: hartanah semakin kehilangan nilai. Menurut laporan 2023 oleh The Global Hospitality Insights, pembangunan hartanah yang dahulunya dianggap mewah dan eksklusif kini bersaing dengan banyak pilihan tidak formal yang, walaupun tidak selalu memenuhi piawaian yang sama, menawarkan harga yang lebih rendah dan pengalaman yang lebih mudah diakses, tetapi dengan mengorbankan kualiti dan ketenangan yang pernah menarik pelancong mewah.
Perubahan ini mempunyai kesan langsung terhadap kemampanan pasaran hartanah. Persepsi bahawa sesebuah destinasi telah menjadi "dipasarkan secara besar-besaran" dan boleh diakses oleh mana-mana jenis pelancong—tanpa mengira bajet—menjejaskan keupayaan pemaju dan pemilik untuk mengekalkan nilai hartanah mereka. Dalam jangka masa panjang, ini boleh mengakibatkan daya tarikan destinasi yang berkurangan untuk pelaburan yang lebih besar, sekali gus memberi kesan kritikal kepada masa depan pelancongan hartanah di negara ini.
Kelemahan dalam kestabilan pangsapuri dan destinasi
Satu laporan oleh AirDNA, yang menjejaki trend dalam pasaran sewa jangka pendek, mendedahkan bahawa pada tahun 2023, kadar purata penghunian pangsapuri sewa jangka pendek di Republik Dominika meningkat sebanyak 21% berbanding tahun 2022. Walau bagaimanapun, kestabilan pangsapuri dan destinasi pelancongan telah terjejas oleh pertukaran pelancong bajet yang, dalam banyak kes, tidak memenuhi jangkaan penduduk tetap atau pelancong mewah.
Penyahkawalseliaan sewaan ini telah membawa kepada penciptaan pasaran perumahan yang tidak terkawal dengan baik, di mana kadar pertukaran tetamu yang tinggi dan kekurangan pengawasan dalam pengurusan hartanah menjejaskan kestabilan kompleks kediaman dan pelancongan. Di kawasan seperti Cap Cana, di mana penduduk dan pelancong mewah mencari keamanan dan privasi, model sewaan ini telah mengakibatkan peningkatan aktiviti komersial di kawasan kediaman, yang boleh menyebabkan ketidakselesaan bagi penduduk tetap dan mereka yang mencari pengalaman eksklusif.
Di peringkat destinasi, ini mempengaruhi persepsi kawasan pelancongan, yang tidak lagi dilihat sebagai ruang mewah dan menjadi kawasan yang lebih biasa dan kurang menarik. Apa yang dahulunya dianggap sebagai destinasi mewah kini boleh dilihat sebagai pilihan yang mudah diakses oleh spektrum pelancong yang lebih luas, yang kebanyakannya tidak mahukan kualiti perkhidmatan yang sama, dan mereka juga tidak sanggup membayar kadar premium yang dituntut oleh pemaju mewah.
Kesan terhadap jenama negara
Salah satu kesan paling merosakkan daripada peningkatan Airbnb yang tidak dikawal selia di Republik Dominika ialah ancaman langsung kepada jenama negara itu. Menurut Kementerian Pelancongan Republik Dominika, negara itu menerima 10 juta pelancong pada tahun 2023, mewakili peningkatan sebanyak 6% berbanding tahun sebelumnya. Walau bagaimanapun, kekurangan pengawasan terhadap platform sewaan jangka pendek telah mewujudkan ketidakpastian dalam kalangan bakal pelancong mengenai kualiti pilihan penginapan di negara ini.
Republik Dominika telah banyak melabur dalam memupuk imej eksklusiviti dan kemewahan dalam pasaran pelancongan global. Walau bagaimanapun, percambahan penyewaan tidak formal dan tidak terkawal boleh menghakis persepsi kemewahan dan eksklusiviti ini.
Kekurangan peraturan pada platform seperti Airbnb bermakna hartanah berkualiti rendah dan diurus dengan buruk dicampuradukkan dengan tawaran paling eksklusif di pasaran. Ini mewujudkan imej destinasi yang huru-hara, yang boleh menghalang pelancong berbelanja tinggi yang mencari pengalaman mewah yang tersendiri. Kerosakan kepada jenama sesebuah negara amat membimbangkan apabila pasaran antarabangsa menganggap sesebuah destinasi kehilangan piawaian kualitinya, yang secara langsung memberi kesan kepada reputasi yang telah dibina dengan susah payah.
