SANTO DOMINGO- Apabila menyewa hartanah, istilah "dua tambah satu" yang terkenal itu timbul, yang kadangkala menimbulkan keraguan dalam kalangan penyewa yang tidak dapat memahami formula tersebut dan bertanya tentang destinasi deposit mereka.
Undang-undang 17-88, yang mengawal peruntukan dan penggunaan deposit keselamatan dalam perjanjian sewa di negara ini, menetapkan deposit sewa selama satu hingga tiga bulan, bergantung pada tempoh yang ditetapkan dalam kontrak sewa. Ia menyatakan bahawa wang tunai yang dibayar oleh penyewa bertujuan untuk melindungi harta benda daripada potensi kerosakan fizikal dan mesti didepositkan dengan Bank Pertanian
Dua pakar memberikan pendapat mereka, menyatakan bahawa pelbagai rundingan boleh berlaku semasa proses penyewaan dan menganggarkan bahawa 90% tuan tanah tidak menyedari peraturan mengenai penggunaan deposit.
Mélido Marte, pengurus komersial Remax Metropolitana, memahami bahawa pelbagai rundingan boleh berlaku semasa proses penyewaan, bergantung pada tempoh sewaan. “Saya pernah melakukan penyewaan tanpa deposit, ia juga boleh selama sebulan, dan apabila penyewa tidak mempunyai penjamin, kami juga boleh meminta deposit yang lebih lama,” katanya.
Dia menjelaskan bahawa bulan-bulan yang mereka sebut sebagai deposit tidak lebih daripada jaminan untuk menampung pembaikan kemungkinan kerosakan yang mungkin dikenal pasti pada harta tersebut semasa penyewa menyerahkannya.
Beliau teringat bahawa Undang-undang menetapkan bahawa deposit ini mesti dibawa ke Bank Pertanian untuk dikembalikan kepada penyewa pada akhir kontrak.
"Bayaran pendahuluan biasanya dikenakan walaupun tanpa ejen yang terlibat, dan ia hanyalah soal adat. Ia dipanggil bayaran pendahuluan, tetapi saya juga pernah mengalami tunggakan bayaran sewa. Bayaran pendahuluan adalah lawan kepada sebulan tertunggak; iaitu, saya membayarnya sebelum tinggal atau menggunakannya, yang merupakan lawan kepada sebulan tertunggak. Saya berpindah masuk hari ini, dan apabila tempoh 30 hari tamat, saya membayar untuk bulan yang telah saya diami.".
Beliau berkata komisen yang dikenakan oleh penasihat biasanya adalah sewa sebulan, walaupun ia bergantung pada perjanjian dengan tuan rumah dan selalunya berkaitan dengan tempoh kontrak. "Contohnya, apabila ia kontrak kurang daripada setahun, maka komisen sewa sebulan dikenakan dan bukannya 10%. Tetapi apabila ia kontrak tahunan, komisen tersebut adalah sewa sebulan, iaitu kurang daripada 10%. Apabila ia perjanjian satu tahun, ia tidak lebih daripada bersamaan dengan 8.33% daripada sewa tahunan. Apabila menyewa selama enam atau tiga bulan, ia biasanya 10% daripada sewa bulanan, dan apabila ia Airbnb, ia juga meningkat sehingga lebih daripada 10% untuk hos," kata Marte.
Apa yang dikatakan oleh seorang peguam
Alexandra Ovalles, seorang pakar dalam undang-undang hartanah, menyatakan bahawa 90% pemilik tidak membawa deposit ke Bank Pertanian, yang menyebabkan situasi yang berlaku antara pentadbir dan penyewa.
“Deposit tersebut mesti dibawa ke Bank Pertanian dalam tempoh lima belas hari untuk melindungi harta tersebut. Dan apabila pemilik pergi untuk menerimanya, mereka mendapati ia rosak, dan mengetahui bahawa undang-undang melindungi penyewa, mereka membiarkannya begitu sahaja. Dan yang paling penting, bukannya ia tidak boleh dilakukan, tetapi prosesnya sangat panjang,” jelas peguam yang mempunyai ijazah sarjana dalam undang-undang hartanah itu.
Berkenaan bayaran pendahuluan, beliau menegaskan bahawa amalan itu berkuat kuasa apabila rumah berperabot mula disewa, bagi melindungi perabot yang dihantar bersama harta tersebut.
"Undang-undang tidak menetapkan dalam mana-mana perenggan deposit pendahuluan, sekurang-kurangnya, yang digunakan dari masa modaliti penyewaan perabot bermula yang mesti mempunyai pembaikan di luar apa yang merupakan harta itu.".
Ia menjelaskan bahawa undang-undang menetapkan deposit dan bilangan bulan sewa yang diperlukan untuk penyewa, antara satu hingga tiga bulan. Perenggan satu Undang-undang Penyewaan menyatakan:
“Dalam setiap perjanjian sewa, penyewa, pada masa membuat kontrak, hendaklah dianggap bahawa penyewa, pada masa membuat kontrak, menyerahkan kepada pemilik atau pengurus, secara tunai, nilai yang bersamaan dengan sekurang-kurangnya satu (1) bulan sewa dalam kontrak sehingga satu tahun; dua (2) bulan sewa dalam kontrak dua tahun atau satu setengah tahun dan lebih; dan tiga (3) bulan sewa dalam kontrak tiga tahun atau lebih, atau dua setengah tahun dan lebih; semuanya tanpa menjejaskan keperluan deposit penuh dalam Bank Pertanian sekiranya berlaku deposit, pendahuluan atau prabayar dengan jumlah yang lebih besar.”.
Peguam berpengalaman dari Ovalles Félix y Asociados memahami bahawa mengenakan komisen bukanlah sesuatu yang menyalahi undang-undang "kerana ia adalah kerja yang dilakukan oleh ejen dan penyewa menyedarinya; perkara penting adalah untuk memaklumkan mereka mengenainya dari awal. Adalah perlu untuk menjelaskan kepada penyewa bahawa terdapat komisen ke atas sewa, dan memandangkan ejen bukanlah pemilik, tetapi orang yang mewakili mereka, mereka mesti mengenakannya. Anda boleh meminta separuh komisen atau peratusan; itu adalah sesuatu yang anda bincangkan dengan penyewa," jelasnya.
Undang-undang lapuk
Di Republik Dominika, terdapat keperluan segera untuk mengemas kini rangka kerja kawal selia untuk penyewaan. Undang-undang Penyewaan, 17-88 yang ketinggalan zaman, bertarikh 5 Februari 1988, mengawal peruntukan dan penggunaan nilai sewa di negara ini. Ia diwujudkan untuk meminda Undang-undang 4314, bertarikh 22 Oktober 1955.
Sejak awal tahun 2018, "Undang-undang Am mengenai Sewaan Hartanah dan Pengusiran" telah dipertimbangkan dalam Kongres Kebangsaan, setelah lulus bacaan kedua di Dewan Perwakilan. Ia telah diperkenalkan oleh Wakil Henry Merán dan Demóstenes Martínez. Rang undang-undang ini telah menerima kritikan yang hebat daripada sektor hartanah.
