Permulaan mana-mana projek hartanah di Republik Dominika bergantung kepada beberapa siri permit perbandaran dan sektor yang menentukan daya maju undang-undangnya dari fasa perancangan. Sebelum sebarang pemindahan tanah atau pembinaan boleh dimulakan, pemaju mesti menunjukkan bahawa projek mereka mematuhi peraturan wilayah, alam sekitar dan teknikal yang ditetapkan dalam rangka kerja undang-undang semasa.
Senario ini mencerminkan bagaimana sistem permit bangunan Dominika berfungsi: tiada satu senarai pun yang terkandung dalam satu undang-undang, tetapi sebaliknya rangkaian kebenaran mandatori yang diperoleh daripada kuasa yang diterima oleh setiap institusi melalui mandat undang-undang. Apabila peraturan memberikan tanggungjawab kepada entiti untuk kawasan tertentu, kebenarannya secara automatik menjadi keperluan yang sangat diperlukan untuk menjalankan kerja tersebut.
Permit penggunaan tanah perbandaran
Titik permulaan undang-undang bagi mana-mana projek hartanah adalah penggunaan tanah. Undang-undang 176-07 Daerah dan Perbandaran Kebangsaan, dalam artikel 19, menetapkan bahawa majlis perbandaran bertanggungjawab untuk perancangan guna tanah, penggunaan tanah dan kawalan bandar. Ini menjadikan permit ini sebagai halangan undang-undang pertama bagi sebarang pelaburan pembinaan.
Secara praktikalnya, permit penggunaan tanah menentukan sama ada sesuatu sebidang tanah boleh digunakan untuk tujuan komersial, kediaman, campuran atau perindustrian, mengikut pengezonan bandar.
Lesen alam sekitar
Permit struktur mandatori kedua ialah lesen alam sekitar. Undang-undang 64-00 mengenai Alam Sekitar dan Sumber Asli menetapkan dalam artikel 38 bahawa setiap projek yang berkemungkinan menyebabkan impak alam sekitar mesti menjalani penilaian alam sekitar terlebih dahulu sebelum memulakan sebarang kerja fizikal.
Ini bermakna tiada pemindahan tanah, penggalian atau pembandaran boleh dijalankan secara sah tanpa kebenaran daripada Kementerian Alam Sekitar. Bagi projek berskala besar, seperti pusat membeli-belah atau pembangunan hartanah guna campur, lesen alam sekitar selalunya merupakan salah satu dokumen paling penting dalam garis masa pelaburan.
Semakan teknikal pelan dan pembinaan (MIVED)
Dimensi struktur sesuatu projek dikawal selia oleh Undang-undang 687-82 mengenai Piawaian Pembinaan, yang menetapkan bahawa bangunan mesti mematuhi parameter teknikal, struktur dan seismik. Sejak tahun 2020, tanggungjawab ini telah jatuh ke tangan Kementerian Perumahan dan Bangunan (MIVED), yang diwujudkan melalui Dekri 539-20.
Kelulusan MIVED mengesahkan bahawa pelan seni bina, struktur dan elektrik mematuhi piawaian keselamatan dan pembinaan semasa. Tanpa kelulusan teknikal ini, tiada projek yang boleh mendirikan struktur kekal.
Kebenaran kerja-kerja jalan raya (MOPC)
Apabila sesuatu projek memberi kesan kepada jalan raya, jalan akses, persimpangan atau jambatan, Kementerian Kerja Raya dan Komunikasi (MOPC) mengambil bidang kuasa. Undang-undang 63-17 mengenai Mobiliti dan Undang-undang 687-82 memberikan institusi ini kuasa ke atas infrastruktur jalan raya.
Ini bermakna jika pembangunan memerlukan akses khas atau mengubah suai aliran trafik, kebenaran MOPC menjadi mandatori dari sudut pandangan perundangan dan teknikal.
Permit bangunan perbandaran
Dengan permit penggunaan tanah yang diluluskan, lesen alam sekitar semasa, pelan yang disemak oleh Kementerian Perumahan dan Pembangunan Bandar (MIVED), dan, jika perlu, kebenaran daripada Kementerian Kerja Raya dan Komunikasi (MOPC), pihak perbandaran akan mengeluarkan permit bangunan perbandaran. Dokumen ini secara rasmi membenarkan permulaan pembinaan.
Asas perundangannya sekali lagi terdapat dalam Undang-undang 176-07, yang memberikan kepada kerajaan tempatan kompetensi kawalan bandar dan bangunan dalam wilayah mereka.
Apa yang dikatakan oleh nombor-nombor itu
Menurut data daripada Pejabat Statistik Negara (ONE), pada tahun 2024, majlis perbandaran Dominika memproses lebih daripada 12,000 lesen pembinaan yang berkaitan dengan projek kediaman, komersial dan infrastruktur, mengesahkan kepentingan operasi majlis perbandaran dalam pembangunan hartanah negara.
Liga Perbandaran Dominika telah menunjukkan bahawa lebih daripada 70% permohonan perancangan bandar yang diterima oleh majlis perbandaran berkaitan secara langsung dengan projek pembinaan swasta.
Kesan langsung terhadap kerja dan projek
Dari sudut ekonomi, setiap permit memberi kesan kepada kos kewangan dan perancangan pelaburan. Kelewatan penggunaan tanah atau pelesenan alam sekitar selama beberapa minggu boleh menangguhkan akses kepada pembiayaan bank dan meningkatkan perbelanjaan pra-pelaburan. Pada tahun 2025, pembinaan mewakili kira-kira 13% daripada KDNK Republik Dominika, menurut angka Bank Pusat, mengukuhkan kedudukannya sebagai salah satu pemacu utama pertumbuhan ekonomi. Pemberat makroekonomi ini menjelaskan mengapa permit perbandaran merupakan pembolehubah kritikal untuk pelaburan hartanah dan dinamisme pasaran hartanah Dominika.
Adakah ini sahaja permit?
Dari sudut undang-undang, ini adalah permit struktur minimum yang diperlukan untuk membangunkan sebarang projek hartanah di Republik Dominika. Walau bagaimanapun, ini bukanlah senarai yang lengkap. Bergantung pada jenis projek, kebenaran tambahan mungkin diperlukan.
Antara yang paling biasa ialah:
- Permit perlombongan, jika terdapat pengekstrakan bahan: Direktorat Jenderal Perlombongan.
- Kebenaran alam sekitar khas, jika terdapat penimbunan tanah lembap atau campur tangan di kawasan perlindungan.
- Permit aeronautik, jika bangunan itu sangat tinggi: Institut Penerbangan Awam Dominika (IDAC).
- Pengesahan daripada Jabatan Bomba dan permit kesihatan daripada Kementerian Kesihatan Awam, jika ia melibatkan pusat membeli-belah, hospital atau kemudahan trafik tinggi.
- Permit tenaga, jika terdapat penjanaan elektrik sendiri: Superintenden Elektrik dan Suruhanjaya Tenaga Negara.
- Permit air, jika sistem itu bebas: INAPA atau CAASD.
Itulah sebabnya sistem Dominika tidak beroperasi dengan satu senarai permit sahaja, tetapi dengan model berasaskan kecekapan: setiap aktiviti mencetuskan campur tangan institusi yang ditetapkan oleh undang-undang sebagai pihak berkuasa.
Anda mungkin juga berminat dengan:
