Una conversazione con Greg Smithies di Fifth Wall sui principali spunti di riflessione per il settore emersi dalla COP26
Tratto da TheRealDeal
Nel settore immobiliare, il verde non è ancora diventato la nuova tendenza. Ma se i mercati dei capitali continueranno a richiedere maggiore sostenibilità e ad aumentare la pressione sui portafogli ad alta intensità di carbonio, potrebbe presto diventare impossibile per i proprietari immobiliari rimanere redditizi senza adottare soluzioni ecocompatibili.
Il mese scorso, molti dei principali attori e promotori dell'economia globale si sono incontrati con capi di Stato e legislatori alla conferenza delle Nazioni Unite sui cambiamenti climatici, nota come COP26. Sono state fatte promesse, pronunciati discorsi e rilasciate dichiarazioni urgenti sulla necessità di affrontare la crisi climatica. Ma è emerso qualcosa di concreto su cui il settore immobiliare, uno dei principali responsabili dei cambiamenti climatici, possa intervenire?
"In un evento come questo, è inevitabile una certa dose di retorica", ha affermato Greg Smithies, co-responsabile del team per le tecnologie climatiche presso Fifth Wall, società di venture capital specializzata nel settore immobiliare, presente a Glasgow per la conferenza. "Tuttavia, sono stati discussi anche aspetti significativi e urgenti, che necessitano di interventi concreti e che sono di fondamentale importanza per il nostro settore.".
Fifth Wall ha annunciato impegni per oltre 300 milioni di dollari a favore del suo fondo per le tecnologie climatiche da parte di operatori del settore come Invitation Homes, Equity Residential, Hudson Pacific Properties e Ivanhoe Cambridge, nonché del fondo pensione neozelandese. L'obiettivo è quello di impiegare questi fondi in aziende che sviluppano e implementano su larga scala tecnologie in grado di decarbonizzare il settore.
Ho incontrato Smithies per capire cosa fosse emerso dalla COP26 che potesse avere un impatto significativo sul settore immobiliare e quali aspetti positivi avesse riscontrato in una conferenza che era stata criticata come "solo chiacchiere, niente fatti".
Il settore immobiliare ha avuto un ruolo di rilievo questa volta? Ha inviato dirigenti con il potere di firmare assegni e la capacità di influenzare il processo decisionale?.
Tradizionalmente, queste conferenze non hanno visto una grande rappresentanza del settore industriale. Ma di tutte le persone con cui ho parlato, circa la metà proveniva dal settore, e le loro posizioni andavano dal livello di vicepresidente in su, fino al livello di direttore generale. Quindi, nel complesso, la presenza e l'esposizione del settore industriale sono state molto maggiori rispetto agli anni precedenti.
¿Quanto sono state concrete le discussioni? Si è trattato più di affermazioni del tipo "il cambiamento climatico è una minaccia esistenziale" o di proposte più concrete, come "Organizziamo degli incontri, parliamo con alcune aziende"?«
I refrigeranti utilizzati nei vecchi impianti di riscaldamento, ventilazione e condizionamento dell'aria (HVAC) sono 10.000 volte più dannosi per il riscaldamento globale rispetto alla CO2. Prima della COP26, abbiamo assistito all'introduzione di numerose nuove normative globali sui refrigeranti. Abbiamo anche visto l'introduzione di normative sul metano, che è da cinque a sei volte più dannoso per il riscaldamento globale rispetto alla CO2. I nostri edifici utilizzano molto gas naturale per il riscaldamento, quindi questo è un aspetto molto importante per noi.
"Gli edifici valgono meno se sono sott'acqua o in fiamme.".
Altrettanto importante è il costo del capitale. Se pensiamo a come affluisce il denaro nel settore immobiliare, questo proviene da fondi sovrani, fondi pensione, fondi di fondi, mercati dei capitali e REIT. Ma a guidare il settore sono questi enormi fondi pensione e fondi sovrani globali. E ciò che abbiamo visto alla COP25 è l' esplosione del numero di queste organizzazioni che si impegnano in iniziative ESG e a zero emissioni di carbonio . In definitiva, assisteremo a un'accelerazione della tendenza secondo cui, se si hanno edifici puliti ed ecocompatibili, il costo del capitale dovrebbe diminuire.
Nel 2020, Larry Fink di BlackRock ha lanciato una vera e propria bomba affermando che la sua società avrebbe evitato di investire in aziende che " presentano un elevato rischio legato alla sostenibilità ". Qual è l'ultima versione di questa dichiarazione?
Gli ultimi dati mostrano che circa il 40% del patrimonio gestito a livello globale è ora investito secondo qualche tipo di mandato ESG. In sostanza, un dollaro su tre è destinato a progetti ecocompatibili. E questo solo per quanto riguarda il costo del capitale.
Allo stesso tempo, dal punto di vista della resilienza, gli edifici valgono meno se sono allagati o in fiamme. Esistono edifici per un valore di 326 trilioni di dollari, il che significa che rappresentano in genere il gruppo a maggior rischio per il settore assicurativo. Il settore assicurativo sta inoltre riformulando tutti i suoi modelli attuariali di base per tenere conto del rischio climatico.
E questa è un'altra lezione fondamentale che emerge dal COP: è molto difficile guadagnare da un edificio se non può essere assicurato e quindi non può essere affittato. Le stime del COP indicano che nei prossimi 20 anni, edifici per un valore di circa 14 trilioni di dollari in tutto il mondo diventeranno non assicurabili.
Un altro importante tema di discussione sembra essersi concentrato su un quadro globale per lo scambio di quote di emissioni di carbonio.
In definitiva, questo avrà il maggiore impatto sul nostro settore. Il commercio di crediti e compensazioni di carbonio è stato finora molto isolato da determinati mercati: esiste un mercato in California e New York sta valutando la possibilità di crearne uno; l'Europa ha il suo mercato. Nei mercati dei capitali, è molto difficile avere contratti future su qualsiasi cosa se si hanno più mercati disparati.
Ciò che è accaduto proprio alla fine della COP26 è che i 190 paesi hanno concordato un quadro di base che stabilirà la capacità di iniziare a standardizzare questi asset in modo da poter avere un mercato globale del carbonio. Proprio come il trading azionario, per esempio, tra la Borsa di Londra e la Borsa di New York.