Seruan kepada ADETI: Keperluan untuk menerajui pengawalseliaan pasaran
Adalah penting untuk mengetengahkan kerja yang dijalankan oleh Persatuan Pelancongan Hartanah Dominican (ADETI) mengenai pengawalseliaan dan pengawasan platform seperti Airbnb. Walaupun terdapat cabaran yang dihadapi oleh penyahkawalseliaan, persatuan ini telah mengambil tindakan dalam pelbagai projek pelancongan, mencapai kemajuan yang ketara dalam mewujudkan rangka kerja pengawalseliaan yang telah memberi manfaat kepada sektor hartanah. Melalui usahanya, dasar yang jelas telah diwujudkan yang bukan sahaja memudahkan pembangunan pelancongan hartanah tetapi juga memastikan kualiti dan kemampanan pasaran.
Menurut ADETI, dianggarkan bahawa dalam tempoh tiga tahun akan datang, lebih daripada 2,000 unit penginapan di kawasan pelancongan popular akan tertakluk kepada peraturan khusus untuk menjamin kualiti dan keselamatannya. Usaha-usaha ini adalah asas dalam memastikan destinasi pelancongan paling eksklusif kekal menarik kepada pelancong antarabangsa, sekali gus menjamin bahawa peraturan tersebut terpakai kepada projek berskala lebih besar.
Walau bagaimanapun, adalah penting untuk ditekankan bahawa, meskipun terdapat usaha oleh entiti seperti ini, kekurangan peraturan yang meluas masih menjadi cabaran. Dalam banyak projek, terutamanya di kawasan pelancongan yang popular, percambahan penyewaan tidak formal yang tidak terkawal telah mengatasi peraturan yang ditetapkan, sekali gus memberi kesan negatif kepada kestabilan sektor ini.
Oleh itu, adalah penting bagi kepimpinan organisasi ini dalam melaksanakan peraturan yang lebih ketat untuk diteruskan dan dikembangkan bagi mengelakkan model perniagaan sewa jangka pendek daripada memberi kesan yang tidak seimbang kepada industri pelancongan hartanah di Republik Dominika. Pengalamannya dalam mewujudkan peraturan yang menggalakkan pelancongan hartanah yang teratur merupakan panduan yang tidak ternilai yang harus dipatuhi dengan teliti oleh pihak berkuasa.
Keperluan untuk peraturan yang jelas: Menyesuaikan diri dengan keperluan negara
Adalah penting untuk ditekankan bahawa setiap negara mesti membangunkan undang-undang dan peraturan mengikut keperluan dan keadaan ekonominya sendiri. Republik Dominika, sebagai sebuah negara yang pemacu ekonomi utamanya adalah pelancongan, tidak mampu untuk mengikuti contoh negara lain yang tumpuannya terhadap industri pelancongan tidak begitu penting.
Walaupun sesetengah negara telah menerima pakai pendekatan yang lebih lembut terhadap platform seperti Airbnb, Republik Dominika tidak mampu membiarkan industri pelancongan dan jenama nasionalnya terjejas hanya kerana negara lain tidak melaksanakan peraturan yang sama. Mewujudkan dasar yang jelas dan terkawal dengan baik adalah penting untuk melindungi nilai hartanah kami dan kemampanan destinasi pelancongan yang meletakkan kami sebagai peneraju di Caribbean.
Bagi menjamin pemeliharaan kualiti destinasi pelancongan dan kestabilan pasaran hartanah, tindakan tegas diperlukan. Mengguna pakai peraturan yang mengawal sewaan jangka pendek merupakan langkah yang bukan sahaja akan memberi manfaat kepada sektor ini tetapi juga akan membolehkan Republik Dominika mengekalkan reputasinya sebagai destinasi pelancongan mewah dan mewah.
Penulis merupakan seorang MBA, pakar pemasaran digital dan pengurus operasi syarikat pembinaan Incaribe, dengan lebih 10 tahun pengalaman dalam sektor pembinaan dan pelancongan.
