Propone un sistema misto di sanzioni.
SANTO DOMINGO – Secondo l'avvocata Ana Bello Martínez, la proposta di imporre pene detentive da 3 a 5 anni ai proprietari che sfrattano illegalmente i propri inquilini, come previsto dal progetto di legge su affitti e sfratti , approvato la scorsa settimana in prima lettura alla Camera dei Deputati, potrebbe essere eccessiva e avere un effetto controproducente sul mercato, scoraggiando l'offerta di alloggi in affitto nel Paese.
La specialista in diritto immobiliare e catastale plaude agli sforzi volti a scoraggiare chi viola il giusto processo, che a suo avviso è fondamentale per garantire lo stato di diritto. "Tuttavia, le pene detentive devono essere proporzionate al reato commesso. Prevedere una pena detentiva da 3 a 5 anni, anche in casi senza violenza o intimidazione, potrebbe essere eccessivo e avere un effetto controproducente sul mercato, scoraggiando l'offerta di alloggi in affitto", ha dichiarato la professionista a El Inmobiliario.
Ana Bello Martínez ritiene che la situazione ideale sia che lo Stato fornisca meccanismi legali rapidi, equi ed efficaci che consentano ai proprietari di recuperare la propria proprietà senza ricorrere a mezzi illegali.
In alternativa, l'esperto propone un sistema misto di sanzioni, che comprende: sanzioni amministrative pecuniarie progressive in base alla recidiva, risarcimento dei danni arrecati all'inquilino e un registro pubblico dei trasgressori.
“Il carcere dovrebbe essere riservato solo ai casi più gravi che comportano violenza, intimidazione o recidiva. Questo tutela il diritto all'abitazione senza indebolire il diritto di proprietà”, ha sottolineato.
Secondo la consulente immobiliare di Élite House, il progetto di legge redatto dall'attuale presidente della Camera bassa, Alfredo Pacheco, rappresenta una nuova era nella legislazione dominicana in materia di affitti, sostituendo un quadro normativo obsoleto e frammentato con una proposta moderna e coerente, volta a riequilibrare i rapporti tra proprietari e inquilini.
Tuttavia, comprende che è necessario affinare il modello per riconoscere le diverse realtà del mercato: dagli affitti familiari alle strutture di investimento più complesse. "Allo stesso modo, è sempre importante rispettare la volontà delle parti in merito ai motivi di risoluzione del contratto, alle condizioni commerciali del canone di locazione, come ad esempio gli aumenti, l'aggiornamento dei depositi cauzionali, ecc."
Sottolinea che la legge deve impedire che l'equilibrio si inclini eccessivamente da una parte. "Non si tratta sempre del 'povero inquilino' che verrà sfrattato ingiustamente. In molti casi, abbiamo a che fare con imprenditori che ripetutamente non pagano l'affitto, mantengono attività redditizie senza pagare e mettono il proprietario in una posizione svantaggiosa e indifesa.".
In sintesi, egli riconosce che lo strumento giuridico ha un enorme potenziale di trasformazione del mercato degli affitti, a condizione che venga approvato con i necessari aggiustamenti e attuato con lungimiranza, equità e impegno istituzionale.
Tribunale speciale
Per quanto riguarda la competenza del Tribunale del Giudice di Pace in materia di locazioni e sfratti, egli ritiene che si tratti di una misura eccellente e necessaria perché, in quanto giurisdizione specializzata, consentirà una risoluzione più rapida dei conflitti, in linea con l'urgenza che questo tipo di controversie spesso richiede. Inoltre, sottolinea che contribuirà significativamente a ridurre l'arretratosia nei Tribunali del Giudice di Pace ordinari che in quelli specializzati, migliorando la qualità delle decisioni grazie alla presenza di giudici formati esclusivamente in questo ambito.
"Un chiaro esempio è che, attualmente, una procedura di sfratto per mancato pagamento può richiedere dai quattro ai sei mesi o anche di più. Questo ritardo espone il proprietario o l'investitore a ingenti perdite economiche, mentre l'inquilino potrebbe persino continuare a gestire un'attività nell'immobile senza pagare l'affitto o le spese di manutenzione", sottolinea.
Per Bello Martínez, la creazione di questo tribunale è senza dubbio uno degli aspetti più importanti del progetto preliminare, ma sottolinea che deve essere accompagnata da un budget , risorse umane qualificate e una struttura amministrativa funzionale.
Pagamento delle commissioni agli agenti
Dopo aver riconosciuto che si tratta di una riforma equa, moderna e necessaria, lo specialista in diritto immobiliare sottolinea che stabilire per legge che le commissioni dell'agente immobiliare saranno a carico di chi lo incarica apporta trasparenza, certezza giuridica e professionalizza la pratica dell'intermediazione.
“Questo cambiamento incoraggia la formalizzazione dei contratti di intermediazione, rafforza l'etica nel settore e tutela sia il cliente che il professionista immobiliare. Promuove inoltre una maggiore chiarezza nei rapporti tra le parti e previene i conflitti derivanti da ambiguità o da doppie rappresentanze non regolamentate”, conclude Ana Bello Martínez.
