SANTO DOMINGO – Il progetto di legge sugli affitti immobiliari e sugli sfratti, attualmente al vaglio di una commissione speciale della Camera dei Deputati, creerebbe una giurisdizione specializzata che consentirebbe lo sfratto degli inquilini morosi entro un periodo non superiore a 60 giorni, con regolamenti che designano un giudice di pace e un ispettore speciale per le operazioni di locazione, ha sottolineato questo fine settimana l'avvocata Luz del Alba Rodríguez.
“Verrà istituita una giurisdizione specializzata che consentirà di procedere allo sfratto degli inquilini morosi entro un periodo massimo di due mesi, e la normativa designerà un giudice di pace e un ispettore speciale che si occuperanno esclusivamente di questioni relative agli affitti”, ha sottolineato la specialista in diritto civile e procedurale civile durante la sua presentazione al Master Real Estate Agent, svoltosi sabato scorso.
Ha sottolineato che la legge presentata lo scorso anno dal Presidente della Camera dei Rappresentanti, Alfredo Pacheco, elimina i "famosi tre depositi", che, pur non essendo previsti dalla legge, erano diventati prassi comune nelle transazioni di locazione nella Repubblica Dominicana. Il nuovo disegno di legge prevede un solo deposito.
Un altro aspetto che Rodríguez ha evidenziato come nuovo nel documento è che il prezzo dell'affitto viene stabilito dalle parti, non dal mercato, mentre le spese legali saranno ripartite tra proprietario e inquilino.
"L'obiettivo è garantire i diritti e i doveri sia del proprietario che dell'inquilino, abrogando vecchie prassi, come ad esempio il versamento di un deposito aggiuntivo a intermediari o mediatori al momento della stipula del contratto di locazione, e stabilisce che: 'quando è previsto il pagamento di una commissione immobiliare per la gestione della locazione, la responsabilità del suo versamento spetterà al proprietario o al suo rappresentante legale, a condizione che quest'ultimo abbia incaricato l'agenzia di gestione', si legge nel documento.
Secondo la sua spiegazione, il progetto di legge sugli affitti rappresenta un passo avanti per gli agenti immobiliari, poiché, se approvato, lo Stato riconoscerebbe la transazione immobiliare, che, a suo avviso, è il risultato dell'impegno e del lavoro del settore.
Durante la sessione di formazione, l'esperto ha evidenziato i motivi per cui un agente immobiliare deve conoscere gli aspetti legali: individuare gli immobili che rappresentano opportunità e sono facili da vendere grazie al loro status giuridico, nonché gestire dubbi e punti deboli dell'immobile in relazione alla documentazione richiesta.
Rodríguez ha condiviso con gli oltre 80 partecipanti i dettagli della due diligence e gli aspetti che gli agenti immobiliari dovrebbero esaminare a tal proposito durante il processo di transazione.
"Verifica la storia del titolo di proprietà, accertandoti che il venditore abbia il pieno diritto di concludere la transazione. Esamina eventuali gravami o vincoli per conoscere lo stato legale attuale dell'immobile e accertati che non vi siano ipoteche, servitù o altri tipi di restrizioni.".
L'uso e il possesso sono stati indicati come ulteriori elementi da tenere in considerazione, così come la zonizzazione e i regolamenti per accertarsi che non vi siano restrizioni che ne limitino l'uso precedente, e per ottenere il valore di mercato dell'immobile tramite una perizia effettuata da un professionista del settore.
Il professionista legale ha inoltre citato la verifica dell'assenza di oneri fiscali e la verifica che l'immobile si trovi entro i riferimenti e le coordinate del titolo e che la superficie descritta corrisponda.
Conosci il contratto
Nel suo libro "Master Real Estate Agent", Luz del Alba Rodríguez ha descritto in dettaglio le tipologie di contratti coinvolti in una transazione immobiliare, sottolineando che il contratto di compravendita è l'unico previsto dal codice civile dominicano, mentre il contratto di separazione non compare in alcun documento.
«L'accordo di separazione non prevede una vendita; non è chiaro da dove iniziare e non esiste giurisprudenza che lo supporti come contratto. Gli altri due consentono di depositarlo presso il registro immobiliare e di bloccare la proprietà», ha spiegato.
I dettagli relativi al contenuto di un contratto, come l'oggetto, le modalità di pagamento, i tempi di consegna, la descrizione precisa del bene da consegnare, le clausole di recesso e gli eventuali aumenti di prezzo dei materiali, sono stati illustrati durante la presentazione dallo specialista che ha inaugurato la giornata di formazione.
"Se quest'ultimo punto non è specificato nel contratto, l'impresa di costruzioni non può aumentare il valore dell'immobile; sono cose che gli agenti immobiliari devono sapere per tutelare i diritti dei loro clienti.".
Contratto di locazione
Secondo Rodríguez, cinque elementi fondamentali che non possono mancare in un contratto di locazione: esaminare l'immobile per accertarsi che sia in perfette condizioni.
Verifica la storia creditizia dell'inquilino e la sua capacità di pagamento. Chiarisci il prezzo dell'affitto e la durata del contratto, determina la destinazione d'uso dell'immobile (se commerciale) e comprendi i motivi di sfratto.
Riguardo alle truffe immobiliari, Rodríguez ha spiegato che il codice penale le disciplina e che, una volta ricevuta la commissione, l'agente immobiliare diventa parte del processo e delle indagini. "Poiché la mia responsabilità come agente immobiliare è quella di verificare tutto ciò che sto per vendere, io, in qualità di agente, posso citare in giudizio l'impresa di costruzioni, e questo rientra nella responsabilità civile o penale a cui un agente può essere soggetto nella Repubblica Dominicana".
