SANTO DOMINGO - Poiché il disegno di legge sugli affitti immobiliari e gli sfratti era scaduto al Senato al termine della sessione legislativa ordinaria, venerdì 25 di questo mese, la Camera dei Deputati lo ha riapprovato in seconda lettura, e ora passerà nuovamente al Senato per l'esame.
La proposta ha dovuto essere presentata da zero alla Camera dei Deputati, dove è stata sottoposta dal suo presidente Alfredo Pacheco, che ne è anche l'autore.
Ora il disegno di legge passa al Senato, dove è stato accantonato la settimana scorsa per mancanza di voti sufficienti all'approvazione, poiché alcuni membri della camera alta hanno richiesto del tempo per studiarlo.
Dopo aver ascoltato le proposte dei rappresentanti delle istituzioni legate al settore degli affitti immobiliari, i deputati hanno apportato diverse modifiche al testo legislativo, tenendo conto dei suggerimenti di enti quali l'Associazione Dominicana dei Costruttori e Promotori Immobiliari (Acoprovi), l'Associazione delle Banche Multiple della Repubblica Dominicana (ABA), l'Associazione degli Hotel e del Turismo (Asonahores), l'Associazione Dominicana del Turismo Immobiliare (ADETI), l'Associazione degli Agenti e delle Società Immobiliari (AEI), tra gli altri.
Principali articoli modificati nella Camera dei Deputati
Circa 20 articoli del disegno di legge sugli affitti immobiliari e sugli sfratti sono stati modificati dalla Camera dei Deputati, dopo la sua approvazione in seconda lettura venerdì 18 di questo mese da parte di tale organo legislativo, che ha accolto la maggior parte delle osservazioni formulate da enti della vita nazionale legati al settore immobiliare.
Il provvedimento legislativo, redatto dal presidente della Camera dei Deputati, Alfredo Pacheco, mira ad adeguarsi al nuovo mercato, dato che quello attuale risale al 1959.
La commissione speciale presieduta dal deputato Amado Díaz ha tenuto audizioni pubbliche il 25 giugno, durante le quali sono intervenuti i rappresentanti di diverse istituzioni, i quali hanno presentato le proprie proposte al fine di rafforzare la proposta e realizzare uno strumento funzionale sia per i proprietari che per gli inquilini.
Dopo aver analizzato le opinioni delle diverse parti interessate, la commissione ha modificato circa 20 articoli. Tra questi:
Articolo 2 : Il paragrafo sei è stato modificato in paragrafo quattro e recitava: "Affitti di case o appartamenti per periodi inferiori a trenta giorni". Ora è il paragrafo quattro e recita: "Affitti di immobili per scopi turistici o ricreativi, per periodi non superiori a novanta giorni".
L'articolo 3 è composto da due paragrafi; il primo è stato modificato: in precedenza recitava: "Le parti possono concordare di stipulare una polizza assicurativa contro il rischio di mancato pagamento e per i danni causati alla proprietà". Ora recita: "Ciascuna delle parti può essere rappresentata da procura speciale".
Articolo 4
Precedente: Un comproprietario di un immobile indiviso può affittarlo solo con il consenso degli altri comproprietari. Ora: "L'uso previsto dell'immobile affittato deve essere residenziale, commerciale o senza scopo di lucro e deve essere specificato nel contratto di locazione."
Modificato:
Paragrafo I.- In assenza di una clausola espressa nel contratto, la destinazione d'uso del bene sarà la stessa a cui è stato precedentemente destinato o quella che gli corrisponde in base alla sua natura.
Paragrafo II.- Il cambio di destinazione d'uso dell'immobile non espressamente autorizzato dal proprietario, anche se non gli arreca danno, gli dà diritto di chiedere la risoluzione del contratto.
