Una transazione, due leggi, un bilancio che il settore non ha ancora calcolato

La legge 30-26 dà con una mano e toglie con l'altra. Elimina l'imposta di trasferimento ma introduce un'imposta sulle plusvalenze. Nessuno ha analizzato come cambierà la struttura dei costi di una tipica transazione immobiliare sotto il nuovo regime

SANTO DOMINGO – Nel mercato immobiliare dominicano, una vendita non è solo un accordo sul prezzo tra due parti. È anche una negoziazione fiscale in cui acquirente e venditore si dividono, formalmente o informalmente, esplicitamente o implicitamente nel prezzo, i costi fiscali generati dalla transazione.

Tale meccanismo non è cambiato con la Legge 30-26, che ha modificato la composizione di questi costi, e il settore sta solo ora iniziando ad elaborarlo.

La legge dà con una mano e toglie con l'altra. Da un lato, elimina gradualmente l'imposta sul trasferimento di proprietà: riducendola nel 2027 e abolindola completamente dal 2028 in poi. Dall'altro, introduce un'imposta del 10% sulle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili da parte di persone fisiche.

Il risultato netto di tale scambio non è neutrale, non è lo stesso per tutte le transazioni e non è simmetrico né per l'acquirente né per il venditore.

Modifiche fiscali nelle transazioni immobiliari

Fonti: Legge 30-26, articoli 14 e 59; Legge 173-07, articolo 7; Codice Tributario, articolo 296

La mappa dei costi prima della legge

Per evidenziare il contrasto, dobbiamo partire dalla mappa dei costi esistente prima del 18 giugno 2026.

In una transazione sul mercato secondario, dal proprietario all'acquirente, i principali costi fiscali erano tre:

• L'imposta sul trasferimento immobiliare, pari al 3% del valore dell'immobile, stabilita dall'articolo 7 della Legge 173-07 sull'efficienza della riscossione, è a carico dell'acquirente.
• L'imposta sugli immobili, pari all'1% annuo sul valore dell'immobile che eccede la soglia minima di esenzione, stabilita dalla Legge 18-88 e successive modifiche, è a carico del venditore e deve essere pagata fino al momento della vendita.
• La plusvalenza generata dalla vendita, che nel regime generale dell'imposta sul reddito è stata incorporata nel reddito del venditore e tassata con aliquota progressiva per le persone fisiche, fino al 25%, secondo l'articolo 296 del Codice Tributario.

In pratica, il mercato dominicano aveva sviluppato un meccanismo informale per ridurre tale onere: il prezzo dichiarato nell'atto spesso non corrispondeva al prezzo effettivo della transazione.

La stessa Banca Centrale della Repubblica Dominicana documenta questo comportamento nel suo documento di lavoro "Costruzione di un indice dei prezzi immobiliari per la Repubblica Dominicana", a cura di Johán Félix Rosa, in cui sottolinea come nel mercato locale sia prassi comune registrare le transazioni omettendo alcuni dettagli rilevanti, o in modo errato, al fine di evitare il pagamento delle tasse o di ridurre gli oneri relativi a tale transazione.

Questo comportamento ha ridotto artificialmente la base imponibile, ma ha creato rischi legali per entrambe le parti.

La mappa dei costi dopo la legge

La legge 30-26 riorganizza in modo significativo tale mappa:

• Per l'acquirente: l'articolo 59 riduce gradualmente l'imposta unificata sulle transazioni immobiliari tassata dalla legge sulla registrazione e conservazione dei mutui, non il trasferimento diretto del 3% previsto dalla legge 173-07, che rimane in vigore fino a quando non verrà espressamente abrogata o modificata.

Tale distinzione è tecnicamente rilevante e non è stata chiarita nel testo della legge né nelle successive comunicazioni ufficiali. Il settore dovrà verificare con la DGII (Direzione Generale delle Entrate) se le due imposte coesistono o se una sostituisce l'altra in una transazione di vendita diretta.

• Per il venditore: il nuovo articolo 296-1 del Codice Tributario introduce un'imposta del 10% sulle plusvalenze, da versare in un'unica soluzione, in sostituzione della tassazione progressiva prevista dall'ISR.

Per un venditore che, secondo il sistema precedente, avrebbe pagato le tasse all'aliquota marginale più alta, pari al 25%, la riduzione del 10% rappresenta una diminuzione significativa.

Per un venditore a basso reddito che pagava le tasse nelle fasce di aliquota più basse, l'impatto potrebbe essere neutro o maggiore, a seconda di come i regolamenti definiscono la base imponibile.

La variabile che modifica l'equazione

L'analisi dell'effetto netto non può essere completata poiché la legge non definisce la base imponibile della nuova imposta sulle plusvalenze, punto centrale della seconda parte di questa serie.

Ciò che si può tuttavia stabilire è che l'effetto complessivo sul costo totale di una transazione dipende da tre variabili: il prezzo dell'immobile, il tempo trascorso dall'acquisto originario e il modo in cui la normativa definisce la plusvalenza imponibile.

