"Dove nessuno paga la manutenzione, non c'è ordine, non c'è sicurezza, l'immobile si deprezza, già solo a guardarlo dall'esterno è disgustoso, e quando vogliono venderlo, nessuno lo compra o sono costretti a venderlo per una miseria.".
SANTO DOMINGO - L'avvocata specializzata in diritto immobiliare Reyna Echenique afferma che il 70% dei residenti nei condomini non paga le spese condominiali perché crede di essere responsabile solo della propria area e non di quella altrui, senza considerare che tale pagamento rappresenta la garanzia del proprio investimento e del proprio godimento dell'immobile.
L'esperto, di Echenique y Asociados, che è anche consulente immobiliare, afferma che le persone desiderano vivere in appartamenti, data la sicurezza e il comfort che questi offrono, ma sono completamente all'oscuro delle implicazioni della Legge 5038 sui condomini e della sua portata.
"Dove nessuno paga la manutenzione, non c'è ordine, non c'è sicurezza, l'immobile si deprezza, solo a guardarlo dall'esterno ti vengono i brividi, e quando vogliono venderlo, nessuno lo compra o sono costretti a venderlo per una miseria", afferma il veterano con autorevolezza e competenza.
Racconta di essere a conoscenza di situazioni in cui ai proprietari, a causa del mancato pagamento delle spese condominiali, è stato registrato un "diritto di proprietà condominiale", di cui il proprietario viene a conoscenza solo quando va a vendere l'immobile e richiede la certificazione del suo status legale.
La “registrazione del privilegio condominiale” si riferisce a quanto stabilito dall’articolo 33 della legge 5038, che tutela il consorzio dei proprietari del complesso residenziale in modo che, se necessario, l’immobile possa essere pignorato nei confronti del debitore.
“Ovviamente, il debito deve essere saldato immediatamente, senza sconti né accordi, perché nessun acquirente acquisterebbe un immobile gravato da debiti, tanto meno di questo tipo, ignorando così le gravi conseguenze per il proprietario, inclusa la perdita della proprietà”, spiega l'esperto.
Il primo fattore che Echenique cita come motivo principale per cui le persone non pagano le spese condominiali è "la mancanza di conoscenza" della legge sui condomini. "Acquistano l'immobile, leggono la clausola nel contratto e non la capiscono perché non si rivolgono a un legale per comprenderne la portata.".
L'avvocato suggerisce che, al momento dell'acquisto di un immobile, acquirenti, investitori e proprietari dovrebbero informarsi a riguardo e, qualora il loro consulente immobiliare non sia un avvocato, dovrebbero rivolgersi a un professionista legale esperto in materia di diritto immobiliare, per farsi spiegare tutti i dettagli del contratto e le sue conseguenze.
"Spiegate loro che, oltre a essere proprietari del loro appartamento, sono anche comproprietari delle aree comuni, come previsto dalla Legge 108-05, che ha modificato la Legge sul Condominio, e che pertanto sono legalmente obbligati ad adempiere ai propri doveri, tra cui il pagamento delle spese condominiali. In caso di inadempienza, gli altri proprietari interessati, che costituiscono il consorzio di proprietari per conto del condominio, possono iscrivere un'ipoteca sul loro certificato di proprietà (che funziona come un'ipoteca privilegiata), esigibile per legge", ha dichiarato Echenique.
Per quanto riguarda le conseguenze che ricadono su chi non paga le spese condominiali, si sostiene che la registrazione del privilegio condominiale conferisce al condominio un diritto reale, opponibile al moroso, garantendo così il pagamento delle quote non versate destinate alla manutenzione delle aree comuni.
"Ciò è confermato dalla Legge 108-05 sulla Registrazione Immobiliare, all'articolo 100, paragrafo IX, che recita testualmente: 'Le rate scadute e non pagate delle spese condominiali comuni godono del privilegio previsto dalla Legge Condominiale. Vale a dire, dopo la registrazione di tale privilegio, si acquisisce un titolo esecutivo, sufficiente per procedere al pignoramento dei beni mobili dopo aver esaurito i meccanismi legali'", sottolinea lo specialista.
Si conclude che il mancato pagamento delle spese di manutenzione delle aree comuni comporta gravi sanzioni che possono portare il proprietario a perdere la proprietà dell'immobile.
