SANTO DOMINGO.-Majorie Hasbun, esperta nella gestione di immobili per affitti a breve termine, ritiene che questo mercato nella Repubblica Dominicana sia stato "cannibalizzato" da persone che entrano nel settore, arrivando persino a fissare tariffe non corrispondenti alla realtà e che danneggiano l'attività.
«È successo qualcosa, e cioè il problema della cannibalizzazione del mercato. Ci sono persone che, semplicemente affittando, hanno danneggiato il mercato svalutandolo, fissando prezzi assurdi per il tipo di immobile che possiedono e per la zona in cui si trova», risponde in un'intervista a El Inmobiliario, in merito alle lamentele pubblicate su questo portale sui problemi affrontati dalle famiglie con chi affitta tramite Airbnb.
Egli osserva che gli ospiti ovviamente vanno dove ci sono vantaggi economici e che forse la clientela attratta non è l'ideale. O forse non viene effettuato il necessario processo di verifica per determinare se un ospite è adatto. "Non tutti prendono le precauzioni necessarie perché, come host, puoi vedere se un ospite, ad esempio, ha recensioni precedenti, se ha rispettato le regole, se ci sono segnalazioni nelle recensioni di comportamenti scorretti o se ha partecipato ad attività proibite. Dipende molto dall'host e da come gestisce gli affitti a breve termine nella sua proprietà", ha affermato Hasbun.
L'esperta ha conseguito una laurea in Gestione Alberghiera con specializzazione in Marketing presso la Pontificia Università Cattolica Madre y Maestra, dove si è laureata nel 2017. Da allora, afferma, è coinvolta nel settore turistico. La sua azienda, Behosted, gestisce immobili per affitti a breve termine.
Per quanto riguarda la questione degli affitti a breve termine misti, in cui sono presenti anche persone residenti negli edifici, egli ritiene che sia una questione di competenza dell'amministrazione condominiale e delle imprese di costruzione, e che i proprietari dovrebbero valutarla al momento dell'acquisto di un immobile.
"Capisco che questi casi si verificano soprattutto in zone residenziali più vecchie, dove non esistevano queste normative perché il mercato non era così sviluppato come lo è ora, e non è in costante crescita. Quindi ora c'è questo tipo di shock, e capisco che si stiano prendendo provvedimenti in base alle conseguenze di questa situazione", ha sottolineato.
Sostiene che esistono immobili che non consentono ai nuovi proprietari di affittarli tramite Airbnb.
Il regolamento
Hasbun ritiene che la regolamentazione dei redditi a breve termine nella Repubblica Dominicana sia imminente e che "se ne discuta da tempo, credo addirittura che all'inizio dell'anno ci fossero già notizie secondo cui sì, è già un dato di fatto che le tasse sui redditi a breve termine saranno aumentate a causa del problema della concorrenza sleale".
Ritiene che la misura avrebbe un impatto sul mercato perché modificherebbe sicuramente il prezzo finale per gli ospiti, trattandosi di un costo aggiuntivo. "Dovremmo ripensare alla questione, magari abbassando un po' il prezzo dell'affitto, o semplicemente adattarci, come facciamo con tutto il resto, perché in altri Paesi gli affitti a breve termine sono tassati da molto tempo, praticamente fin dall'inizio.".
Attività stagionale
Un consiglio che Hasbun dà ai potenziali investitori è di tenere a mente che questo è un mercato fortemente dipendente dalle stagioni. "È un mercato molto stagionale; non si può garantire un reddito mensile. È estremamente variabile. Ci sono periodi di alta e bassa stagione e, per operare in modo efficiente e avere successo in questo settore, bisogna adattarsi alla domanda e alle stagioni. Questo si fa studiando costantemente il mercato, osservando come fluttuano le tariffe e i tassi di occupazione e come si evolve la domanda. Quindi, ci si adatta per mantenere un buon tasso di occupazione e avere successo", sottolinea.
Un aspetto particolarmente apprezzabile è la possibilità offerta al cliente, al termine del soggiorno, di valutare la propria esperienza, dall'arrivo alla pulizia, fino a tutti gli elementi importanti che le persone prendono in considerazione quando prenotano una struttura.
"Ecco perché è così importante operare in modo efficiente, perché le recensioni ci influenzano sia positivamente che negativamente a seconda del commento. Allo stesso modo, noi host possiamo valutare gli ospiti perché, così come ci sono ospiti corretti che rispettano le regole, ce ne sono altri che non lo fanno, e noi abbiamo la possibilità di valutarli. Questo è importante per gli altri host quando un loro ospite indesiderato richiede di prenotare una delle loro proprietà, in modo che possano leggere la nostra recensione e decidere se accettare o meno quel tipo di ospite.".
Hasbun raccomanda a chiunque stia pensando di investire di studiare attentamente la zona e osservare l'andamento della domanda. "Sono molto schietta e lo dico sempre: se state pensando di accendere un prestito di un milione di dollari per acquistare e arredare un immobile in modo da poterlo ripagare e avere ancora soldi extra ogni mese, beh, se questo è un sacrificio che siete disposti a fare, non fatelo, perché è molto imprevedibile. È vero che ci saranno mesi in cui potrete raggiungere quell'obiettivo, ma ce ne saranno altri in cui potreste non riuscirci, perché non tutte le stagioni sono di alta stagione; è molto imprevedibile", sottolinea.