Per illustrare ciò con uno scenario basato sul testo di legge vigente, senza tuttavia risolvere l'incognita della base imponibile, si consideri una transazione sul mercato secondario per un immobile del valore di 200.000 dollari USA (circa 12.000.000 di dollari dominicani al tasso di cambio di riferimento della BCRD di giugno 2026).

Con il sistema precedente: l'acquirente pagava RD$360.000 per l'imposta di trasferimento del 3%. Il venditore, se il profitto fosse stato di RD$4.000.000 e tassato con l'aliquota del 25% sull'imposta sul reddito, avrebbe pagato RD$1.000.000. Costo fiscale totale della transazione: RD$1.360.000, più spese notarili e di registrazione.

Secondo il regime della Legge 30-26 del 2027: l'acquirente pagherebbe comunque il 3% previsto dalla Legge 173-07, salvo chiarimenti da parte della DGII, e il venditore pagherebbe il 10% sulla plusvalenza.

Se la base imponibile fosse la stessa, pari a RD$4.000.000, l'imposta sarebbe di RD$400.000, con una riduzione di RD$600.000 rispetto al regime precedente.

A partire dal 2028, con l'abolizione dell'imposta sui mutui, entrerà in vigore l'agevolazione per l'acquirente.

Questo scenario è illustrativo e provvisorio. L'effetto effettivo dipende dalla definizione normativa della base imponibile.

Come questo si traduce nel prezzo negoziato

Nel mercato immobiliare dominicano, come nella maggior parte dei mercati della regione, le spese di chiusura sono oggetto di negoziazione tra le parti. Quando queste spese vengono ridistribuite, l'equilibrio dei prezzi si sposta.

Lo scenario più probabile nel breve termine è che i venditori abbassino il loro prezzo minimo, dato che l'aliquota del 10% risulterà effettivamente inferiore alla precedente, lasciando spazio alla negoziazione.

Questo adeguamento potrebbe tradursi in prezzi di chiusura leggermente più accessibili sul mercato secondario. Tuttavia, questo effetto dipende da un calcolo ragionevole della base imponibile del 10%, che, ancora una volta, si ricollega alle normative in fase di approvazione.

La Banca Centrale ha comunicato nei suoi Risultati Preliminari gennaio-dicembre 2025 che i prestiti erogati dal sistema finanziario per l'acquisto di abitazioni sono cresciuti del 13,2% in quell'anno, raggiungendo i 461.356,5 milioni di pesos dominicani.

Questi dati confermano che la domanda di finanziamenti immobiliari rimane elevata. Un mercato secondario con un carico fiscale inferiore per i venditori potrebbe contribuire a sbloccare l'offerta di immobili attualmente trattenuti dai proprietari che evitano di vendere per non incorrere nel precedente onere fiscale.

Cosa deve sapere il settore prima della chiusura

Fino a quando non saranno in vigore le normative, qualsiasi analisi del costo netto di una transazione è provvisoria. Tuttavia, ci sono domande che acquirenti, venditori e agenti immobiliari possono e dovrebbero porsi fin da ora.

• Il venditore: Quanto ho pagato originariamente, in quale anno e con quale documentazione? Ho apportato migliorie documentate? L'immobile è la mia residenza principale e, in caso di vendita, reinvestirò l'intero importo in una nuova residenza principale entro sei mesi? Ho più di 65 anni?
• Acquirente: L'imposta di trasferimento del 3% prevista dalla Legge 173-07 si applica a questa transazione in aggiunta all'imposta prevista dall'articolo 59 della Legge 30-26, oppure una sostituisce l'altra? L'immobile ha una classificazione Confotur valida? Sto acquistando dal costruttore originario (prima vendita) o sul mercato secondario?
• Entrambi: Qual è la struttura fiscale concordata? Chi si fa carico di ciascun costo? E questo è riportato nel contratto?

A queste domande non esistono ancora risposte complete. Ma porsele fa la differenza tra un'operazione strutturata e una che genera sorprese fiscali sei mesi dopo la chiusura.

Fonti consultate:

• Legge n. 30-26 sulle misure per la crescita economica, la semplificazione fiscale e l'attenuazione della crisi internazionale, articoli 14 (nuovo articolo 296-1 del Codice Tributario) e 59, promulgata il 18 giugno 2026.
• Legge n. 173-07 sull'efficienza della riscossione delle imposte, art. 7. Direzione generale delle imposte interne. dgii.gov.do
• Legge n. 18-88 sull'imposta sugli immobili e successive modifiche. Direzione generale delle imposte interne.
• Codice Tributario della Repubblica Dominicana, Titolo II, Artt. 289 e 296. Direzione Generale delle Imposte Interne.
• Banca Centrale della Repubblica Dominicana. Risultati preliminari dell'economia dominicana gennaio-dicembre 2025, febbraio 2026. Prestiti immobiliari: 461.356,5 milioni di RD$, variazione annua +13,2%.
• Banca Centrale della Repubblica Dominicana. "Costruzione di un indice dei prezzi delle abitazioni per la Repubblica Dominicana". Johán Félix Rosa, Dipartimento di Programmazione Monetaria e Studi Economici. Documento di lavoro, agosto 2021.

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