Apa gunanya projek yang menakjubkan dengan pemandangan laut jika hak miliknya dipertikaikan?
Apa gunanya menjual apartmen jika kontrak itu mempunyai klausa yang kesat dan pembeli dibiarkan dalam risiko?
Dan apa gunanya menjual projek jika tanah tempat ia terletak tidak ditandakan sempadannya?
Inilah soalan-soalan yang saya gunakan untuk memulakan ucaptama saya di Forum "Bawah Tanah Selamat, Pelaburan Hartanah Bersegi". Dan reaksi lebih 200 profesional yang hadir mengesahkan sesuatu bagi saya: kita semua tahu masalah ini wujud, tetapi hanya sedikit yang mengambil tindakan untuk mencegahnya.
Musuh yang kita semua abaikan
Dalam tempoh 20 tahun saya melindungi pelaburan hartanah, saya telah mengenal pasti empat ancaman berulang yang saya gelar sebagai "pemangsa kepastian undang-undang." Ini bukanlah konsep abstrak. Ia adalah masalah sebenar yang memusnahkan transaksi, merosakkan reputasi dan menyebabkan pelanggan tidak dilindungi. Dan bahagian yang paling teruk: ia boleh dielakkan sepenuhnya.
Izinkan saya berkongsi satu kes sebenar yang saya bentangkan di persidangan tersebut. Di Punta Cana, seorang pemaju telah menjual berpuluh-puluh unit tanpa mempunyai hak milik yang sah ke atas tanah tersebut. Hasilnya ialah perintah perlindungan pengguna daripada ProConsumidor untuk bayaran balik dan pampasan, dan penggunaan Undang-undang 126-02 mengenai Perdagangan Elektronik dan Undang-undang 108-05 mengenai Pendaftaran Hartanah.
Apabila seorang pelaku dalam sistem tidak menghormati kepastian hukum, ini akan menimbulkan rejim akibat.
Predator #1: Gelaran atas nama pihak ketiga atau orang yang telah meninggal dunia
Ini adalah senario klasik "jangan risau, kami akan selesaikannya nanti". Seorang pemilik rumah menjual hartanah yang masih berdaftar atas nama arwah bapa mereka, atau lebih teruk lagi, atas nama seseorang yang tidak terlibat langsung dalam transaksi tersebut.
Bahayanya: Pembeli membeli masalah yang boleh meletup apabila waris yang tidak dikenali muncul menuntut hak.
Cara melindungi diri anda: Sahkan bahawa penjual adalah pemilik berdaftar semasa. Jangan terima janji untuk "memindahkan kemudian". Hak milik mestilah atas nama anda sebelum sebarang komitmen kewangan.
Predator #2: Tanah tanpa penandaan sempadan atau peraturan petak
Menjual tanah tanpa sempadan yang jelas umpama membina di atas pasir yang beralih. Tidak penting betapa cantiknya projek itu jika asas perundangan tidak kukuh.
Bahaya: Tanpa ukur kadaster yang diluluskan, tiada kepastian tentang sempadan tanah yang tepat, tiada rejim kondominium, yang membuka pintu kepada konflik dengan jiran dan dalam senario terburuk, kemustahilan untuk mendaftarkan pemilikan bersama.
Cara melindungi diri anda: Tuntut sijil hak milik muktamad, yang telah diperibadikan dan diproses oleh Direktorat Wilayah Ukur Kadaster. Ia bukan "prosedur yang belum selesai." Ia adalah keperluan asas.
Predator #3: Hartanah Berlitigasi
Saya pernah melihat promosi untuk projek "spektakuler" apabila tanah tempat ia akan dibina terlibat dalam litigasi aktif dan hak pemilikan dicabar di mahkamah. Dan di sini saya ingin menjelaskan sepenuhnya: hartanah tersebut tidak sepatutnya berada di pasaran. Ia bukan soal "menyebutnya dalam kontrak" atau "bersikap telus," atau "memberikan sijil yang menyatakan perkara ini." Ia tidak sepatutnya dijual sehingga litigasi diselesaikan. Menjual dengan janji bahawa "litigasi akan diselesaikan sebelum penghantaran" adalah tindakan tidak bertanggungjawab sepenuhnya. Kadangkala hakim pun tidak tahu bila dan bagaimana konflik antara pihak-pihak akan diselesaikan. Dan sementara ia wujud: bank tidak akan membiayai hartanah dengan litigasi berdaftar, tiada pembeli yang termaklum akan membelinya, tiada permit, tiada lesen, tiada rejim kondominium. Anda tidak menjual hartanah. Anda menjual masalah undang-undang dengan tarikh penyelesaian yang tidak diketahui.
