Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, istilah gentrifikasi telah beralih daripada perbincangan akademik dan bandar kepada protes di bandar-bandar seperti Mexico City, Barcelona, dan New York, dan juga lirik oleh artis global seperti Bad Bunny. Tetapi di sebalik keghairahan budaya, fenomena ini mempunyai akibat yang sangat ketara. Di Republik Dominika, terutamanya di kawasan seperti Punta Cana dan sebahagian Daerah Nasional, gentrifikasi telah mula mengubah landskap akses kepada perumahan, baik untuk membeli mahupun menyewa.
Daya tarikan pelancong, digabungkan dengan pelaburan asing, pembangunan infrastruktur dan ledakan pelancongan hartanah, telah meningkatkan nilai tanah, harga hartanah dan sewa jangka pendek dan panjang, sekali gus secara senyap-senyap menggantikan penduduk tradisional dari kawasan ini.
Apa yang sedang berlaku di Punta Cana dan Daerah Nasional?
Di Punta Cana, pertumbuhan stok perumahan yang menjurus kepada pelancongan mewah telah memberi tekanan yang ketara ke atas pasaran hartanah. Menurut angka daripada Persatuan Pembina dan Pemaju Perumahan (ACOPROVI), purata harga setiap meter persegi di kawasan seperti Cap Cana dan Pusat Bandar Punta Cana telah meningkat lebih daripada 70% dalam tempoh lima tahun yang lalu. Peningkatan ini disebabkan oleh permintaan yang kukuh daripada pelabur asing yang memperoleh hartanah untuk sewaan jangka pendek, terutamanya melalui platform seperti Airbnb.
Di Daerah Nasional, kawasan kejiranan seperti Ciudad Nueva, Gascue, Ensanche Piantini dan El Vergel telah mengalami transformasi yang senyap tetapi pesat. Projek pembaharuan bandar, digandingkan dengan insentif cukai untuk pelaburan hotel dan kegunaan campuran, telah mendorong proses "perpindahan lembut", di mana penduduk asal terpaksa berpindah kerana ketidakupayaan mereka untuk menanggung kos sara hidup yang semakin meningkat. Menurut kajian oleh Bank Pusat, purata kos sewa di Daerah meningkat sebanyak 22% antara 2019 dan 2024, manakala di kawasan yang mempunyai permintaan pelancong yang tinggi, angka tersebut melebihi 30%.
Faktor Airbnb dan kesan domino terhadap penyewaan
Peningkatan platform sewaan jangka pendek telah memberi impak yang ketara terhadap bekalan perumahan yang tersedia untuk sewaan tradisional. Pada tahun 2023, satu kajian oleh firma Analytica mendedahkan bahawa di kawasan seperti Bávaro-Punta Cana, lebih daripada 18% inventori pangsapuri dikhaskan secara eksklusif untuk sewaan pelancong, sekali gus mengurangkan ketersediaan perumahan untuk penduduk tetap. Walaupun trend ini positif dari perspektif pulangan pelaburan, ia mewujudkan tekanan struktur terhadap permintaan perumahan.
Pelaburan langsung asing dan tekanan menaik ke atas nilai tanah
Pelaburan langsung asing (FDI) dalam sektor hartanah pelancongan Republik Dominika telah melebihi US$1.2 bilion setiap tahun sejak 2021, menurut ProDominicana. Kebanyakan pelaburan ini tertumpu di bahagian timur negara dan di sepanjang pantai utara, menghasilkan peningkatan berterusan dalam nilai tanah bandar. Di Punta Cana, harga per meter persegi di beberapa kawasan meningkat daripada US$250 pada 2018 kepada lebih US$450 pada 2024. Walaupun pertumbuhan ini merupakan tanda dinamisme ekonomi, ia juga memberikan cabaran kepada keluarga Dominika yang ingin menetap di kawasan ini.
Gentrifikasi atau pembangunan? Garis halus untuk broker dan pelabur
Bagi broker hartanah dan pemaju, fenomena ini mewakili peluang dan tanggungjawab. Ketibaan pelaburan baharu, perkhidmatan yang lebih baik, peningkatan keselamatan dan aktiviti komersial yang lebih besar adalah akibat semula jadi pembangunan bandar. Walau bagaimanapun, mengekalkan keseimbangan antara pertumbuhan dan ekuiti menjadi semakin sukar.
Dalam banyak pasaran antarabangsa, gentrifikasi telah menghasilkan tindak balas sosial, peraturan yang lebih ketat untuk sewa pelancong, dan had pelaburan asing tanpa pemastautin. Di Lisbon, sebagai contoh, lesen untuk penginapan pelancong baharu telah digantung di kawasan tertentu. Di Bandar Raya Mexico, kerajaan tempatan telah mula mengkaji semula kesan "pengusiran" kawasan kejiranan kelas pekerja seperti Roma dan Condesa.
Kesimpulan: Bolehkah kita menolak gentrifikasi?
Sebagai sebuah negara yang mempunyai ekonomi yang dipacu pelancongan, Republik Dominika tidak mampu untuk memburukkan gentrifikasi tanpa memahami nuansanya. Walaupun fenomena ini menimbulkan cabaran, ia juga menjana pekerjaan, menarik modal, memodenkan infrastruktur dan menyumbang dengan ketara kepada KDNK negara. Menurut Kementerian Pelancongan, 17.3% daripada KDNK pada tahun 2023 datang secara langsung atau tidak langsung daripada aktiviti yang berkaitan dengan pelancongan dan pembangunan hartanah berkaitan pelancongan.
Kunci bagi broker, pelabur dan pihak berkuasa terletak pada memupuk pembangunan bandar yang inklusif dengan perancangan yang bertanggungjawab, di mana kemajuan ekonomi tidak semestinya membayangkan pengasingan sosial. Jika diuruskan dengan betul, gentrifikasi boleh menjadi lebih daripada sekadar ancaman: ia boleh menjadi alat untuk transformasi positif.
