SANTO DOMINGO - Nel fascicolo relativo alla richiesta di misure coercitive attuate dalla Procura della Repubblica in merito alla presunta frode immobiliare perpetrata dalla Novasco Real Estate, figurano numerosi nomi di agenti e agenzie immobiliari, dai cui conti bancari sarebbero state effettuate transazioni.
Dai neofiti agli agenti immobiliari veterani che hanno venduto unità nei suddetti progetti, ad altri che hanno investito approfittando dell'"affare" dei prezzi degli appartamenti offerti a somme ridicolmente basse, pur sapendo che le cifre dell'attuale mercato immobiliare non corrispondono all'importo fissato da tali sviluppi.
Le mancanze dei venditori che non esercitano la dovuta diligenza emergono in modo lampante in casi come quello più recente, che riguarda oltre 18.000 dollari che gli imputati avrebbero ricevuto da più di 120 acquirenti. La Procura ha arrestato tre presunti complici, mentre un quarto è tuttora latitante.
El Inmobiliario ha consultato Reyna Echenique, consulente immobiliare di lunga esperienza e specialista in diritto immobiliare, in merito alle precauzioni che un agente immobiliare dovrebbe adottare nella vendita di un immobile, al fine di evitare di incorrere in situazioni ingannevoli.
Reyna Echenique. (FONTE ESTERNA).
Basandosi sulla sua conoscenza del diritto dominicano, e in particolare dei tre pilastri giuridici delle transazioni immobiliari (il Codice Civile dominicano, la Legge 108-05 sulla registrazione immobiliare e la Legge 358-05 sulla tutela dei consumatori), l'Amministratore Delegato di Echenique Group ha condiviso il seguente protocollo:
Verificare la proprietà e lo stato legale dell'immobile tramite:
- Certificazione dello stato giuridico dell'immobile per confermare l'assenza di impedimenti legali
- Certificato di proprietà o lettera di conferma aggiornata
- Se hai un mutuo, verifica la sua situazione
- Nel caso di proprietari coniugati, accertarsi del consenso di entrambi i coniugi
Eseguire la dovuta diligenza del venditore:
- Documenti di identità validi
- Nel caso di una persona giuridica, verificare i documenti societari, le procure, i verbali delle riunioni e la certificazione del pagamento delle imposte sul patrimonio
- Compilare il modulo KYC (Know Your Client) ai sensi della Legge 155-17 contro il riciclaggio di denaro (modulo Know Your Supplier per il venditore)
Ispezione fisica dell'immobile:
- Verificare le effettive condizioni dell'immobile
- Verificare che corrisponda alla documentazione
- Nel caso di terreni, è preferibile far eseguire un rilievo da un geometra esperto
Riguardo alla vendita di immobili a prezzi inferiori a quelli di mercato, ha affermato che tale pratica può comportare diversi rischi legali:
- Potrebbe configurarsi come frode se vi è inganno intenzionale
- Potrebbe violare la legge 155-17 contro il riciclaggio di denaro se utilizzata per eludere i controlli
- Genera responsabilità civile per danni ai sensi dell'articolo 1382 del Codice civile
- Ciò potrebbe costituire una pratica sleale ai sensi della legge 358-05 sulla tutela dei consumatori
Riguardo alle implicazioni legali per gli agenti immobiliari coinvolti in progetti ingannevoli, ha affermato che potrebbero incorrere in:
- Responsabilità civile per danni (art. 1382 Codice Civile) qualora venga provato che non è stata esercitata la dovuta diligenza
- Responsabilità penale qualora venga provata la complicità nella frode
- Sanzioni amministrative per violazione della legge 155-17
- perdita di reputazione
- Responsabilità condivisa nella restituzione dei titoli ai sensi della legge 358-05
Per prevenire nuovi casi, lo specialista raccomanda:
- Implementare rigorosi protocolli di due diligence:
- Verifica accurata della documentazione legale
- Valutazione professionale dell'immobile
- Verifica dei precedenti del fornitore/sviluppatore
- Documentare tutte le transazioni:
- Mantenere una documentazione completa
- Utilizzare contratti scritti dettagliati
- Conservare la prova di tutte le comunicazioni
- Formazione continua:
- Aggiornamento sulla normativa immobiliare
- Formazione sull'individuazione delle frodi
- Conoscenza delle leggi antiriciclaggio
- Stabilire politiche chiare:
- Procedure di verifica standardizzate
- Limiti minimi di prezzo secondo il mercato
- Protocolli per la segnalazione di transazioni sospette
“Queste raccomandazioni si basano sul quadro giuridico dominicano, in particolare sulla Legge 108-05 sulla registrazione immobiliare, sul Codice civile, sulla Legge 155-17 contro il riciclaggio di denaro e sulla Legge 358-05 sulla tutela dei consumatori”, ha concluso Echenique.
