콜롬비아와 페루의 판례를 근거로 한 헌법재판소의 최근 판결은 주거용 건물에 게시되는 연체 통지서가 기본권을 침해하지 않기 위해 충족해야 할 요건을 규정하고 있습니다
산토도밍고 – 헌법재판소는 관리비 체납 사실이 소셜 네트워크, 오디오, 비디오, 사진 등을 통해 유포되는 것은 해당 정보가 아파트 소유주 본인의 범위를 넘어 주거 단지 외부의 제3자에게까지 도달할 경우 사생활, 명예, 평판에 대한 권리를 침해하는 것이라고 판결했다.
2026년 7월 27일에 발표된 이 결정(TC/0684/26)은 라 로마나에 있는 에스트렐라 마리나 주거 단지 소유주 그룹과 인근 주민 위원회 간의 분쟁에서 비롯된 사건 파일(TC-05-2026-0032)을 해결합니다.
에스트렐라 마리나 사건에 적용하여 헌법재판소는 잘못은 체납 사실을 보고한 것 자체가 아니라, 이사회가 선택한 보고 방식과 범위에 있다고 결론 내렸습니다. 법원은 소셜 미디어에 음성, 영상, 사진을 게시한 것은 이사회의 정당한 권한 범위를 넘어선 것이라고 지적했는데, 이사회의 권한은 공동 의무 이행 현황을 다른 소유주들에게 알리는 것에만 국한된다는 것입니다.
이에 따라 그는 에스트렐라 마리나 주택단지 협회에 그러한 행위를 중단하고 다시는 반복하지 말라고 명령했습니다.
실제로 이 기준은 해당 공동주택 . 즉, 확정적이고 소송으로 이어지지 않는 채무가 있는 소유주에게 게시판이나 공용 공간에 공지하는 것은 허용되지만, 소셜 네트워크에 게시하거나 공동 소유주 외부의 사람들에게 배포하는 것은 허용되지 않습니다.
El Inmobiliario 가 2025년 5월에 인용한 전국 콘도미니엄 관리 협의회(CONACO) 자료에 따르면, 수도권 콘도미니엄의 47%가 관리비 징수에 상당한 지연을 겪고 있으며, 이러한 체납은 시설 노후화와 쓰레기 수거 및 보안과 같은 서비스 중단으로 이어질 수 있습니다.
이러한 재정적 압박 때문에 일부 이사회는 채무자를 공개적으로 비난하는 조치를 취하게 되었는데, 이번 판결이 단순한 금지와 다른 점은 헌법재판소가 모든 채무불이행 통지를 완전히 금지하지는 않았다는 것입니다.
법원은 판결 TC/0198/23에서 정립한 기준을 재확인하며, 건물의 시설물에 유지보수 채무 고지서를 게시하는 것은 채무자의 사생활 보호권을 침해하지 않는다고 명확히 밝혔습니다. 단, 해당 채무가 확정적이고 강제 집행 가능한 채무이며, 소송이 진행 중이 아닌 경우에 한합니다.
전문가 협회에 따르면 그 이유는 관리비가 공동 경비를 위한 기금을 구성하며, 이는 다른 공동 소유주들에게도 중요한 문제이기 때문입니다.
비교법
이러한 구분을 뒷받침하기 위해 헌법재판소는 비교 판례에 의존하여 콜롬비아 헌법재판소의 판례를 인용했습니다. 콜롬비아 헌법재판소는 판결 T-106/02에서 채무자 명단 공개 자체는 명예와 사생활에 대한 권리 침해에 해당하지 않는다고 판시했는데, 그 이유는 공개되는 것은 단지 관리 수수료 미납이라는 특정 사실뿐이기 때문입니다.
같은 법원은 2002년 판결을 근거로 2019년 판결 C-328에서 해당 기준을 재확인했습니다.
도미니카 법원은 페루 헌법재판소에도 항소했는데, 헌법재판소는 판결 STC 05903-2014-PA/TC에서 해당 목록의 유효성은 채무가 집행 가능해야 한다는 조건에 따라 결정되며, 채무의 존재에 대해서는 의심의 여지가 없다고 판시했습니다. 왜냐하면 해당 채무는 사법 소송의 대상이 아니기 때문입니다.
같은 판결에서 페루 법원은 콜롬비아 헌법재판소가 1997년 판결 T-630에서 채택한 세 가지 추가 기준을 제시했는데, 이는 주거 시설 관리자를 위한 실질적인 지침 역할을 합니다. 그 기준은 정보가 해당 시설의 모든 거주자와 관련되어야 하고, 개인적 또는 가족적 측면만을 기술해서는 안 되며, 전체 시설에 경제적 관련성이 있어야 한다는 것입니다.
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