Articolo 5
Conteneva un unico paragrafo, che è stato modificato dal seguente testo: "Il proprietario si riserva il diritto di richiedere all'inquilino di fornire la prova di un garante o di un fideiussore congiunto, il quale, in assenza dell'inquilino, si assume gli obblighi di pagamento nei confronti del proprietario.".
Ha inoltre aggiunto un secondo paragrafo: "In caso di rinnovo tacito, gli obblighi del garante congiunto si estendono fino alla consegna dell'immobile al proprietario, a meno che quest'ultimo non abbia comunicato la risoluzione del contratto entro i termini concordati"
Articolo 7
La commissione di intermediazione sarà a carico della parte che si avvale del servizio. È stato inoltre precisato: "Si presume che tutti gli annunci o le offerte di affitto di un immobile siano stati commissionati o contrattualizzati dal proprietario".
Articolo 8
Ora si chiama "Adeguamento dei prezzi di affitto", mentre in precedenza si chiamava "adeguamento dei prezzi".
Conteneva un unico paragrafo, che è stato anche modificato.
Ex
Qualora le parti non stabiliscano nel contratto l'entità dell'adeguamento del prezzo, ai fini dell'indicizzazione verrà utilizzato come riferimento il tasso di inflazione aggiornato comunicato dalla Banca Centrale.
Ora
L'adeguamento del prezzo dell'alloggio sarà soggetto all'accordo tra le parti e non potrà superare il dieci percento (10%) del valore dell'affitto al momento del rinnovo del contratto.
Articolo 9
Ex:
La durata del contratto di locazione sarà determinata dalle parti. Tale durata sarà specificata nel contratto e si rinnoverà automaticamente a meno che le parti non abbiano espresso la volontà di non rinnovarlo. Nei contratti verbali, si presume che la durata del contratto di locazione sia di almeno un anno.
Ora:
La durata del contratto di locazione sarà determinata dalle parti. Tale periodo sarà specificato nel contratto e si rinnoverà automaticamente a meno che le parti non abbiano espresso la volontà di non rinnovarlo. In un contratto di locazione residenziale verbale, si presume che la durata del contratto sia di almeno un anno, mentre per gli immobili destinati ad attività commerciali o senza scopo di lucro, è di due anni.
L'articolo 10 , relativo alle cause di risoluzione del contratto, è stato modificato con i seguenti paragrafi:
- Di comune accordo tra le parti;
3) Perdita dell'immobile locato a causa di circostanze impreviste o di forza maggiore che distruggano o rendano l'immobile inabitabile;
4) Inadempimento o mancata osservanza degli obblighi derivanti dal contratto o violazioni di legge invocate e provate da una delle parti;
Articolo 11
È stato modificato e sono stati aggiunti tre elementi.
Decesso dell'inquilino. In caso di decesso dell'inquilino, i seguenti soggetti hanno diritto di surrogazione fino alla scadenza del contratto, secondo il seguente ordine di priorità:
1) Il coniuge dell'inquilino che viveva nell'immobile con lui al momento del decesso;
2) La persona che ha mantenuto una relazione coniugale di fatto con l'inquilino;
3) Gli ascendenti e i discendenti dell'inquilino che hanno abitualmente vissuto con lui nell'immobile locato.
Paragrafo modificato.—Se, entro trenta giorni dalla morte dell'inquilino, nessuna delle persone elencate nel presente articolo manifesta espressamente il proprio interesse a subentrare nel contratto di locazione, quest'ultimo si intenderà risolto e il proprietario potrà rientrare in possesso dell'immobile senza alcuna formalità. I mobili e gli effetti personali dell'inquilino saranno inventariati alla presenza del Giudice di Pace, il quale ne autorizzerà il deposito nell'apposito luogo. Le medesime condizioni contrattuali si applicheranno al successore.
Articolo 12
Precedentemente chiamato disimpegno dalla casa, ora denominato “abbandono della proprietà”
Ex:
La separazione di fatto dell'inquilino dall'immobile locato non lo esonera dagli obblighi contrattuali, né lo esonera il coniuge né coloro che continuano a vivere nell'abitazione.
