SANTO DOMINGO– Il 21 novembre 1958 è la data in cui la Legge 5038 sui condomini . Sono trascorsi quasi 67 anni da allora, il che significa che si tratta di una legge che non anticipa le attuali situazioni del settore immobiliare.
Lo ha rivelato l'avvocato Israel López durante un'intervista al programma "La Ventana de El Inmobiliario", dove ha riconosciuto che questo quadro giuridico necessita urgentemente di una riforma.
Lo specialista in diritto immobiliare ha sostenuto che uno degli aspetti più critici dell'aggiornamento della legge dovrebbe essere la ricerca di soluzioni pratiche e agili ai conflitti quotidiani tra vicini.
Oltre a includere figure moderne, ha sottolineato che non è ragionevole che una controversia sui rumori molesti richieda un tribunale, avvocati e udienze, quando potrebbe essere risolta dall'amministrazione condominiale.
“È inaccettabile che per risolvere una situazione del genere si debba occupare un tribunale, assumere avvocati, attendere le udienze, rispettare le scadenze, subire rinvii e subire ritardi giudiziari. In altre parole, credo che si tratti di un processo molto lungo e burocratico per risolvere un conflitto che, forse, potrebbe essere risolto in un modo diverso, più semplice, attraverso l'amministrazione”, ha spiegato.
Un'altra osservazione fatta da López riguardava la mancanza, in questa legge composta da 44 capitoli, di un'introduzione e di un preambolo che ne forniscano il contesto. Inoltre, ha notato che non include nemmeno i preamboli.
Azioni legali contro i “proprietari inadempienti”
Israel López ha spiegato che la legge stabilisce una procedura "chiara" per il recupero delle spese condominiali non pagate . Ha precisato che, tramite un incontro, è possibile individuare l'appartamento moroso e informare il proprietario del ritardo e dell'importo dovuto.
"Se ignorano questo aspetto, verrà registrato un privilegio presso l'ufficio del catasto, presso il registro immobiliare, a favore del consorzio di proprietari di quell'immobile", ha sottolineato.
L'avvocato ha aggiunto che, qualora il proprietario continui a non pagare il debito nonostante la notifica, l'associazione dei proprietari di immobili è autorizzata ad avviare una procedura di pignoramento immobiliare. Tale procedura, condotta in nome del condominio, può culminare nella vendita pubblica dell'immobile al fine di recuperare la somma dovuta.
Nel discutere la questione dell'interruzione del servizio, lo specialista è stato molto chiaro nella sua spiegazione. Ha precisato che, sebbene "sia possibile", è una cosa "non da fare" perché illegale.
“La questione dell’interruzione dei servizi non dovrebbe essere… In realtà, esiste una sentenza della Corte Costituzionale che stabilisce che i servizi non dovrebbero essere interrotti perché sono diritti fondamentali: il diritto all’acqua e il diritto all’elettricità. Non appena si interrompono i servizi, si perde il godimento, l’uso e il possesso della proprietà”, ha spiegato.
Alla luce di questo scenario, l'avvocato ha commentato che l'alternativa legale per risolvere i conflitti relativi al mancato pagamento di servizi comporta l'avvio di un procedimento giudiziario "lungo, complesso e costoso"
“Per trovare una soluzione al tuo problema, devi affrontare un lungo iter legale perché devi assumere avvocati e rispettare le scadenze. Nel frattempo, devi sborsare una somma considerevole di denaro per avviare il procedimento, ma devi anche attendere udienze e rinvii. In altre parole, si tratta di processi lunghi. Le procedure legali sono traumatiche nella Repubblica Dominicana”, ha lamentato.
Come affrontare il furto di fondi nei condomini
Un altro tema discusso durante l'intervista, condotta da Ana María Ramos, direttrice del El Inmobiliario, è stato quello delle irregolarità e delle appropriazioni indebite di fondi nell'amministrazione dei condomini.
In caso di furto, ha spiegato lo specialista in diritto immobiliare, il primo passo consiste nel convocare una riunione o un'assemblea da parte dell'associazione dei proprietari per identificare e documentare le irregolarità.
Una volta individuato un problema, è necessario richiedere un rendiconto dettagliato sulla gestione delle risorse. Se l'utilizzo dei fondi non è giustificato, è possibile presentare una denuncia alla procuraper avviare un'indagine e accertare le responsabilità.
Se venisse provata l'appropriazione indebita del denaro destinato al mantenimento, l'avvocato ha sostenuto che si configurerebbe il reato di "abuso di fiducia", il che consentirebbe l'avvio di un procedimento penale.
Costi di manutenzione: sono sufficienti?
Infine, López ha affrontato la questione dei costi di manutenzione nel paese. Inizialmente ha affermato che gli importi attuali "sono molto bassi". Tuttavia, ha riconosciuto che questi possono variare a seconda delle caratteristiche e dei servizi offerti.
A tal proposito, l'esperto ha spiegato che ogni condominio dovrebbe considerare, oltre alle spese fisse, almeno un ulteriore 20% destinato al risparmio dell'associazione dei proprietari.
"La realtà nella Repubblica Dominicana è che i condomini hanno un deficit economico, ed è per questo che vediamo molti edifici che sono molto trascurati all'esterno", ha affermato.
L'avvocato ha sollevato la necessità di adeguare le spese di manutenzione, mediante un aumento, al fine di garantire il buon stato dei servizi e la conservazione degli immobili, sia a scopo di locazione che di vendita.
Affitti a breve termine nella Repubblica Dominicana
Nonostante siano trascorsi anni dalla sua promulgazione, l'avvocato ha riconosciuto che la legge sui condomini disciplina la questione degli affitti a breve termine nel paese, come ad esempio Airbnb.
Ha spiegato che, tramite assemblee convocate dal consorzio, i proprietari possono stabilire regolamenti per decidere se consentire o meno al proprio condominio di operare con questo tipo di affitto.
A tale proposito, ha chiarito che l'inserimento esplicito della questione degli affitti a breve termine nella legge contribuirebbe a risolvere l'ambiguità esistente nel quadro normativo.
Secondo lo specialista, ciò consentirebbe loro di superare le difficoltà che molti condomini incontrano nel convocare le assemblee e nell'aggiornare i propri regolamenti, aspetto fondamentale per disciplinare questo modello di business attualmente in forte espansione.
"Con la legge 5038 del 1958, attraverso i regolamenti e le decisioni prese dall'assemblea condominiale, possiamo stabilire se il condominio accetta o meno gli affitti a breve termine, ma tutto dipenderà dalla finalità per cui è stato realizzato il progetto immobiliare", ha affermato.
Per saperne di più su questa intervista, vi invitiamo a guardare il nuovo episodio di “La Ventana de El Inmobiliario”sul nostro canale YouTube.