Dan inilah sesuatu yang ramai ejen terlepas pandang: jika anda dimaklumkan, atau dimaklumkan melalui pensijilan, bahawa tuntutan mahkamah, dan anda masih menjual hartanah tersebut, anda tidak boleh mengaku tidak tahu tentang akibatnya pada masa hadapan. Apabila projek itu tidak dibina, apabila pelanggan anda tidak menerima apa yang mereka beli, apabila pelanggan anda kehilangan pelaburan mereka, anda, sebagai ejen, adalah sebahagian aktif daripada masalah tersebut. Ketidaktahuan bukanlah pembelaan undang-undang apabila maklumat itu tersedia dan boleh diakses.
Bahaya: Hartanah yang dipertikaikan boleh bertukar pemilikan melalui perintah mahkamah. Pembeli boleh kehilangan keseluruhan pelaburan mereka jika keputusan itu memihak kepada pihak yang satu lagi. Dan ejen yang menjual hartanah tersebut mengetahui tentang masalah tersebut boleh menghadapi akibat undang-undang.
Cara melindungi diri anda: Minta sijil status sah hartanah yang dikeluarkan oleh Pejabat Pendaftaran Tanah. Dokumen ini mendedahkan sebarang lien, sekatan atau prosiding undang-undang terhadap hartanah tersebut. Dan jika ia mendedahkan litigasi: jangan jual. Noktah.
Predator #4: Projek Tanpa Kebenaran
Menjual unit dalam projek tanpa permit bangunan yang diluluskan adalah seperti bermain rolet Rusia dengan wang pelanggan anda.
Bahaya: Tanpa permit yang betul, projek itu tidak akan bermula; jika ia bermula, ia boleh dihentikan, didenda, atau dirobohkan. Pembeli dibiarkan dalam keadaan tidak menentu tanpa tarikh penghantaran dan pelaburan mereka berisiko.
Cara melindungi diri anda: Sahkan bahawa semua permit bangunan, kelulusan perbandaran dan lesen alam sekitar yang diperlukan tersedia. Jangan menjanjikan sesuatu; juallah kepastian yang disokong oleh dokumentasi.
Kontras yang mengatakan semuanya
Pada persidangan yang sama, saya berkongsi kes yang sebaliknya: seorang pemaju yang berjaya menjual 90% unitnya sebelum memulakan pembinaan dan menyiapkan projek itu 6 bulan lebih awal daripada jadual.
Perbezaannya? Semua dokumentasi adalah sempurna dari segi undang-undang dan semua permit diluluskan. Kepastian undang-undang sedang diambil tindakan.
Dua projek. Dua destinasi. Faktor penentu: menghormati kepastian undang-undang.
Kebenaran yang Menyusahkan
Semasa kuliah saya, saya mengatakan sesuatu yang menyebabkan kesunyian di dalam bilik:
"Dompet kita boleh menunggu, tetapi risiko yang kita hadapi kepada pelanggan apabila kita menjual masalah kepada mereka tidak menunggu untuk meletup"«.
Sebagai profesional dalam sektor ini, kami mempunyai tanggungjawab yang melangkaui sekadar menutup jualan. Kami adalah penjaga pelaburan terpenting pelanggan kami: rumah mereka, aset mereka, impian mereka.
Gudang perlindungan anda
Undang-undang 108-05 mengenai Pendaftaran Hartanah memberi kita empat tonggak:
- Pendaftaran hak milik: Kepastian mengenai pemilikan
- Publisiti pendaftaran: Ketelusan hak
- Ketidakbolehkuatkuasaan terhadap pihak ketiga: Perlindungan terhadap tuntutan
- Kepastian kadaster: Penentuan sempadan hartanah yang tepat
Ini adalah alat yang mesti kita gunakan dalam setiap transaksi.
Seruan untuk bertindak
Jika anda seorang ejen hartanah, pemaju atau pelabur, tanyakan kepada diri sendiri:
Adakah transaksi terakhir anda melibatkan mana-mana satu daripada empat pemangsa ini?
Jika jawapannya ya, sudah tiba masanya untuk meningkatkan standard anda. Kerana kepastian undang-undang tidak berdiri sendiri. Ia memerlukan pelaku yang komited untuk memperkukuhnya.
Dan jika kita tidak berbuat demikian, pelabur akan membawa sumber mereka ke negara lain.
Republik Dominika telah menggandakan skornya terhadap hak harta, meningkat daripada 25 kepada 56 mata antara 2016 dan 2024, mengatasi purata dunia menurut The Global Economy.
Kita ada alatannya. Kita ada rangka kerja perundangan. Kita hanya perlu menggunakannya.
Kepastian undang-undang adalah kunci utama yang membuka kunci jualan yang boleh diramal, aliran tunai yang stabil, pelanggan yang dipercayai dan reputasi yang kukuh.
Soalan terakhir: Adakah anda akan menjadi sebahagian daripada masalah atau sebahagian daripada penyelesaian?
Kerana pada akhirnya, pemangsa hanya boleh menyerang jika anda membuka pintu untuknya.