È stato aggiunto il seguente paragrafo: Se si tratta di un caso di abbandono definitivo e l'immobile rimane chiuso, il proprietario può agire in giudizio dinanzi al giudice di pace per la risoluzione del contratto, la restituzione dell'immobile e il pagamento dei canoni di locazione arretrati.
Articolo 13
La clausola “Garanzia degli obblighi e pagamento degli affitti” è stata modificata.
Ex
"I proprietari terrieri e i gestori di immobili destinati ad abitazione o ad altri scopi possono richiedere agli inquilini un deposito cauzionale pari a un massimo di due mensilità di affitto. Tale deposito, che può essere fornito a garanzia del pagamento dell'affitto fino a un massimo di due mensilità, assicura il versamento dell'affitto.".
È stata modificata come segue: "Il proprietario o il locatore di un immobile destinato ad abitazione può richiedere all'inquilino o al locatario, a titolo di deposito cauzionale, un importo non superiore a tre mensilità del canone di locazione.".
Paragrafo aggiunto: nel caso di immobili destinati ad attività commerciali o senza scopo di lucro, l'importo dei depositi sarà concordato tra le parti.
Articolo 14
Precedentemente denominata “Registrazione obbligatoria del contratto e deposito delle caparre”, ora si chiama “Registrazione del contratto di locazione” e prevede quanto segue:
Il proprietario, il locatore, l'inquilino o il locatario provvederà a registrare il contratto di locazione presso l'Ufficio di Stato Civile e il Registro Immobiliare del comune in cui si trova l'immobile, al fine di renderlo opponibile a terzi.
Articolo 15
È stato aggiunto il “Deposito cauzionale”, che recita quanto segue:
Ex
La somma concordata a titolo di garanzia, corredata da una copia del contratto di locazione, verrà depositata dal proprietario o locatore presso una banca situata nel luogo in cui si trova l'immobile.
Ora
La somma concordata a titolo di garanzia, corredata da una copia del contratto di locazione, può essere depositata dal proprietario o dal locatore presso la filiale della Banca Agricola o della Banca Multiriserva della Repubblica Dominicana, corrispondente alla località in cui si trova l'immobile, previo accordo tra le parti.
Articolo 16
Restituzione della cauzione. Il proprietario o locatore, una volta ricevuto l'immobile in conformità alle condizioni stipulate nel contratto, restituirà o autorizzerà l'inquilino o locatario a prelevare dalla banca presso cui è stato effettuato il versamento la somma versata a titolo di cauzione, senza ulteriori formalità.
L'articolo 19, che tratta degli obblighi del proprietario o del locatore, precedentemente corrispondente all'articolo 17, è stato modificato e sono stati aggiunti 4 numeri.
È stato inoltre aggiunto l'articolo 22, "Offerta pubblica di affitti"
Gli annunci pubblicati sui giornali o in qualsiasi altra forma di pubblicità, tramite i quali vengono offerti immobili in affitto, saranno considerati un'offerta pubblica.
Per quanto riguarda l'articolo 24 , che disciplina gli obblighi dell'inquilino, è stato modificato il paragrafo 4: "Eseguire, a proprie spese, le riparazioni derivanti da danni causati dall'uso o dal godimento dell'immobile da parte propria o dei propri familiari a carico;"
L'articolo 27 è stato abrogato. Esso recitava: "L'inquilino è responsabile di tutti i danni e il deterioramento causati all'immobile dall'inquilino stesso, dalle persone che vivono con lui e da coloro che lo visitano, nonché di quelli derivanti dall'uso improprio e dallo sfruttamento dell'immobile".
Anche gli articoli 37, 45 e 51 sono stati modificati. Il capitolo IX è stato modificato e un articolo è stato aggiunto al capitolo XVII.
